Орендна плата з двох частин - вихід з глухого кута з податковими відрахуваннями пдв в орендних відносинах
- Медведєв А.Н. головний аудитор ЗАТ «Аудит БТ»,
- член Науково-експертної ради Палати податкових консультантів, к.е.н.
Твердий розмір орендної плати - жорсткий імператив ГК РФ?
Однак твердий розмір і тверда сума - це не одне і теж.
В якості ілюстрації суд навів два приклади:
- щоквартальне підвищення орендодавцем розміру орендної плати шляхом її індексації з урахуванням інфляції не є зміною відповідно до п. 3 ст. 614 ГК України умови договору про розмір орендної плати, а являє собою виконання цієї умови;
- встановлення ставки орендної плати в сумі, еквівалентній певній сумі в іноземній валюті (відповідно до ст. 317 ЦК України), означає встановлення механізму її обчислення - таке визначення розміру орендної плати має на меті усунення несприятливих наслідків інфляції; при цьому зміна курсу іноземної валюти не означає зміни розміру орендної плати відповідно до п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Відрахування вхідного ПДВ гарантований тільки з орендної плати
Якщо щодо податкових відрахувань щодо орендної плати у орендарів виникає не так багато проблем, то щодо відшкодовуються (понад орендної плати) витрат виникають великі проблеми.
Виходить глухий кут? Як включити в орендну плату, розмір якої повинні бути заздалегідь встановлений, комунальні та інші витрати, конкретний розмір яких ще ніхто не знає?
Орендна плата складається з двох частин: постійної і змінної
Як вихід із становища, що склалося пропонується наступний варіант: в договорі оренди передбачити алгоритм формування орендою плати за формулою: постійна частина + змінна частина.
У цьому випадку орендар має право на податкові відрахування ПДВ з усієї орендної плати (вірніше сказати - з усіх її складових).
Договором оренди встановлено, що орендна плата складається з двох частин - постійної і змінної.
Постійний розмір орендної плати за орендовані приміщення обчислюються з розрахунку 130 руб. за кв. м в місяць, в тому числі ПДВ.
Крім того, умовами договору встановлена плата не у твердій сумі, а розрахункова, тобто підлягає обчисленню орендарем по кожному терміну платежу.
Таким чином, сторони погодили умова про розмір орендної плати, що встановлюють спосіб її розрахунку, який залежить від кількості спожитих орендарем комунальних послуг, необхідних для використання нежитлового приміщення за його призначенням.
Фактичне щомісячне зміна розміру орендної плати в результаті коригування її змінної частини не є зміною умов договору про розмір орендної плати.
Суд встановив, що орендна плата (постійна і змінна частини) є платою за користування орендованим майном, а не оплатою комунальних платежів.
При таких обставинах суми ПДВ, сплачені орендарем у складі орендної плати, приймаються до відрахування по ПДВ при дотриманні вимог ст. 171, ст. 172 НК РФ.
«У ситуації, коли сума комунальних платежів входить до складу орендної плати, вона формується з двох частин - величини плати за користування орендованим приміщенням, яка повинна бути фіксованою (в силу п. 3 ст. 614 ЦК України розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін в терміни, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік), і змінної складової, яка дорівнює припадає на частку орендаря частини комунальних платежів, спожитих ним за відповідний розрахунковий період. Ця частка повинна підтверджуватися первинними документами ...
У цих випадках, коли сума комунальних платежів входить до складу орендної плати, право на відрахування виникає на загальних підставах, передбачених ст. 172 НК РФ ».
Для вирахування вхідного ПДВ по орендних платежах головне - щоб всі компенсовані орендарем витрати входили б складовими частинами в орендну плату! А ось сума орендної плати буде кожен раз різна - але при незмінному твердому її розмірі! Твердий розмір, але кожен місяць різні суми грошей - в цьому немає ніякого протиріччя з точки зору норм п. 3 ст. 614 ГК РФ!