Основні завдання та функції фасилити менеджменту в процесі технічної експлуатації об'єктів
ОСНОВНІ Завдання і функції ФАСІЛІТІ МЕНЕДЖМЕНТУ В ПРОЦЕСІ ТЕХНІЧНОЇ ЕКСПЛУАТАЦІЇ ОБ'ЄКТІВ КОМЕРЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ
1 ФГБОУ ВПО «Пензенський державний університет архітектури та будівництва»
Формування ринку управління нерухомості почалося вУкаіни в кінці 90-х років ХХ століття. Даному процесу сприяло поява попиту на якісні приміщення для офісів і торговельної діяльності. В цей час комерційне використання нерухомості обмежувалося продажем або звичайною здачею площ в оренду без професійного управління. На сьогоднішній день інвестиції в комерційну нерухомість вважаються одними з найбільш стабільних і прибуткових. У зв'язку з тим, що бізнес-процеси на ринку нерухомості мають особливу специфіку, відмінну від інших сфер бізнесу, не всі власники вміють керувати своєю нерухомістю, отримуючи збитки від площ, які могли б приносити прибуток.
Матеріал і методи дослідження
По завершенні будь-якого девелоперського проекту, який включає в себе проектування, фінансування будівництва і здачу об'єкта, настає інший надзвичайно важливий період - період управління і експлуатації створеної нерухомості. Цей період охоплює найбільший часовий проміжок життєвого циклу - весь термін служби будівлі, відрізняється залученням численних фахівців різного профілю, значною специфікою фінансування і організації поточних робіт. І саме в період експлуатації власник починає отримувати дохід від об'єкта нерухомості [6].
Перш ніж здійснювати експлуатацію об'єкта нерухомості, власнику необхідно визначитися: займатися управлінням самостійно або довірити цю справу професіоналам.
На сьогоднішній день дана сфера бізнесу вУкаіни активно розвивається. Можна виділити 3 напрями бізнесу, з яких йде формування керуючих компаній:
1. Компанії-забудовники після завершення будівництва приймають на себе функції експлуатуючої компанії;
2. Власники нерухомості організують структурні підрозділи з управління належними їм об'єктами нерухомості;
3. Консалтингові компанії надають послуги з управління нерухомістю.
На жаль, спрогнозувати ефективність роботи тієї чи іншої компанії, що управляє неможливо тільки за сферою, з якої вона утворилася. Тут необхідно враховувати велику кількість факторів, що впливають на ефективність управління.
Управління нерухомістю - це комплексний підхід до підтримання та поліпшення стану об'єкта, прогнозування і організація його розвитку з метою отримання максимально можливого доходу від використання об'єкта [4].
На Заході існує наступна класифікація напрямків управління нерухомістю:
- Asset Management (стратегічне планування);
- Property Management (розробка програми управління будівлею з метою максимізації поточного доходу);
- Facility Management (діяльність щодо забезпечення функціонування інфраструктури будівлі) [5].
У даній роботі ми приділимо увагу останнього напряму.
Сьогодні вУкаіни адміністративно-господарські служби існують на кожному підприємстві. Їх господарська діяльність регламентується типовими положеннями. В цьому випадку головним завданням планування є розподіл між господарськими підрозділами обсягу і змісту робіт за термінами їх виконання.
Інженерно-експлуатаційний відділ в сучасних організаціях зазнав значних змін. Посада головного інженера в торговому центрі сьогодні може відповідати посади «директора з експлуатації». Раніше на посаду головного інженера призначали людей, які мають великий досвід практичної роботи і володіють однією з технічних спеціальностей. Удосконалення служби експлуатації призводить до заміщення керівних посад тими, чиє базову освіту доповнено освітою в області економіки і менеджменту, так як умови конкуренції вимагають не просто спеціальних знань, а економічного мислення. Більш того, такий керівник повинен розбиратися в юридичних проблемах, питання управління майном і персоналом. У керуючих компаніях, які займаються експлуатацією об'єктів комерційної нерухомості, даний відділ замінює експлуатаційна служба [1].
Робота професіоналів полягає в умінні оптимізувати витрати на утримання будівлі та доходи, одержувані в результаті раціонального управління. Однією з основних завдань, вирішення яких дозволить підвищити привабливість будівлі для орендарів, є поліпшення умов перебування орендарів і відвідувачів в будівлі.
Етимологія слова «фасилити» походить від латинського facilitas - зручний, сприятливий. Латинсько-український словник (С.-Петербург, Друкарня Тренк і Фюсно, 1909) визначає Facilitas як легкість, удобоісполнімость, готовність.
Фасіліті менеджер координує фізичний простір разом з людьми і роботою в організації, комбінує кращі управлінські принципи з найбільш поширеними професійними і технічними знаннями для забезпечення нормальної роботи обладнання та людей [4].
