Договір оренди приміщення
Зараз нормативне регулювання операцій з нерухомістю зазнає значних змін. Навіть чиновники, які для нас створюють і стверджують закони, а також займаються їх реалізацією, часто не можуть відповісти на питання громадян, пов'язані з укладенням, реєстрацією договору оренди. В мережі Інтернет інформація представлена в більшій мірі застаріла і вона не відображає поточний стан справ в сфері операцій з нерухомістю.
Величезна кількість питань і законодавчих недоробок викликає помилки при оформленні договорів оренди, що призводить до припинення в їх реєстрації, а отже - фінансових проблем зацікавлених осіб.
У нашій статті ми спробуємо розглянути основні питання, пов'язані з укладенням і реєстрацією договорів оренди, грунтуючись виключно на чинному законодавстві і актуальною практики роботи в цій сфері.
Що таке нежитлове приміщення?
Нежитлове приміщення - це об'єкт нерухомості, який має призначення «нежитлового» і входить до складу будівлі.
Конкретного поняття, встановленого законом, немає. Однак ми вважаємо, що слід виходити з зворотного, а саме, якщо приміщення не має ознак житлового, то воно є непридатним для проживання.
Для комерційних (нежитлових будівель) поняття простіше - все приміщення в них є нежитловими.
Важливо: наші фахівці періодично стикаються з питаннями від представників керуючих компаній багатоквартирних будинків про можливість передачі в оренду підприємцям частин загального майна власників квартир. Це передбачає можливість отримання прибутку для КК і оплати, наприклад, ремонтних робіт в багатоквартирному будинку. Але, виходячи з позиції Уряду, встановленої в Постанові №354, оренда таких приміщень не можлива, тому що вони не є об'єктами договорів оренди.
Договір оренди нежитлового приміщення
Договір оренди нежитлового приміщення - це угода, що породжує права і обов'язки сторін цього договору, пов'язаних з володінням і розпорядженням майна, переданого в оренду.
Основне законодавче регулювання договору оренди, а вірніше - його оформлення і укладення, затверджено в II Частини Цивільному кодексі РФ. Тут встановлені як загальні положення, так і окремі випадки оренди конкретних видів майна.
Об'єкти договорів оренди нерухомості
Об'єктами договорів оренди нерухомого майна можуть будь-які речі, які відповідають критеріям визначення в якості об'єкта нерухомості. Будинки, приміщення, споруди, будинки, квартири, лінії електропередач, навіть - все це можна здати або зняти в оренду.
Сторони договору оренди
Сторонами в договорі оренди об'єктів нерухомості виступають фізичні і юридичні особи. Це можуть бути як публічні, так і приватні компанії.
Орендодавцем виступає суб'єкт, який має право власності на об'єкт нерухомості, або він може розпоряджатися об'єктом в певному обсязі. Наприклад, приміщення може бути здано як в оренду, так і в суборенду.
Інша сторона договору оренди - орендар. Їм можуть бути будь-які зацікавлені особи.
Форма договору оренди
Договір оренди нерухомого майна оформляється виключно в письмовій формі - це правило встановлено в ч. 1 ст. 651 ГК РФ. За загальним правилом письмова форма договору оренди передбачена для випадків, коли одна з його сторін організація, а також - коли майно передається в оренду більш ніж на один рік. Наприклад, це правило стосується оренди транспортного засобу.
Унікальним вимогою до форми договору оренди нерухомості є вимога його державної реєстрації.
Державній реєстрації підлягають договори оренди нерухомості тільки ті, які укладені на строк більше ніж на один рік. Договори меншого терміну дії не реєструються в Росреестра.
Крім письмової форми, потрібне дотримання наступних правил до змісту договору оренди приміщень (або інших об'єктів нерухомості):
Термін договору оренди
Термін договору оренди - обов'язкова умова угоди сторін. Це передбачено цивільним законодавством РФ. На що впливає термін оренди - на необхідність реєстрації договору оренди в Росреестра і включення відомостей про нього в ЕГРН.
Якщо оренда терміном менше 12 місяців, його реєструвати необов'язково. Але в разі, коли приміщення орендують більше одного року, договір підлягає обов'язковій державній реєстрації.
Важливо: Предмет, термін і вартість - основні умови договору оренди. Без них договір оренди вважається недійсним - його не можна зареєструвати, для органів влади він не має ніякої юридичної сили.
Види договорів: короткостроковий договір оренди і довгостроковий договір оренди
Короткостроковий і довгостроковий договір оренди приміщення - два різновиди угоди по передачі в оренду нерухомого майна. Поділ на них пов'язано з терміном оренди - якщо договір оренди укладено на термін менше року (12 місяців), він вважається короткочасним. Якщо термін оренди перевищує один рік - він називається довгостроковим.
Відмінними рисами цього договору є:
Термін - або більше одного року, або менше 12 місяців.
Необхідність реєстрації договору в Росреестра - державної реєстрації в органах державної влади і включення відомостей про нього в ЕГРН.