Пролонгація (продовження) договору оренди в 2019 - укладеного менш ніж на 1 рік, на 11 місяців, на
Якщо сторони уклали орендну угоду на певний термін, тобто вказали конкретну дату закінчення правовідносин, то після настання зазначеного терміну потрібно вирішити - продовжувати оренду чи ні.
Також потрібно вирішити питання - чи потрібно укладати додаткову угоду і чи потрібно його реєструвати в Росреестра? Про всі нюанси процедури пролонгації орендного договору поговоримо далі.
Що це таке
Під пролонгацією орендного договору мається на увазі процедура продовження договору оренди після закінчення терміну його дії.
Наприклад, контрагенти уклали угоду терміном на 6 місяців. Після вказаного терміну вони не мають взаємних претензій, і вирішують продовжити співпрацю.
І тут виникає резонне питання, що робити - укладати доп. угоду про продовження, або ж новий договір оренди?
Спочатку розглянемо, що говорить закон з цього приводу, а після - як оформити угоду щодо пролонгації.
Що говорить закон
На підставі ч. 1 ст. 610 ГК України (далі - Кодекс), договір оренди, за загальним правилом, є строковим - тобто укладається на певний в самій угоді термін.
Термін можна налаштувати - хоч 1, хоч 6 місяців, хоч 5 років. Головне, щоб законом не були встановлені гранично максимальні терміни оренди для окремих видів майна (ч. 3 ст. 610 Кодексу).
У такому випадку, якщо сторони вкажуть термін, що перевищує максимально допустимий, буде вважатися, що контракт укладений на максимально допустимий законом термін.
Крім цього, ч. 2 ст. 610 Кодексу регламентує, що в договорі може й не бути положення про термін оренди.
В такому випадку, вважається, що оренда безстрокова, тобто діє до моменту виявлення однієї зі сторін бажання розірвати контракт (за умови попереднього повідомлення іншої сторони як мінімум за 3 місяці).
Таким чином, продовжувати має сенс тільки строковий договір - тобто в якому чітко прописаний термін дії. Якщо оренда безстрокова, сенсу в пролонгації немає, так як контракт і так буде діяти необмежений час.
як продовжити
Так, згідно з положеннями Глави 29, зміна може здійснюватися:
- за обопільною згодою сторін шляхом укладення додаткової угоди;
- за рішенням суду в разі істотного порушення договору однієї зі сторін.
Однак, крім загальних положень, ст. 621 Кодексу виділяє окремі норми щодо поновлення договору.
Так, згідно з ч. 1 вищевказаної статті, орендар, протягом терміну оренди сумлінно виконував свої зобов'язання, має першорядне право на укладення орендного договору з колишнім орендодавцем на наступний термін.
При цьому орендар зобов'язаний сповістити орендодавця про таке бажання в термін, який прописаний в договорі, а якщо такий строк немає - то в розумний строк.
Ч. 2 цієї ж статті встановлює розширене правило. Якщо орендар після закінчення терміну оренди продовжує користуватися майном, а орендодавець не висловлює своїх заперечень з цього приводу, контракт вважається продовженим на тих же умовах і на невизначений час.
Отже, змінити термін у термінового орендної угоди можна двома основними шляхами:
- укласти доп. Угода про зміну термінів, враховуючи законодавчі положення ст. 450-453 Кодексу;
- або ж взагалі не вживати ніяких дій (якщо орендодавець не заперечує), просто продовжуючи користуватися майном (ч. 2 ст. 621 Кодексу).
Укладеного менш ніж на 1 рік
Орендний договір може бути укладений на будь-який термін. Законом прямо не визначено, який термін можна вважати мінімальним. Звісно ж, що сторони можуть домовитися і про оренду приміщення навіть на 1 день.
У свою чергу, максимальні терміни щодо окремих видів майна все ж обмежуються.
Таким чином, навіть терміновий договір, укладений, наприклад, на 10 років, буде вважатися укладеним на 5 років, якщо законом щодо орендованого об'єкта майна встановлений максимальний термін оренди на 5 років.
Якщо контракт укладено на час менше 1 року, то:
- він може бути укладений в усній формі, якщо обидві сторони процесу - фізичні особи;
- угоду можна не реєструвати в Росреестра.
Продовжити контракт, укладений на час менше 12 місяців, можна стандартними способами:
- укласти доп. Угода;
- або просто продовжувати користуватися нерухомістю, якщо орендодавець не має претензій.