Основною функцією фасилити менеджменту є пошук шляхів зниження внутрішніх витрат з обслуговування і експлуатації систем будівлі, з одночасною підтримкою якості послуг на необхідному рівні.
Для успішної реалізації даної функції можна розбити роботу за даним напрямком на кілька ключових завдань, виконання яких повинно:
1. Економити кошти при експлуатації будівлі шляхом скорочення витрат на споживані будівлею ресурси;
2. Забезпечити комфортне перебування в будівлі відвідувачів і орендарів, в першу чергу підтримка в приміщеннях оптимальних параметрів навколишнього середовища;
3. Завчасно запобігати виникненню екстремальних ситуацій в будівлі, а при їх появі - скорочувати до мінімуму матеріальні та людські втрати.
Управління експлуатаційними службами охоплює значну кількість напрямків діяльності по організації обслуговування будівлі та функціонування нерухомості. З технічної точки зору все завдання пов'язані між собою. Тут особливо важливо виключити їх суперечність один з одним.
На відміну від фахівців з управління нерухомістю (property manager), незважаючи на ідентичність об'єкта діяльності (будівля і прилегла земельно-майновий комплекс), фасилити менеджер використовує інші моделі роботи.
До його основних функцій відносяться:
1) участь при розробці проекту будівлі, контроль відповідності планувальних рішень будівлі його майбутнім функціональними обов'язками;
2) організація раціональної роботи обслуговуючого персоналу;
3) контроль забезпечення санітарно-гігієнічних норм, організація прибирання приміщень;
4) поточна експлуатація інженерно-технічного обладнання будинку (забезпечення збереження будівлі, надійності функціонування систем водопостачання і водовідведення, тепло-, енерго-, газопостачання, інформаційних систем);
5) забезпечення пожежної безпеки, а також безпеки персоналу, матеріальних цінностей;
6) організація проведення всіх видів ремонтних робіт і контроль їх виконання;
7) взаємодія з державними та муніципальними структурами, які виконують контрольні функції по відношенню до організації;
8) контроль розрахунків за комунальні послуги, послуги зовнішніх сервісних служб, діяльність щодо зниження експлуатаційних витрат;
Фасіліті менеджер починає займатися проектами розвитку інфраструктури на етапі підготовки технічного завдання та архітектурного проектування. Вже на даних етапах необхідно передбачити всі можливості для комфортної роботи персоналу в майбутньому. Головним завданням організації робочих місць є створення максимальної зручності обслуговуючому персоналу для здійснення їх діяльності, щоб уникнути непотрібних переміщень і зниження витрат праці на виконувану роботу.
Планування службових приміщень повинна забезпечувати економне використання площі і збереження здоров'я працюючих. При плануванні службових приміщень і розміщенні робочих місць в них необхідно враховувати наступні рекомендації:
1. Підрозділи, часто контактують один з одним, слід розміщувати в безпосередній близькості в адміністративній частині;
2. Площа окремих робочих місць повинна відповідати санітарним нормам і особливостям виконуваної роботи;
3. Усі підрозділи експлуатаційної служби необхідно розміщувати на непривабливих і найдорожчих орендних площах. Доступ до даних підрозділам повинна вказувати система навігації;
4. Повинна бути передбачена зона відпочинку персоналу, невелика кухня або стіл з електричним чайником і мікрохвильовою піччю.
Також до функцій фасилити менеджменту відносяться прибирання та підтримання задовільного санітарного стану приміщень. До прибирання приміщень можуть залучатися як постійні співробітники, так і позаштатні працівники служби прибирання (підрядники) для проведення генерального прибирання, миття вікон, прибирання снігу, проведення ландшафтних робіт.
Основною діяльністю фасилити менеджера є зниження експлуатаційних витрат організації. В першу чергу оптимізація складається з економії енергетичних ресурсів і використання більш дешевих послуг спеціалізованих організацій, замість змісту власного штату співробітників.
Значний економічний ефект може принести економія енергетичних ресурсів. Ціни на енергоносії в усьому світі постійно підвищуються. В цьому випадку дотримання основних принципів економії тепла та електроенергії дозволить істотно знизити експлуатаційні витрати.
Вартість теплоізоляції щодо вартості всієї будівлі істотно мала, однак при експлуатації основні витрати припадають саме на опалення. У кожному будинку існує система забезпечення теплом. Контроль за роботою теплового пункту необхідний не тільки для перевірки приходять рахунків, але і для запобігання серйозних штрафів. У разі виходу температури з нормативного діапазону, це буде розглядатися як неоптимальний витрата тепла. Другим способом економії може бути зниження температури теплоносія під час відлиги і під час відсутності персоналу торгового центру на робочих місцях: вночі або у вихідні та святкові дні. Третій спосіб дозволить отримати значну економію тепла в разі зовнішнього утеплення фасадів і установки якісних вікон в будівлі. Теплові втрати в основному залежать від теплозахисних властивостей огороджувальних конструкцій: стін, вікон, перекриттів. Шар скловолокна завтовшки 10 см замінює по теплоізолювальної здатності 400 см залізобетону, 160 см цегляної кладки, 100 см газобетону, 45 см соснового бруса.
