Продаж кімнати в комунальній квартирі без згоди сусідів в 2019 - документи, зразок
Комунальні квартири з'явилися ще на початку 20-х років минулого століття, і все ще існують на даний момент.
І хоча дехто вважає, що комуналки - це пережиток минулого, а в деяких регіонах навіть діють програми з розселення таких квартир, багато громадян нашої країни все ще продовжують жити в "тісноті, та не в образі". Чи є проблеми з продажем кімнат в комуналках? Постараємося розібратися.
Чи можливо
Цікавим фактом є те, що ні в одному законодавчому акті не дається визначення такого поняття, як комунальна квартира. Розкривається лише, що таке кімната.
Згідно ст. 16 ЖК РФ, кімнатою визнається частина будинку або квартири, яка призначається для безпосереднього проживання громадян.
В силу ч. 1 ст. 244 Граж. Кодек. РФ, майно, яке знаходиться у власності 2-х або більше громадян, вважається належним їм на праві спільної власності.
Можливість продажу частки в складі спільної власності залежить від того, кому належить кімната в комуналці.
Власником може виступати:
держава або муніципалітет
безпосередньо сам громадянин
при цьому йому, як власнику, доступні всі можливості - тобто продаж, дарування, міна, заповіт та ін.
І якщо з одноосібною власністю все зрозуміло - "дари, продавай кому хочеш", то з спільної часткової не все так однозначно.
Справа в тому, що ст. 250 ЦК говорить про першорядне право придбання іншими учасниками дол. власності тієї частки, яка виставляється на продаж.
При цьому продавець зобов'язаний спочатку "запитати" у інших мешканців комунальної квартири - чи згодні вони придбати частку на тих же умовах і за тією ж ціною, за якими частка буде продаватися стороннім особам.
Якщо інші пайовики відмовляються від покупки, а це - їх повне право, тоді продавець має право продати частку будь-якого іншого громадянина.
Саме ж згоду від сусідів не потрібно - потрібно лише повідомити їх про майбутній продаж в письмовому вигляді, і якщо вони відмовляться від покупки, можна сміливо продавати кому завгодно.
Як оформити продаж кімнати в комунальній квартирі
Отже, продати можна тільки кімнату, яка належить громадянину на праві власності. У разі муніципальної кімнати реалізація можлива лише за згодою на таку угоду муніципалітету, що на практиці важко здійснити.
При намір продати частку в комуналці процедуру слід почати з оповіщення сусідів.
Так, за ч. 2 ст. 250 ГК, продавець частки повинен оповістити інших співвласників про намір здійснити продаж частки. Це повинно бути зроблено в письмовій формі із зазначенням продажної ціни та інших умов.
Все, що залишається робити після направлення повідомлення - чекати. Протягом 30 днів після вручення або відправлення повідомлення інші часткові власники повинні відгукнутися або не відгукнутися на повідомлення.
Зверніть увагу! Повідомлення для інших пайовиків краще складати і засвідчувати у нотаріуса!
Якщо один з пайовиків згоден купити квартиру, все робиться в стандартному порядку - складається ДКП, акт про передачу майна і проводиться реєстрація переходу майнового права в Росреестра.
Після закінчення процедури пайовик отримує всі документи, що підтверджують речове право.
Якщо протягом 30 днів від жодного з пайовиків не надходило відповіді на лист, продавець може укладати договір продажу з ким завгодно. Переважне право покупки при пропуску строків вже не буде діяти.
Інші жителі комунальної квартири можуть письмово відмовитися від свого переважного права. В такому випадку, можливість продажу частки сторонній особі з'явиться раніше зазначеного 30-денного терміну.
Ч. 3 ст. 250 ГК України регламентує, що порушення переважного права купівлі тягне для продавця певні наслідки.
Так, протягом 3 місяців після того, як інший пайовик дізнався про порушення права, він може звернутися до суду і в судовому порядку відновити справедливість. Права і обов'язки покупця будуть повністю переведені на такого пайовика.
Отже, стислий порядок дій з продажу кімнати в комуналці:
- визначитися з вартістю кімнати і іншими умовами продажу;
- відвідати нотаріуса і скласти повідомлення для інших пайовиків;
- відправити повідомлення поштою рекомендованим листом або вручивши під розписку;
- дочекатися закінчення регламентованого 30-денного терміну;
- виписати всіх проживаючих в кімнаті мешканців і підтвердити даний факт випискою з паспортного столу;
- укласти договір купівлі-продажу з одним з пайовиків (якщо хто-небудь відгукнувся на повідомлення) або з іншим сторонньою особою;
- разом з покупцем прийти в місцеве відділення регпалати і провести реєстрацію договору.
Як оформити передавальний акт до договору купівлі продажу квартири, описується в цій статті.
Необхідні документи
Для держреєстрації переходу майнового права на покупця продавець частки в комунальній квартирі повинен підготувати пакет супровідної документації:
- паспорта учасників угоди і ксерокопії;
- відомості про те, що мешканці, які проживають в житлоплощі, були виписані;
- нотаріально засвідчене повідомлення для сусідів по комунальній квартирі;
- договір купівлі-продажу і, при необхідності, додаткову угоду до нього;
- технічний і кадастровий паспорт з БТІ;
- акт про прийом-передачу житлового приміщення;