На 11 місяців
Договір оренди, укладений на термін 11 місяців, як і на будь-який інший термін менше 1 року, може бути:
- в усній формі, якщо і орендар, і орендодавець - громадяни, які не здійснюють підприємницьку діяльність і не зареєстровані як юридична особа;
- не зареєстрований в Росреестра, так як держреєстрації підлягають контракти з терміном дії більше 1 року.
У Розділі 10 цього нормативного акта міститься пояснення:
- якщо в договорі сторін міститься умова про автоматичну пролонгацію терміну не більше, ніж на 1 рік, такий пролонгований договір не підлягає держреєстрації;
- якщо ж в договорі є умова про продовження на термін більше 1 року, договір підлягає держреєстрації;
- якщо сторони взагалі не вказали в договорі умови про продовження, і вирішили скористатися правом, наданим ч. 2 ст. 621 Кодексу, документ не потрібно реєструвати, так як орендний контракт, відновлений на невизначений час, держреєстрації не підлягає (Розділ 11 Листа № 59).
На невизначений термін
Держреєстрації підлягають тільки договори, укладені на термін більше 1 року. В інших випадках звертатися в регпалати немає необхідності.
Також і в разі продовження на невизначений термін - незалежно від того, укладуть сторони додаткову угоду, або ж скористаються правом, наданим ч. 2 ст. 621 Кодексу, договір не потрібно реєструвати, якщо спочатку він був укладений на термін менше 1 року.
Якщо продовжується договір строком більше 1 року, то, знову-таки, неважливо, чи буде укладено доп. Угода з умовою про продовження на невизначений термін, або сторони скористаються автоматичним правом продовження на невизначений термін, договір буде підлягати держреєстрації (Розділ 11 Листа № 59).
Отже, основний висновок виглядає наступним чином - неважливо, на який термін продовжується договір - важливо, на який термін він був укладений спочатку. Саме з цього початкового терміну і потрібно виходити, вирішуючи питання про необхідність проведення реєстрації угоди.
Розірвання договору оренди нежитлового приміщення в односторонньому порядку розглядається на цій сторінці.
Угода про продовження договору оренди і його зразок
Порядок укладення доп. угоди про зміну термінів міститься в ст. 452 Кодексу.
На підставі нормативних положень зазначеної статті, доп. Угода потрібно складати в тій же формі, що й основний орендний контракт.
Якщо форма основного документа - письмова, значить, і доп. угода має бути письмовим, і навпаки.
Інше може бути регламентовано окремим пунктом в основному контракті - наприклад, що доп. Угода буде в усній формі, незважаючи на те, що форма основного договору - письмова.
Конкретний зразок доп. угоди законодавством не встановлено. Значить, сторонам потрібно керуватися загальними принципами Кодексу щодо складання договорів, а також виходячи зі сформованих ділових звичаїв.
Досить вказати наступні істотні умови:
В кінці доп. угоди сторонам потрібно розписатися і, при необхідності, запевнити документ печатками організацій.
Чи можлива автоматична пролонгація
Так, автоматична пролонгація можлива на підставі положень, передбачених ч. 2 ст. 621 Кодексу.
Щоб автопролонгація здобула свою дію, необхідне одночасне дотримання нижченаведених умов:
- орендар користується майном після того, як час договору підійшло до кінця;
- орендодавець не має претензій і не заперечує проти того, щоб орендар продовжував орендувати приміщення.
Норма зазначеної статті є імперативною, тобто пункт договору, який свідчить про обмеження права орендаря продовжувати користуватися майном, якщо орендодавець не виступає проти цього, нікчемний.
Як скласти повідомлення і його зразок
Якщо орендар протягом терміну оренди сумлінно виконував свої зобов'язання, він має першорядне право перед третіми особами на укладення нового орендного договору з тим же орендодавцем на наступний термін.
Згідно ч. 1 ст. 621 Кодексу, орендар зобов'язаний письмово сповістити орендодавця про наявність такого бажання, передавши повідомлення особисто в руки або ж відправивши рекомендованим листом поштою.
Вказати потрібно наступне:
Зразок доступний трохи нижче.
Отже, пролонгувати договір оренди можна двома способами - шляхом автоматичного продовження згідно ч. 2 ст. 621 Кодексу, або за допомогою укладення додаткової угоди про зміну термінів.
Реєструвати відновлений договір потрібно лише в разі, якщо початковий був терміном дії більше 1 року.
