Викуп частки в квартирі у родичів

Звинувачення вимагало в числі іншого конфіскацію часткою в квартирах у екс-сенатора Цибко. Але суд обмежився вироком до позбавлення волі і штрафу.

Частка квартир-студій, які забудовники виводять на ринок Підмосков'я, неухильно збільшується в загальному обсязі житла.

В сучасних умовах, коли вартість нерухомості зашкалює, частка в квартирі є значну цінність для її власника. Проте права власника такої частки вельми обмежені, через прав на квартиру інших учасників часткової власності. Тому нерідко у власника частки в квартирі з'являється бажання або продати її, або викупити інші частки і стати одноосібним власником всієї квартири.

Однак викуп частки в квартирі у родичів не таке просте завдання, як здається на перший погляд, навіть якщо для цього є достатня сума коштів. Адже за загальним правилом, викупити частку в квартирі можливо тільки за згодою її власника. Закон твердо стоїть на позиціях захисту права власності. Однак у виняткових випадках, коли частка в квартирі незначна, не може бути реально виділена, і у її власника відсутній інтерес у використанні квартири, суд може фактично позбавити власника його частки шляхом виплати йому компенсації співвласником, які купують міноритарну частку.

Примусовий викуп частки в квартирі у родичів

У той же час викуп частки в квартирі у родичів можливий ще в одному особливому випадку. Про цю можливість і піде мова в цій статті.
Давайте розглянемо просту ситуацію: чоловік і жінка проживають в квартирі, що належить їм на праві спільної власності. Після смерті одного з подружжя, власниками частки в квартирі стають родичі померлого чоловіка (батьки, діти). Зрозуміло, що жити під одним дахом з новими власниками пережили дружину ставати часто дуже складно. Тому законом передбачені додаткові гарантії для спадкоємців, які на момент смерті спадкодавця мали з ним загальним правом власності на квартиру або користувалися нею. В цьому випадку примусовий викуп частки в квартирі у родичів можливий незалежно від розміру їх частки. Отже, давайте розберемося, в яких випадках можливий викуп частки в квартирі у родичів при спадкуванні?

В основному, всі квартири, є неподільними речами, так як з однієї квартири, як правило, неможливо зробити дві (немає технічної можливості зробити окремі входи, кухні, санвузли, допоміжні приміщення та ін.). Тому, щоб зберегти квартиру у власності колишніх власників, знизити потенційну можливість конфліктів через частки в квартирі між новими співвласниками, законодавець передбачив переважне право на житлове приміщення, яке не підлягає розділу, і право на викуп частки в квартирі у родичів за наступними особами:

- спадкоємцем, що володів на момент смерті спадкодавця правом спільної з ним власності на квартиру, перед іншими спадкоємцями, які співвласниками квартири раніше не були;

- спадкоємцем, який разом зі спадкодавцем проживав в квартирі і не має іншого житла, перед іншими спадкоємцями, які не мали право спільної власності на квартиру.

Якщо власниками квартири разом зі спадкодавцем були кілька спадкоємців, і всі вони висловили бажання скористатися переважним правом, частка в квартирі спадкодавця розподіляється між ними пропорційно їх спадковим часткам. У той же час спадкоємці, кожен з яких має переважне право на квартиру один з одним судитися за таке право не можуть.

Викуп частки в квартирі у родичів - порядок реалізації

Відразу звернемо увагу, що викупити частку в квартирі у спадкоємців можливо за їх згодою, а якщо воно відсутнє, то виключно в судовому порядку. Для цього спадкоємцю слід звернутися в суд з вимогою про визнання переважного права на отримання у власність квартири під час розподілу спадщини і виплати відповідачу грошової компенсації за частку в квартирі.

Викуп частки в квартирі у родичів - основні умови для його здійснення

Для того, щоб суд задовольнив позов спадкоємця, який має переважне право на житлове приміщення і вимагає передачі собі всієї квартири, їм повинні бути дотримані певні умови. Отже, ми поговоримо про те, як реалізувати це право:

1. Позивач повинен володіти переважним правом на квартиру: на момент смерті спадкодавця бути співвласником частки в квартирі або постійно проживати в ній. Під постійним проживанням суди мають на увазі - реєстрацію за місцем проживання і фактичне в ній проживання. Звернемо увагу, що викуп частки в квартирі у родичів в судовому порядку найімовірніше буде неможливий, якщо позивач має право власності на інше житло, придатне для проживання.

