Примусовий викуп частки в квартирі, гордон і партнери
Адвокат по Нерухомості
Гордон Андрій Едуардович
У пресі це рішення оголошено прецедентним. і передбачає новий погляд Верховного Суду України на вирішення спорів між співвласниками квартир і на захист прав учасників часткової власності.
Ситуація стандартна, після розлучення і розділу майна, колишній чоловік продає свою частку квартири третій особі (дружина від покупки цієї частки відмовилася). Отримуємо: колишній дружині належить частка квартири розміром 2/3, новому власнику -1/3.
Через кілька років власниця 2/3 часткою квартири звертається до суду з позовом до другого власнику: 1) про визнання частки у праві спільної часткової власності на квартиру незначною, 2) припинення права власності відповідача на дану частку, 3) покладання на позивача обов'язки по виплаті відповідачу грошової компенсації за належну їй частку.
Примусовий викуп частки в квартирі
Суди першої та апеляційної інстанцій відмовилися задовольняти позовні вимоги.
Зокрема, відмовляючи в позові суд апеляційної інстанції послався на правила статті 252 Цивільного кодексу РФ, згідно з якими примусова виплата компенсації за частку в праві власності (примусовий викуп частки квартири) іншими власниками замість виділу цієї частки в натурі допускається за згодою власника виділеної частки. Керуючись правилами зазначеної статті, суд в судовому засіданні встановив:
- волевиявлення з боку відповідача (власника частки 1/3) на отримання компенсації відсутня (він не давав згоди на примусовий викуп частки), позивачка доказів наявності такої згоди суду не надала.
- що належить відповідачу частка в праві власності на квартиру не є незначною,
- позивач перешкоджає відповідачу в користуванні квартирою,
- відсутність інтересу відповідача в користуванні спільним майном спростовано в судовому засіданні, оскільки належать Алексєєву М.Г. предмети побуту знаходяться в квартирі.
Власниця 2/3 часткою квартири була змушена звернутися до Верховного Суду.
Касаційна колегія Верховного Суду України погодилася з правильністю застосування до спірних відносин правил статті 252 Цивільного кодексу РФ. Разом з тим, Верховний Суд вказав на неправильне застосування нижчими судами цієї норми права при розгляді справи.
Верховний Суд ще раз звернув увагу і з акцентував на виключному праві учасників часткової власності шляхом досягнення угоди про спосіб і умови поділу спільного майна або виділу частки одного з них провести між собою поділ спільного майна або виділ частки, а в разі недосягнення такої угоди - звернутися в суд за вирішенням спору.
Позивач Алексєєнкова М.В. як учасник часткової власності на квартиру, звернулася з позовом до співвласнику Алексєєву М.Г. підтвердивши можливість і намір викупити у відповідача його незначну частку в праві власності на квартиру.
На думку Верховного суду закріплена в пункті 4 статті 252 Цивільного кодексу України можливість примусової виплати учаснику часткової власності грошової компенсації за його частку, а отже, і втрати ним права на частку в спільному майні. є винятковим випадком для відновлення порушених прав і законних інтересів інших учасників часткової власності.
З цього, застосування примусової виплати учаснику часткової власності компенсації законодавець допустив тільки при конкретних обставинах і лише в тих межах, в яких це необхідно для відновлення порушених прав.
Це нижчими судами не враховано, в зв'язку з чим висновки судових інстанцій про неможливість застосування при розгляді даної справи положень статті 252 Цивільного кодексу України є помилковими.
Розглядаючи справу, вища судова інстанція зробила таке тлумачення частини 4 статті 252 Цивільного кодексу РФ:
Оскільки відсутність волевиявлення відповідача на виділ своєї частки із спільного майна не є безумовною підставою для відмови в задоволенні позовних вимог, остільки дію пункту 4 статті 252 Цивільного кодексу Укаїни поширюється як на вимоги виділяється власника, так і на вимоги інших учасників спільної часткової власності.
При цьому, Відсутність між сторонами угоди про вартість викуповується частки не може бути прийнято до уваги, оскільки при вирішенні питання щодо вартості частки вона визначається судом.
З акцентувавши увагу судів на винятковий характер примусової виплати учаснику часткової власності, Верховний Суд вказав на обов'язок судів встановлювати наявність обставин, з якими законодавець з статтею 252 Цивільного кодексу України допустив застосування цієї примусової виплати:
коли частка власника незначна, не може бути реально виділена і він не має суттєвого інтересу у використанні спільного майна.
Користування спільною частковою власністю
На думку Верховного Суду при встановленні зазначених з пункті 4 статті 252 Цивільного Кодексу України обставин суди порушили закон.
Судом не враховано, що суперечка заявлений щодо житлового приміщення, призначеного для проживання громадян, у зв'язку з чим формальне перебування майна відповідача в кімнаті, яка не використовується для проживання, не може служити безумовним доказом потребу Алексєєва М.Г. у використанні житлового приміщення за його цільовим призначенням.
