Відмінності первинної і вторинної іпотеки, все про розрахунок іпотеки
Ринок нерухомості прийнято розділяти на два типи: нове житло (будинок, що будується) і вже готове. Виходячи з цього, банки пропонують іпотечні програми, які відрізняються умовами придбання та повною вартістю кредиту. Останнім часом особливо активно кредитується ринок новобудов, коли покупець може придбати собі квартиру вже на етапі проекту, хоча на ділі ще жодного об'єкта не побудовано. Це буде називатися пайове будівництво. Якщо об'єкт уже побудований, але ще не зданий, але це буде вважатися первинним ринком, а ось якщо будинок зданий і власники отримали документи на право власності - то він буде вважатися вторинним. Багато людей помилково вважають, що первинним називаються всі нові споруди, а вторинним - все старе. Насправді вторинним може виявитися і абсолютно новий будинок без оздоблення та комунікацій, якщо на нього отримано свідоцтво на право власності.
Причиною високого попиту на новобудову можна назвати можливість заробити, адже на ранніх стадіях будівництва вартість такого житла значно нижче. На наступних етапах його ціна може значно підскочити. В результаті покупець має можливість заробити не тільки на зростанні активу, але і використовувати кредитне плече у вигляді іпотеки. Розглянемо докладніше, чим відрізняються умови первинної та вторинної іпотеки, які їхні особливості, що буде простіше для позичальника?
Первинна і вторинна іпотека.
Під первинним іпотечним кредитом мається на увазі видача кредиту на абсолютно нове житло, у якого до цього не було власників. Воно, по факту, існує тільки на папері і придбати його можна тільки за договором пайової участі, в якому прописано, що забудовник зобов'язується побудувати об'єкт і передати його в користування покупця. Після отримання цих документів власник може зареєструвати право на власність.
Під вторинної іпотекою мається на увазі видача позики на нерухомість, на яку вже оформлялося право власності. Це може бути новий будинок, який ось тільки побудований і зданий, але на який вже оформлено свідоцтво власника, або вже стара споруда.
Між первинним і вторинним житлом є свої відмінності:
- Вартість. Вторинний ринок зазвичай дорожче, оскільки є якась обробка, а в первинному об'єкті клієнт отримує тільки голі стіни, в які доведеться досить вкладати.
- Швидкість оформлення. Якщо у вторинне житло можна в'їхати і жити відразу ж після операції, то з моменту вступу в пайове будівництво до отримання права власності може кілька місяців або навіть років.
- Вкладення. Нове житло однозначно вимагає фин.вложения, хоча вторинне житло також іноді потребує серйозного капремонту. За інших умов, вкладення в нове житло буде дешевше, ніж переробляти вже існуюче з усіма комунікаціями.
- Ризики. При покупці первинки ризики виникають з роботою забудовника, який може збанкрутувати, і будинок в підсумку може недобудов. Зараз в Держдумі розробляється законопроект, за яким забудовники будуть зобов'язані страхуватися. У разі вторинки також присутні свої ризики, які потрібно перевіряти. Так, може раптово з'явиться спадкоємець, і всі угоди будуть анульовані. Для цього в іпотечній угоді страхується титул, тобто ймовірність виникнення незаконність угод, адже іноді квартири можуть перепродувати кілька разів і складно відстежити законність кожної угоди.
- Прибутковість. Ціна нової квартири буде рости в міру будівництва будинку. При вдалому розкладі можна отримувати до 30% від такого вкладення (проте, ризики недобудови теж великі). Ціна на вторинку буде рости з загальноринковими тенденціями. Як варіант можна заробляти на здачі в оренду (з'їм).
Таким чином, первинна іпотека буде вигідніше для позичальника в плані вартості житла, відсутності ризиків незаконність попередніх угод, можливості використовувати вигідні програми з держпідтримкою.
Особливості первинної іпотеки.
- Надає виключно на споруджувані житлові приміщення від забудовника.
- В якості застави на етапі будівництва виступатиме право вимоги на вказаний об'єкт застави.
- Після здачі об'єкта - оформляються документи на власність і іпотека.
- Збирати документи доведеться двічі: для реєстрації договору пайової участі та для реєстрації права власності.
Особливості вторинної іпотеки.
- Об'єктом застави виступає готова квартира.
- Документи подаються один раз на реєстрацію права на власність в ФРС і на іпотеку.
Що вигідніше і краще для позичальника?
Однозначно відповісти на це питання складно, адже все залежить від мети, яку переслідує позичальник.
Первинну іпотеку варто вибрати, якщо:
- Позичальник хоче в майбутньому продати квартиру за більш високу ціну.
- Людині принципово хоче жити тільки в новому житлі, де не було колишніх господарів, і де можна зробити все «під себе».
- Клієнт не хоче платити більшу страховку (тільки особисте і майно, без титулу)
Вторинну іпотеку варто вибирати, коли:
- Людині важливо якість будинку, яке перевіряється з роками.
- Не хочеться вкладатися в обробку і новий ремонт.
- Можна вибрати найбільш зручне місце розташування (в центрі, у роботи і ін.).
- Потрібно швидко заїхати і жити без вкладень.
- Не хочеться возитися із зайвими документами і залежати від забудовника.