2. Позивач має запропонувати відповідачу відповідну компенсацію за належну йому в спадщину частку в квартирі. Компенсація повинна відповідати дійсній ринковій вартості спадкової частки. Для визначення такої вартості проводиться оцінка всього спадкового майна і визначається вартість часткою всіх спадкоємців. В якості компенсації можуть бути запропоновані грошові кошти, інше нерухоме майно, автомобілі та ін.

3. Компенсація повинна бути гарантованої, тобто на момент винесення судом рішення позивач повинен мати відповідні грошовими коштами або майном. Грошові кошти вносяться на депозит суду, якщо ж цього не зробити, в позові буде відмовлено.

4. Частка в квартирі, про викуп якої просить позивач, не може бути реально виділена в натурі. Вище ми вже звертали увагу на те, що в загальній своїй масі квартири, є неподільними речами. Однак в тих випадках, коли квартиру все-таки можна розділити на два житлових приміщення (наприклад, в малоквартирних будинках), суд однозначно відмовить у позові про переважне право на отримання у власність всієї квартири. Зауважимо, що судова практика іноді розширено тлумачить можливість розділу квартири - на думку окремих суддів, викуп частки в квартирі у родичів стає неможливим, також і в тому випадку, якщо частка в квартирі відповідає за своїм розміром ізольованій кімнаті. На наш погляд, така практика є незаконною.

5. Компенсація за частку в квартирі у спадкоємців, які не мають переважного права на квартиру, проводиться незалежно від їх згоди на це, розміру їх часток і наявності інтересу у використанні житлового приміщення.

6. Викуп частки в квартирі у родичів шляхом заяви переважного права на житлове приміщення можливий тільки, якщо вимога заявлено протягом трьох років з моменту смерті спадкодавця. Якщо спадкоємець протягом зазначеного строку не заявив про свій намір скористатися переважним правом, то він це право втрачає, оскільки названий термін є пресекательним. Закінчення вказаного трирічного терміну тягне за собою втрату переважних прав, і закон не передбачає підстав для відновлення цього терміну.

Якщо вимоги пред'явлені після закінчення трирічного терміну, то правила про переважних правах на житлове приміщення не діють, а викуп частки в квартирі у родичів можливий або за їх згодою; або якщо вони самі вимагають виплати компенсації за свою частку; або якщо така частка є незначною, не може бути виділена в натурі і співвласник не має істотного інтересу у використанні спільного майна.

Розмір компенсації в разі викупу частки в квартирі у родичів

Для визначення ринкової вартості частки, оцінювачем обов'язково повинен бути проведений огляд приміщення. У суді може бути також призначена судова оціночна експертиза. Зауважимо, що в судовій практиці немає єдиної позиції по способу визначення викупної вартості частки в квартирі. У більшості випадків, суди вважають, що ринкова вартість повинна визначатися не шляхом множення вартості всієї квартири на розмір частки відповідача, а коригуватися на понижуючий коефіцієнт, який відбиває ліквідність частки в квартирі на ринку. В інших випадках судді вважають, що з метою розділу спадкового майна і визначення суми компенсації, потрібно керуватися ринковою вартістю всього об'єкта і визначати вартість частки без понижувального коефіцієнта. Так як, на їхню думку, з метою визначення компенсації при розділі спадщини, відсутні обставини, що знижують вартість частки, так як квартира не продається на вільному ринку.

Підводячи підсумок, хочеться звернути увагу, що примусовий викуп частки в квартирі у родичів з метою стати одноосібним власником всієї квартири можливий в «пільговому» порядку при спадкуванні, якщо спадкоємець має переважне право на житлове приміщення в зв'язку з володінням загальним з спадкодавцем правом власності на квартиру або постійним проживанням в ній. Так як дія переважного права обмежено трирічним терміном - то діяти потрібно швидко і грамотно. Для чого бажано скористатися підтримкою професійних юристів, що спеціалізуються в питаннях спадкування нерухомості.

Адвокат к.ю.н. Вашанова Оксана Вячеславовна

Схожі статті

Попередня ◈ Наступна