Визначення величини накопиченого зносу поліпшень - визначення величини ринкової вартості
Визначення величини накопиченого зносу поліпшень
Знос - це втрата вартості через погіршення фізичного стану об'єкта та / або морального старіння. Накопичений знос визначається як різниця між поточною вартістю відновлення (заміщення) і реальною ринковою вартістю об'єкта на дату оцінки.
Залежно від причин, що викликають втрату вартості, знос підрозділяється на три типи: фізичний знос, функціональний знос, знос зовнішнього впливу.
Фізичний знос - поступова втрата споконвічно закладених при будівництві техніко-експлуатаційних якостей (таких як міцність, надійність, стійкість і ін.) Об'єкта нерухомості (його окремих конструктивних елементів) під впливом природно-кліматичних факторів, а також життєдіяльності людини. Фізичний знос може бути переборним і непереборним. Усувний знос - це знос, усунення якого фізично можливо й економічно виправдано. Впливу фізичного зносу піддаються всі без винятку об'єкти нерухомого майна.
У практиці оцінки майна підприємства застосовуються такі методи визначення величини фізичного зносу:
метод терміну життя;
Залежно від технічної можливості та економічної доцільності відновлення втрачених споживчих властивостей фізичний знос буває переборним і непереборним.
Усувний знос - знос, усунення якого фізично можливо й економічно виправдано, тобто знос, що допускає ремонт і відновлення об'єкта з технічної точки зору і виправданий з точки зору економічної.
Непереборний знос - знос, який неможливо усунути через конструктивних особливостей технічних засобів або недоцільно усувати з економічних міркувань, так як витрати на усунення перевищують приріст вартості відповідного об'єкта.
В рамках нормативного методу використовуються всілякі правила і вказівки, в яких дано характеристика фізичного зносу різних конструктивних елементів об'єкта і їх оцінка. Як правило, метод використовується для будівель, споруд та передавальних пристроїв, огляд яких оцінювач проводить самостійно.
Відповідно до обраного методу, фізичний знос об'єкта визначається за формулою:
Де ФМ - фізичний знос об'єкта,%;
ФІi - фізичний знос i-ого конструктивного елементу,%;
di - питома вага i-ого конструктивного елементу в вартості заміщення об'єкта,%.
Фізичний знос окремих конструкцій визначався шляхом порівняння ознак фізичного зносу, виявлених в результаті візуального обстеження об'єктів, з їх значеннями, наведеними у відповідних правилах і вказівках:
Правила оцінки фізичного зносу житлових будинків ВСН 53-86р, затверджені наказом Державного комітету з цивільного будівництва та архітектури від 24.12.1986г. №446;
Кутуков В.Н. Реконструкція будівель: Підручник для будівельних вузів. М. Вища школа, 1981 р .;
За конструктивними елементами, які не були доступні для безпосереднього огляду, знос визначався непрямими способами. При цьому враховувалися такі фактори, як переважний матеріал конструкцій, середній термін служби окремих систем, можливість і періодичність заміни елементів, фізичний стан об'єкта в цілому.
Певне уявлення про співвідношення технічного стану об'єкта і величини фізичного зносу дає таблиця:
Таблиця 13 - Співвідношення технічного стану і укрупненої оцінки величини фізичного зносу нерухомості