Використання житлового приміщення під магазин
Сусід багато років будував житловий будинок. Будинок був нестандартної форми (схожий на магазин). На неодноразові запитання про те, що він будує, відповідав, що житловий будинок на двох господарів. Днями я дізнався, що його земельну ділянку переведений в розряд земель для об'єктів торгівлі з метою розміщення на ньому магазину товарів першої необхідності. Площа ділянки сусіда 648 кв. м. площа побудованого будинку в два поверхи більше 1000 кв.м. Чи є в діях сусіда порушення і має він право відкрити у себе магазин?
Використовувати житлове приміщення для розміщення підприємства торгівлі ваш сусід не може. Однак, з огляду на, що він уже змінив вид дозволеного використання земельної ділянки, незабаром він напевно переведе приміщення з житлового в нежитлове. Ось тоді він, мабуть, і відкриє магазин.
З описаної вами ситуації слід, що, швидше за все, сусід звів самовільну споруду, яка підлягає знесенню за його рахунок на підставі рішення суду. Однак, для того щоб знести цей об'єкт відповідно до п. 1 ст. 222 ГК РФ, необхідно, звернувшись до суду, довести, що будівля має хоча б одним з таких ознак.
- Споруда зведена на земельній ділянці з порушенням мети, для якої ділянка була надана забудовнику (в вашому випадку з порушенням виду дозволеного використання).
- Споруда була зведена без отримання на це необхідного дозволу.
- Зведення будівлі порушує містобудівні та будівельні норми і правила.
З моєї точки зору, слід почати з останнього і з'ясувати, чи були порушені при будівництві магазину містобудівні та будівельні норми і правила.
Відповідно до ст. 42 Земельного кодексу України власники земельних ділянок зобов'язані дотримуватися при використанні земельних ділянок вимоги містобудівних регламентів, будівельних, екологічних, санітарно-гігієнічних, протипожежних та інших правил, нормативів. Це означає, що ваш сусід при будівництві магазину повинен дотримуватися також санітарні норми і правила.
Чи були порушені вашим сусідом інші санітарні, епідеміологічні, протипожежні та будівельні норми і правила, можна з'ясувати двома шляхами.
- Залучити експертів і провести комісійну експертизу для підготовки відповідного висновку.
- Звернутися до прокуратури, Росспоживнагляд, Госстройнадзор, Росреестр, відділ Держпожнагляду, органи місцевого самоврядування зі скаргами, в яких попросити зазначені органи в межах наданих їм повноважень перевірити, чи були дотримані забудовником вимоги законодавства.
Якщо збудований об'єкт не володіє ознаками, властивими індивідуальних житлових будинків, а відповідає за своїми технічними характеристиками громадським або адміністративних будівель, він повинен бути визнаний самовільним як побудований без дозволу на будівництво (порушує виданий дозвіл на будівництво). Про це свідчить мій досвід участі в подібних справах.
З ваших пояснень також випливає, що вид дозволеного використання ваш сусід вже змінив. Однак буде не зайвим з'ясувати, як був змінений вид дозволеного використання земельної ділянки і який правовий режим діє відносно його ділянки зараз.
Визначивши, в якій зоні розташована земельна ділянка сусіда, можна з'ясувати, які види і параметри дозволеного використання застосовуються до нього, а також встановлені щодо земельної ділянки сусіда будь-які обмеження (наприклад, по висотності споруджуваних будівель або максимальної площі об'єктів). З'ясувавши це, можна сказати, чи міг ваш сусід вибрати вид дозволеного використання «під об'єкти торгівлі» і які ще містобудівні вимоги могли бути їм порушені.
Якщо ж правила землекористування і забудови для населеного пункту, в якому був зведена споруда, не були затверджені або містобудівна регламент на цю територію не поширюється (наприклад, міжселищні території), то змінити вид дозволеного використання ділянки міг орган місцевого самоврядування. Якщо рішення про зміну виду дозволеного використання було прийнято з порушенням встановленої законом процедури, воно може бути скасоване двома шляхами.
- Судом за заявою особи, чиє право порушує зміна виду дозволеного використання ділянки.
- Органами прокуратури, які винесли припис про усунення порушень за результатами проведеної прокурорської перевірки.
Боротьба з самовільним будівництвом - це складний тривалий шлях. Мабуть, моїм головним радою я б зробив залучення кваліфікованого юриста з досвідом вирішення подібних справ. В іншому випадку ви ризикуєте загрузнути в листуванні з держорганами і програти справу.