Земля як об'єкт оціночної діяльності - суб'єкти і об'єкти оціночної діяльності
Земля як об'єкт оціночної діяльності
Сучасний етап розвитку економіки характеризується зміною земельних відносин: утворюється ринок землі; розвивається оренда і застава земельних ділянок; вимагають свого розвитку і вдосконалення питання оподаткування землі.
Все це посилює актуальність питань, пов'язаних з вартісною оцінкою землі.
В сучасних условіяхУкаіни земля є одним з найбільш складних об'єктів економічної оцінки, що обумовлено наступними причинами:
- специфікою даного об'єкта;
- нерозробленістю нормативно-правової бази;
- нерозвиненістю земельного ринку в країні.
Специфіка землі як об'єкта оцінки полягає в наступному:
1) земля займає унікальне становище в суспільному, політичному, економічному житті суспільства. Земля - це такий ресурс, який прямо або побічно необхідний для виготовлення всіх інших факторів виробництва. У різних галузях економіки земля має неоднакове значення. В обробній промисловості земля є місцем розташування виробництва (просторовим базисом). У сільському господарстві і лісовому господарстві крім місця розташування земля є засобом праці, предметом праці, тобто головним засобом виробництва;
2) земля є природним ресурсом, який можна вільно відтворити на відміну від інших об'єктів нерухомості, тому пропозиція землі постійно;
3) на відміну від інших об'єктів майна (будівель, споруд, машин) земля не подверженаізносу і вартість її з роками не зменшується, а збільшується, тому вкладення в земельні ділянки найкращим чином захищені від інфляції;
4) стійкість землі. З Землю не можна втратити, зруйнувати, вкрасти, звичайним способом; вона зберігається при надзвичайних ситуаціях (наприклад, під час пожежі);
5) місце розташування конкретної земельної ділянки незмінно;
6) найважливішим властивістю землі є родючість. Родючістю називається здатність грунту забезпечувати рослини земними факторами життя (водою, повітрям, поживними речовинами) Родючість земельних ділянок різниться. Існує кілька відовплодородія: природне, штучне, економічне, потенційне, дійсне.
землі сільськогосподарського призначення;
землі промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого несільськогосподарського призначення;
землі особливо охоронюваних територій;
землі лісового фонду;
землі водного фонду;
Використання землі вУкаіни є платним. Основними формами плати за землю є:
· Нормативна ціна землі;
У кожній області створено спеціальний фонд перерозподілу землі. В цей фонд включають землі, що залишилися після безкоштовної передачі земель підприємствам і громадянам; цей фонд служить для подальшого розподілу і наділення земельними ділянками. При наявності кількох претендентів на одну ділянку його продаж з фонду перерозподілу здійснюється за конкурсом або через аукціон.
Громадяни та юридичні особи можуть свою ділянку продавати, передавати у спадок, дарувати, здавати в заставу, оренду, обмінювати, вносити ділянку в статутні фонди АТ, кооперативів. Власники мають право передати землю на умовах ренти або довічного утримання.
Працівники сільського господарства і члени їх сімей можуть створити собст-дарське фермерське господарство, отримати земельну частку і майновий пай в натурі і вийти з колективного підприємства. Всі суперечки, пов'язані з землею, вирішуються через суд.
Нормативна ціна землі - це показник, що характеризує вартість землі певної якості та місця розташування виходячи з потенційного доходу за розрахунковий термін окупності. Нормативна ціна землі введена для забезпечення економічного регулювання земельних відносин при передачі землі у власність, передачі у спадок, даруванні, отриманні банківського кредиту під заставу землі.
Нормативна ціна землі диференційована за видами угідь (міські землі; землі сільськогосподарського призначення; землі лісового фонду і т.д.) і групами грунтів (на території Рязанської області таких груп 85). Крім того, в області нормативна ціна землі диференційована по адміністративним районам в залежності від їх місця розташування (віддаленість від обласного центру).
Нормативна ціна землі є основою для встановлення орендної плати та визначення стартових цін продажу земельних ділянок, тобто, нормативна ціна землі є нижньою межею або мінімально можливою вартістю землі.
Земельний податок. Платниками земельного податку є юридичні особи та громадяни, яким земля передана або вона придбана у власність, володіння, користування чи в оренду. Ставки земельного податку розрізняються за видами угідь і групами грунтів. Розмір земельного податку не залежить від результатів господарської діяльності та встановлюється у вигляді стабільних платежів в розрахунку на рік. Щорічно ставки земельного податку переглядаються (індексуються).
Орендна плата. Це плата за оренду землі. Вона може бути встановлена в грошовій або в натуральній формі.
Застава землі. Застава - спосіб забезпечення зобов'язання, при якому кредитор або заставодержатель отримує право в разі невиконання боржником зобов'язання отримати відшкодування за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами.
Іпотекою називається заставу будь-якого об'єкта, безпосередньо пов'язаного із землею, разом з відповідними ділянками землі.
Застава землі є найкращим способом забезпечення при видачі кредиту, т.к .:
а) земля має значну ціною, причому з плином часу ціна тільки зростає;
б) земля характеризується фізичної стійкістю;
в) закладена земля зазвичай і є джерелом погашення боргового зобов'язання, тому запорука стимулює ефективне і активне використання землі.
Потреба в заставних операціях із землею в умовах современнойУкаіни і Рязанської області досить велика. Значна частина сільськогосподарських підприємств знаходиться в скрутному економічному становищі, що не дозволяє вважати їх кредитоспроможними. Застава землі може служити додатковим гарантом повернення банківських кредитів, що знизить ризик банків при їх видачі.