Разом з тим, при вирішенні питання про наявність у відповідача істотного інтересу у використанні даного нерухомого майна, в порушення вимог статей 67, 198 Цивільного процесуального кодексу Укаїни, не отримали оцінки суду доводи Алексєєнкова М.В. пов'язані з придбанням Алексєєвим М.Г. що знаходиться в суперечці майна, про наявність у відповідача іншого жилого приміщення використовуваного ним для постійного проживання, за відсутності можливості досягнення угоди з позивачем про порядок користування спільним майном квартири. про нездійснення Алексєєвим М.Г. обов'язків власника за змістом нерухомого майна, в тому числі участі в оплаті комунальних витрат, про використанні відповідачем житлового приміщення не для проживання, а для зберігання майна, а також доводи відповідача про використання даного майна з метою отримання прибутку.
Верховний Суд показав тренд на вирішення цивільних справ з урахуванням оцінки сумлінності дій участніковгражданскіх відносин.
При розгляді спору справжнього справи, на думку вищої судової інстанції, суди повинні виходити з правил пункту 3 статті 1 Цивільного кодексу РФ, згідно з якими при встановленні, здійснення і захисту цивільних прав та при виконанні цивільних обов'язків учасники цивільних правовідносин повинні діяти сумлінно.
Ніхто не має права отримувати користь із свого незаконного або недобросовісної поведінки (пункт 4 статті 1 Цивільного кодексу РФ).
Оцінюючи дії сторін як сумлінні або недобросовісні, слід виходити з поведінки, очікуваного від будь-якого учасника цивільного обороту, що враховує права і законні інтереси іншої сторони, сприяючого їй, в тому числі в отриманні необхідної інформації.
Таким чином, суду належало дати оцінку відповідності відмови відповідача від виплати йому грошової компенсації в рахунок вартості належної йому частки в спільному майні вимогам сумлінності, що виконано не було. і судом апеляційної інстанції залишено без уваги.
Крапка у справі про примусовий викуп частки квартири в Харкові ще не поставлена. Верховний Суд апеляційне ухвала суду апеляційної інстанцій скасував, і направив справу на новий розгляд до судової колегії в цивільних справах міського суду Харкова.
Що революційно нове повідомив всім власникам вищий український суд, розглянувши цю справу?
- В умовах відсутності змін правового регулювання часткової власності, вища судова інстанція пропонує судам при розгляді цивільних справ ширше застосовувати загальні основоположні принципи цивільного законодавства.
При цьому Верховний посилаючись на пункт 1 Постанови Пленуму процитував тільки частина цього пункту, що не обмежує суди в застосуванні другій частині цієї постанови - можливість застосування встановлених цивільним кодексом «санкцій» за недобросовісну поведінку в цивільному обороті:
Якщо буде встановлено недобросовісна поведінка однієї зі сторін, суд в залежності від обставин справи і з урахуванням характеру і наслідків такої поведінки відмовляє в захисті належить їй права повністю або частково, а також застосовує інші заходи, що забезпечують захист інтересів добросовісної сторони або третіх осіб від несумлінної поведінки іншого боку (пункт 2 статті 10 ЦК РФ), наприклад, визнає умова, якому недобросовісно перешкодила або сприяла ця сторона відповідно настали або негоди івшім (пункт 3 статті 157 ГК РФ); вказує, що заява такої сторони про недійсність правочину не має правового значення (пункт 5 статті 166 ЦК України).
Викладена позиція Верховного Суду України учасникам часткової власності на квартири дозволяє зробити висновки:
- Кожен учасник часткової власності має користуватися своїми правами і виконувати обов'язки сумлінно.
- При вирішенні цивільних справ у спорах про часткової власності суди повинні брати до уваги і давати оцінку сумлінності дій сторін.
- Недобросовісна поведінка учасника часткової власності може бути підставою для відмови в судовому захисті його прав, а так само суд має право вжити заходів до захисту інтересів добросовісної сторони і третіх осіб.
При цьому список можливих рішень суду для захисту прав від недобросовісної поведінки не є вичерпним, і визначається конкретною нормою закону.
Рішення про примусовий викуп у учасника належної йому частки у спільній частковій власності можлива, але розглядається як винятковий спосіб відновлення порушеного права інших власників часткової власності на квартиру.
Рішення суду про примусову виплату компенсації власнику частки з одночасним припиненням його права власності на цю частку прямо передбачено законом і є правом суду.
Таке рішення суду буде обґрунтовано, якщо в судовому засіданні буде встановлено відповідні обставини, встановлені законом:
- Незначність частки власника в спільному майні на квартиру;
- Відсутність інтересу власника частки в її використанні за цільовим призначенням, при встановленні якого суд встановлює потреба цього власника у використанні за призначенням саме цього житлового приміщення, беручи до уваги наявність у цього власника іншого житлового приміщення та інших конкретних обставин.