Як змінити керуючу компанію в багатоквартирному будинку
96% успішних справ Професійні юристи Абсолютно БЕЗКОШТОВНО
Житловим законодавством встановлено, що багатоквартирні будинки, в цілях дотримання заходів безпеки, захисту прав власників і постійного підтримання працездатності інженерних комунікацій, підлягають управлінню. Для будинків, кількість квартир в яких перевищує 16, передбачено лише 2 способи управління:
- Управління товариствами власників житла або житловими кооперативами;
- Залучення на договірній основі спеціалізованих організацій - керуючих компаній.
Найбільш поширеними суб'єктами управління багатоквартирним будинком є керуючі організації.
Вибір керуючої компанії
Процедура вибору керуючої компанії детально регламентована нормами Житлового права.
Слід зазначити, що відносно недавно змінився порядок призначення керуючої компанії для новобудови. Раніше при здачі будинку в експлуатацію вибір обслуговуючої організації був відданий цілком на розсуд забудовника, таким чином, забудовником призначалася дружня йому або дочірня компанія, що управляє. Сьогодні забудовник, перед процедурою здачі будинку і передачі квартир власникам зобов'язаний провести відкритий конкурс для вибору КК. Подальші питання управління, в тому числі і питання створення ТСЖ відданий на розсуд мешканців.
Вибір керуючої компанії для багатоквартирного будинку, за загальним правилом, здійснюється на загальних зборах власників шляхом голосування. При цьому, збори повинні бути визнано таким, що відбувся, з належним оформленням всіх документів. В іншому випадку укладення договору з керуючою компанією, обраної при голосуванні, не може вважатися законним.
Керуюча компанія може бути призначена і органом місцевого самоврядування, але тільки в тому випадку, якщо мешканцями протягом року не було реалізовано право на вибір способу управління або ж всі збори власників не могли бути визнані такими, що відбулися.
Підстави для зміни керуючої компанії
У разі якщо мешканці незадоволені якістю послуг, що надаються і застосовуваними тарифами, виникає питання про те, як змінити керуючу компанію ЖКГ.
Поміняти керуючу компанію в багатоквартирному будинку можна з наступних причин:
Однією з підстав залучення до адміністративної відповідальності є обґрунтована скарга на керуючу компанію ЖКГ, подана мешканцями керованих будинків. Предметом скарги може бути неналежне надання послуг, незаконне завищення тарифів, інші порушення.
Порядок зміни керуючої компанії в багатоквартирному будинку
Договір на управління багатоквартирним будинком може бути укладений на строк не менше 1 року і не більше 5 років. За загальним правилом, мешканці будинку мають право достроково розірвати цей договір. Розірвання договору з керуючою компанією також входить в компетенцію загальних зборів власників житла.
Як правило, на зазначеному зборах відбувається і вибір нової обслуговуючої організації, якій буде передано в подальшому управління будинком.
Вимоги до проведення таких зборів зводяться до наступного:
Як вже говорилося вище, збори можуть бути визнано таким, що відбувся, а його рішення легітимними тільки в тому випадку, якщо дотримано умову кворуму. Кворумом визнається наявність більше 50% голосів всіх власників. Слід зазначити, що голоси вважаються не за кількістю власників, а по площі житлових приміщень, що їм належать. Таким чином, власник 20 квадратних метрів буде мати 20 голосів, а 50, відповідно - 50.
При проведенні зборів обов'язково ведення протоколу, який повинен бути підписаний секретарем і головою. Як правило, головою зборів є його ініціатор.
Збори можуть бути проведено як в очній, так і в заочній формі. Заочна форма передбачає собою голосування власників не в момент загального збору власників, а протягом визначеного часу шляхом заповнення бюлетеня.
Після проведення голосування в заочній формі також повинен бути складений протокол з результатами голосування.
Після оголошення рішення загальних зборів власників про зміну керуючої компанії в багатоквартирному будинку відбувається процедура укладення договору з новою компанією і перехід до неї права управління багатоквартирним будинком. Рішення зборів може оскаржити до суду будь-який з власників, якщо вважатиме зміну керуючої організації незаконного та проведеної з порушенням встановлених законом вимог.
Процедура зміни керуючої компанії в багатоквартирному будинку вельми клопітка захід. Як правило, його проведення лягає на рада будинку, ініціативну групу мешканців або ж на представників організації, що претендує на управління будинком. Однак пересічні мешканці будинку зазвичай не володіють глибокими знаннями положень Житлового кодексу, а залучення до проведення зборів представників КК може обернутися фальсифікацією результатів голосування.
За вищезгаданих причин до процедури зміни обслуговуючої організації ЖКГ слід залучити грамотних юристів. Юрист, який спеціалізується на питаннях житлового законодавства, може надати наступну допомогу:
- консультування з питань житлового законодавства;
- допомога в організації зборів, документування його результатів, складанні протоколу;
- аналіз договору управління багатоквартирним будинком;
- оскарження результатів і рішень загальних зборів власників;
- інші послуги.
Зміна керуючої компанії може зайняти кілька місяців. Весь період, поки управління не буде передано нової організації, стара КК повинна виконувати свою роботу в повному обсязі. Крім того, діючі норми дозволяють затягувати цей процес. Участь у процедурі грамотного юриста дозволить поміняти керуючу компанію в багатоквартирному будинку швидко і в установленому законом порядку. У нас ви можете отримати безкоштовну юридичну консультацію онлайн з будь-яких питань.
Юридична консультація з питань нерухомості