Як змінити розмір орендної плати
Начальник юридичного відділу, член Асоціації юрістовУкаіни, м.Москва
Міняти можна, але обережно
Законодавство допускає можливість зміни умов договору про розмір орендної плати. Зокрема п. 3 ст. 614 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) встановлює, що якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, визначені в договорі, але не частіше ніж один раз на рік.
Положення про наявність обов'язкової угоди сторін справедливо для ситуації, коли розмір орендної плати встановлений в твердій грошовій сумі. При цьому сторонам необхідно підписати додаткову угоду до договору оренди.
Сказане справедливо також для випадків, коли розмір орендної плати змінюється (в т. Ч. В односторонньому порядку) в зв'язку з реалізацією механізмів її визначення, встановлених нормативними правовими актами.
У зв'язку з викладеним виникає питання, що робити учрежденіюарендодателю в разі, коли орендар вносить грошові кошти в сумі, визначеній в договорі, при тому, що нормативно-правовим актом уповноваженого органу розмір орендної плати був змінений (т. Е. Орендар вносив плату в заниженому розмірі), і зазначену обставину виявлено, наприклад, в ході перевірки (ревізії)?
Звісно ж, що орендодавець має право стягнути з орендаря різницю, що утворилася, в т. Ч. Із застосуванням положень ст. 1102 (обов'язок повернути безпідставне збагачення) і ст. 1107 (відшкодування потерпілому неотриманих доходів) ГК РФ.
Згідно ст. 1102 ДК Україна обличчя, яке без встановлених законом, іншими правовими актами або угодою підстав придбало або зберегло майно (набувач) за рахунок іншої особи (потерпілого), зобов'язана повернути останньому це майно.
Згідно ст. 1107 ЦК України особа, яка безпідставно одержала або зберегло майно, зобов'язана повернути або відшкодувати потерпілому всі доходи, які воно здобула або повинна була мати з цього майна з того часу, коли дізналася або повинна була дізнатися про безпідставність збагачення. На суму безпідставного грошового збагачення підлягають нарахуванню відсотки за користування чужими коштами (ст. 395 ЦК України) з того часу, коли набувач дізнався або повинен був дізнатися про безпідставність одержання або збереження коштів.
Ще одним випадком, не визнаним зміною розміру орендної плати з урахуванням положень п. 3 ст. 614 ГК РФ, є застосування орендодавцем умови договору, згідно з яким ставка оренди встановлюється в сумі, еквівалентній певній сумі в іноземній валюті (п. 11 Інформаційного листа № 66).
ВАС України вказав, що така умова означає встановлення механізму обчислення орендної плати, що дозволяє більш часта зміна її розміру в цілях усунення несприятливих наслідків інфляції. При цьому суд послався також на правомірність такого способу розрахунків, керуючись п. 2 ст. 317 ГК РФ, відповідно до якого в грошовому зобов'язанні може бути передбачено, що воно підлягає оплаті в рублях у сумі, еквівалентній певній сумі в іноземній валюті або в умовних грошових одиницях.
Розмір орендної плати може бути змінений і на вимогу орендаря. Зокрема, згідно з п. 1 ст. 612 ГК України при виявленні недоліків орендованого майна орендар має право вимагати від орендодавця в т. Ч. Відповідного зменшення орендної плати. Якщо такі недоліки були заздалегідь відомі орендарю або їх наявність обмовлялося сторонами на етапі укладання договору, відповідальність орендодавця виключається (п. 2 ст. 612 ЦК України).
Крім того, п. 4 ст. 614 ГК України встановлено, що якщо законом не передбачено інше, орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, умови користування, передбачені договором оренди, або стан майна істотно погіршилися.
Розмір орендної плати може бути змінений як на вимогу орендодавця, так і орендаря
Відповідальність сторін
Оскільки в договорах оренди держмайна орендну плату прийнято встановлювати в грошовому еквіваленті, грошові кошти, як правило, вносяться орендарем шляхом безготівкового їх перерахування на розрахунковий рахунок та в терміни, встановлені договором.
Тут необхідно пам'ятати про те, що відповідно до п. 3 ст. 161 гл. 21 Податкового кодексу України (далі - НК РФ) при наданні на території України органами державної влади та управління, органами місцевого самоврядування в оренду федерального майна, майна суб'єктів України і муніципального майна, обчислювати і сплачувати в бюджет відповідну суму податку на додану вартість зобов'язані орендарі такого майна.
Відносно послуг з надання в оренду держмайна, закріпленого за організацією на праві господарського відання або оперативного управління, особливостей щодо обчислення та сплати податку на додану вартість НК Україна не передбачено.
Які наслідки можуть настати для орендаря в разі невиконання (неналежного виконання) ним обов'язку щодо внесення орендної плати?
По-перше, в разі істотного порушення орендарем строків внесення орендної плати орендодавець має право вимагати від нього дострокового її внесення у встановлений орендодавцем термін, але не більше ніж за два терміни поспіль (п. 5 ст. 614 ЦК України).
По-друге, договором може бути передбачена неустойка за прострочення внесення орендних платежів (§ 2 «Неустойка» гл. 23 частини першої ДК РФ).
Нарешті, по-третє, відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК України договір оренди може бути достроково розірваний судом на вимогу орендодавця у разі, коли орендар більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату.
Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін. Розумного строку є оціночним поняттям, і визначається виходячи з характеру зобов'язання, способу і місця його виконання і т. Д.
Орендар, в свою чергу, має право відмовитися від внесення орендних платежів або вимагати розірвання договору оренди та відшкодування збитків у вигляді внесеної раніше орендної плати, якщо він був фактично позбавлений можливості використовувати майно з причин, не викликаним його винними діями (ст. 612, 620, 1102 ДК РФ), в т. ч .:
- майно надано орендарю в стані, що не відповідає умовам договору оренди і призначенню майна, або відсутні приналежності майна і відносяться до нього документи, без яких використання такого майна за цільовим призначенням неможливо (ст. 611 ЦК України);
- недоліки зданого в оренду майна, повністю або частково перешкоджають користуванню ним (ст. 612 ЦК України).
При цьому якщо орендар не використовував майно з незалежних від нього причин, або за обставинами, не пов'язаним зі станом переданого майна орендодавець має право вимагати внесення орендної плати (п. 13 Інформаційного листа № 66).
Перехід права власності
Відповідно, якщо сторони хочуть встановити інший момент припинення зазначеного зобов'язання, умова про це потрібно включити в договір оренди.
Читайте в наступних номерах журналу "Облік в установі"