Теплозахисні властивості огороджувальних конструкцій оцінюються опором теплопередачі. Опір теплопередачі показує, яка кількість тепла піде через квадратний метр огороджувальної конструкції при заданому перепаді температур:
q - це кількість тепла, яке втрачає 1 кв.м. огороджувальної поверхні (Вт / м кв.);
δT - це різниця між температурою на вулиці і в кімнаті (° С);
R - це опір теплопередачі (° С / Вт / м кв.).
Сучасні склопакети дозволяють зменшити тепловтрати вікна майже в два рази.
Таблиця 1. Теплові втрати вікон різної конструкції при δT = 50 ° С (Тнар. = -30 ° С, Твнутр. = 20 ° С)
позначення:
• Парні цифри в умовному позначенні склопакета означають повітряний зазор в мм;
- Символ Ar означає, що зазор заповнений повітрям, а аргоном;
Застосовуючи сучасні системи скління (склопакети, теплозащитное скло і т.п.), низькотемпературні обігрівальні системи, ефективну теплоізоляцію огороджувальних конструкцій, можна скоротити витрати на опалення в 3 рази.
Другим важливим як за значимістю, так і за вартістю, що споживаються ресурсом є електроенергія. Останнім часом енергетики застосовують використання різних тарифів залежно від часу доби, в нічний час споживання електроенергії обходиться дешевше. Якщо розглядати дану ситуацію на прикладі торгового центру, можна частково перекласти нагрівання повітря на систему кондиціонування. Також значну економію енергії дає використання сучасних енергозберігаючих технологій (світлодіодних ламп з низьким споживанням електроенергії, фотоелементів) - 93% в порівнянні з лампами розжарювання, 90% в порівнянні з галогенової лампою і 66% в порівнянні з люминисцентной лампою [8].
Як видно з цих двох прикладів, проблема економії основних ресурсів сьогодні вирішувана. Облік споживаних ресурсів, раціональне використання системи опалення, утеплення будівлі, використання енергозберігаючих технологій сприяють зниженню витрат за рахунок економії ресурсів.
Збільшення прибутку може бути також досягнуто залученням для вирішення завдань по експлуатації спеціалізованих організацій, а не силами штатних співробітників. Як приклад можна привести організацію служби безпеки в торговому центрі. Вартість послуг групи приватних охоронних організацій фізичної охорони складає від 52 р / год. В цьому випадку вартість 1 поста цілодобової охорони торгового центру можна розрахувати наступним чином:
30 днів × 24 години × 52 р. = 37 440 р.
Управління сервісними службами організації багато в чому зводиться до координації зусиль цих підрозділів для досягнення конкретних цілей. Тільки в разі злагодженого функціонування можливе зниження внутрішніх витрат організації. Саме це повинно бути ключовим моментом в роботі фахівця з управління сервісними службами.
В епоху сучасних технологій, брак ресурсів, підвищення споживчих вимог організаціям важко витримати жорстку конкурентну боротьбу без постійного зниження витрат. При цьому зниження внутрішніх витрат з обслуговування і експлуатації систем будівлі не повинно спричинити за собою зниження якості послуг. Саме це є ключовим моментом в діяльності фасилити менеджера.
На підставі вищевикладеного можна зробити наступні висновки:
2. Основним завданням фасилити менеджменту є грамотна організація процесу технічної експлуатації шляхом зниження витрат з одночасним підтриманням якості послуг на необхідному рівні. Використання сучасних систем скління і теплоізоляції огороджувальних конструкцій може скоротити витрати на опалення в 3 рази.
3. З метою оптимізації використання енергетичних ресурсів необхідно законодавчо посилити теплотехнічні норми споживання для комерційних будівель. У цьому випадку за весь термін експлуатації будівлі економія становитиме значну суму.
4. Збільшення прибутку може бути також досягнуто залученням для вирішення завдань по експлуатації спеціалізованих організацій, а не силами штатних співробітників. На прикладі організації внутрішньої служби безпеки із залученням стороннього приватного охоронного організації показана можливість зниження витрат на 25%.
Хрустальов Б.Б. д.е.н. професор, завідувач каф. «Економіка, організація і управління виробництвом» ФГБОУ УВПО «Пензенський державний університет архітектури та будівництва», м Слов'янськ.
Баронін С.А. д.е.н. професор, викладач каф. «Експертиза і управління нерухомістю» ФГБОУ УВПО «Пензенський державний університет архітектури та будівництва», м Слов'янськ.
Пропонуємо вашій увазі журнали, що видаються у видавництві «Академія природознавства»
(Високий імпакт-фактор РИНЦ, тематика журналів охоплює всі наукові напрямки)