Податок з продажу будинку чи потрібно платити, з якої суми, як платиться, як уникнути
Продаж нерухомих активів (на кшталт квартири. Частки в ній), в тому числі і приватного будинку або дачі. тягне для продавця отримання певної майнової вигоди. Якщо в результаті здійснення угоди продавцем отримано дохід, він зобов'язаний його задекларувати в інспекції ФНС і сплатити податок. Винятки з цього правила можуть бути передбачені тільки федеральним законодавством.
Чи потрібно платити податок з продажу будинку
нормативне закріплення
З урахуванням нововведень, внесених в НК Україна Федеральним законом № 382-ФЗ, умови податкових платежів полягають в наступному:
Зверніть увагу! Тривалість володіння буде визначатися виходячи із реєстраційних відомостей Росреестра. Для звільнення від сплати податку потрібно буде подати до податкового органу виписку з держреєстру ЕГРН із зазначенням дат придбання і продажу приватного будинку.
визначення доходу
Ключову роль при встановленні податкових зобов'язань матиме також визначення доходу. Суть ПДФО полягає в перерахування платежів виходячи з фактично отриманого доходу (прибутку), яка визначається наступним чином:
- якщо вартість продажу будинку виявилася більша сума покупки, різниця між зазначеними показниками становитиме дохід продавця і визначить розмір оподатковуваної бази;
- Тобто вартість продажу і придбання виявилася дорівнює, продавець не отримав майнову вигоду (дохід), що усуває обов'язок зі сплати податку;
- якщо вартість проданого будинку виявилася меншою за ціну придбання, дохід також не виникає і податок не повинен сплачуватися.
Зазначені правила нерідко використовуються для приховування або зменшення фактичного доходу шляхом заниження вартості продажу. Такий варіант дій може спричинити вкрай несприятливі наслідки - інспекція ФНС вправі проводити перевірки з отриманням від контрагентів пояснень, що призведе до залучення відповідальності у вигляді штрафних санкцій. Також варіант заниження ціни в договорі не дозволить захистити права сторін в разі оскарження угоди в судовому порядку.
Спеціальні правила визначення бази оподаткування
- при відчуженні будинку з земельним наділом податкові зобов'язання будуть розраховуватися самостійно по кожному з цих об'єктів, тому необхідно оформити два окремі договори або розділити вартість будинку і ділянки при оформленні єдиного договору;
- якщо до продажу об'єкт сталася реконструкція будинку або істотне вкладення коштів в його ремонт, отриманий дохід можна зменшити на суму зроблених витрат - для цього при розрахунку податку в інспекцію ФНС потрібно представити договір з підрядною організацією або кошторисні документи, що підтверджують витрати на ремонтні роботи;
- аналогічним чином буде визначатися дохід при продажу самостійно зведеного будинку (в тому числі недобудованого об'єкта) - щоб зменшити оподатковувану базу потрібно підтвердити склад фактичних витрат на будівництво.
Таким чином, якщо продавець не може уникнути сплати податку з причини короткострокового володіння об'єктом, він має право істотно зменшити розмір доходу для застосування податкової ставки.
Який податок доведеться заплатити
Необхідно враховувати, що обов'язок щодо розрахунку та сплати податку покладено на самого продавця, а за відсутності обов'язки по сплаті податку представляти деклараційний бланк не потрібно.
Єдиної податковою ставкою, за якою оподатковується дохід від продажу нерухомості, є 13%. Однак для визначення розміру доходу в НК Україна передбачені спеціальні правила, пов'язані із застосуванням показників кадастрової вартості:
Зазначені правила введені в рамках поетапного переходу на використання показників кадастрової оцінки нерухомості. а також щоб уникнути умисного заниження договірної ціни об'єкта.
За вказаних обставин підстав для звільнення від платежу не вбачається, тому розрахунок буде здійснюватися в такий спосіб: (1 500 000 - 1 000 000) х 13% = 65 000 рублей.
Необхідно враховувати, що вказаний розрахунок був проведений без застосування майнових вирахувань. якими може скористатися практично кожен платник податків. Це дозволить повністю уникнути сплати податку або істотно мінімізувати розмір платежу в бюджет. Правила застосування майнових вирахувань для зменшення розміру податкових зобов'язань розглянемо нижче.
особливості сплати
Як не платити збір
Можливість використовувати майнові відрахування при продажу нерухомості дозволить на законних підставах уникнути перерахувань до бюджету або помітно знизити суму податку. Відносно продажу приватних будинків застосовується майнове відрахування в сумі 1 000 000 рублів (дане правило зафіксовано в статті 220 НК РФ).
Зазначений відрахування здійснюється шляхом зменшення ціни проданого об'єкта на 1 000 000 рублів.
- Отже, якщо ціна продажу не перевищила зазначену суму, обов'язок по сплаті податку не виникає.
- Якщо ціна за договором перевищила один мільйон рублів, вона підлягає зменшенню на розмір майнового відрахування, після чого відбувається розрахунок суми податку на загальних підставах.
Дане правило поширюється на випадки продажу об'єктів нерухомості, термін володіння яких не перевищив трьох років. При продажу будинку, що належить в частках різним власникам, зазначена сума відрахування буде розділена між ними в рівних пропорціях.