Відчуження будинку без кадастрового номера земельної ділянки, на якій цей будинок розташований
Типова ситуація: людина хотіла подарувати свій житловий будинок, але нотаріусом було відмовлено в посвідченні цієї угоди. Адже земельну ділянку, на якій знаходиться будинок не приватизована, відповідно, кадастровий номер відсутній. Чи правомірні дії нотаріуса і яким чином вирішити цю проблему?
При придбанні житлового будинку нового власника правомірно перейшло право користування і право на приватизацію земельної ділянки, на якій він розташований (п.1. Ст. 377 Цивільного кодексу України).
Переоформлення відповідних прав включає також земельно-кадастрові роботи та інші послуги, які суб'єкти підприємницької діяльності надають на платній основі, встановлюючи їх розцінки на свій розсуд.
Встановлення меж і місця розташування земельної ділянки є складовою землеустрою і здійснюється при складанні проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок (ст.1, ст.2, ст.50 Закону України «Про землеустрій»). Ці проекти затверджуються одночасно з прийняттям відповідними органами виконавчої влади або місцевого самоврядування рішень про надання земельних ділянок у власність (ст. 118 і ст.123 Земельного кодексу України).
Але варто зазначити, що приватизація земельної ділянки є правом, а не обов'язком громадян. Тобто, відсутність кадастрового номера і приватизації земельної ділянки, на якій розташований будинок не є порушенням закону.
У той же час, п.2 ст. 377 Цивільного кодексу України встановлено, що розмір і кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти.
Подібна норма закріплена і п.6 ст.120 Земельного кодексу України: істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з придбання права власності на ці об'єкти.
Тобто, статтею 377 Цивільного кодексу і статтею 120 Земельного кодексу прямо зазначено, що кадастровий номер земельної ділянки є істотною умовою для укладення договору про відчуження житлового будинку (будівлю або споруду).
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договору даного виду. А сам договір вважається укладеним, тільки якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ст. 638 Цивільного кодексу України).
Отже, відмова нотаріуса у посвідченні договору дарування будинку через відсутність кадастрового номера земельної ділянки обумовлений статтею 377 Цивільного кодексу України та статтею 120 Земельного кодексу України. А недотримання вимог закону про нотаріальне посвідчення договору такого виду тягне його нікчемність (ст. 220 Цивільного кодексу України). Недійсний правочин не створює юридичних наслідків (ст. 216 Цивільного кодексу України).
Але вихід з даної ситуації є. Право власності є непорушним (ст. 41 Конституції України). Законний власник житлового будинку здійснює своє право на дарування будинку відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (ст. 316 Цивільного кодексу України). Тільки йому належить право володіння, користування і розпорядження цим майном (ст. 317 Цивільного кодексу України).
Розпорядження майном у вигляді укладення договору дарування є прямим конституційним правом, не виконання якого є протизаконним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (ст. 321 Цивільного кодексу України).
Наведені норми чинного законодавства покликані захищати законні інтереси власників і є достатніми підставами для зверненням за захистом свого порушеного права до суду. В Україні вже існують судові рішення подібного змісту і вони дають обґрунтовані підстави розраховувати на вирішення цієї проблеми не тільки в теорії, а й на практиці.