Як придбати квартиру в розстрочку умови, плюси і мінуси, основні варіанти розстрочки
Як правильно оформити розстрочку на квартиру? Які ризики несуть забудовник і покупець? На ці запитання відповідає редакція порталу KVARTIRAzaMKAD.ru.
Отримувати схвалення кредитних відділів банків в періоди кризи стає все більш і більш складно. А адже ще недавно дві з п'яти угод в Московському регіоні полягали із застосуванням іпотеки. І ось забудовники, налякані перспективою збідніння струмочка покупців, заманюють нас іншим інструментом - розстрочкою.
антикризовий продукт
Розстрочку недарма називають антикризовим продуктом. У благополучне (в економічному плані) час вдаються до неї вкрай рідко і на короткий термін. Адже з юридичної точки зору процедури покупки квартири при оформленні розстрочки і при одноразовому платежі різняться.
Якщо ви вносите всю суму відразу (нехай навіть для цього знадобиться залучити кредит), то угода виглядає так. Ви укладаєте договір пайової участі (ДДУ), платите гроші, забудовник відправляє ДДУ на реєстрацію. Якщо з якоїсь причини вам знадобляться знову гроші - ви продаєте свою частку з переуступки прав.
Але ось ви купуєте квартиру в розстрочку, то в ДДУ змінюється порядок оплати. Замість одноразового платежу інвестор вносить платежі за графіком, узгодженим із забудовником. При цьому договором може бути передбачено, що інвестор за розстрочку платить відсотки, тобто сума платежів, а відповідно і ціна угоди, в результаті розстрочки можуть бути вище.
Ми попросили Ігоря Сібренкова, заступник генерального директора ТОВ «Мортон-Інвест». розповісти більш докладно, як відбувається оформлення документів при покупці в розстрочку в їх компанії:
«При покупці квартири в розстрочку відбувається звичайна процедура оформлення квартири. Покупець звертається в один з наших офісів продажів з паспортом для оформлення декількох договорів: це основний договір, в якому вказана вартість квартири, розмір початкового внеску, розмір і строки внесення платежів по розстрочці, відповідальність сторін та інше. А так же договори на послуги (договір вибору квартири, договір на оформлення права власності та договір на реєстрацію в ФРС).
Оформлення починається з укладання договорів на послуги. При укладанні договору вибору квартира знімається з продажу, фіксується її вартість, і починається підготовка всіх, хто лишився договорів. Відсотки за користування розстрочкою включені у вартість договору вибору квартири. На оплату даного договору дається 3-х робочих дня.
Не пізніше 3-х днів з моменту укладення та оплати договорів на послуги, покупець підписує основний договір. Якщо основний договір не вимагає реєстрації (а це випадки при покупці по ЖБК, попереднім договором купівлі-продажу і попередньою ДДУ), то після його підписання покупець вносить початковий внесок, таким чином, оформлення та оплата всіх договорів займає всього 3 робочих дня. Подальша оплата розстрочки відбувається аннуїтетнимі платежами відповідно до умов договору.
Якщо ж необхідна реєстрація основного договору (необхідно реєструвати договір при покупці квартири по ДДУ і з переуступки по ДДУ), то внести початковий внесок необхідно протягом трьох робочих днів з моменту реєстрації. Реєстрація договору в ФРС здійснюється протягом 5 робочих днів.
При необхідності реєстрації договору покупець повинен надати нотаріально засвідчені документи: довіреність на реєстрацію договору, згода чоловіка на реєстрацію договору або заява про те, що покупець в зареєстрованому шлюбі не перебуває, або ж шлюбний договір.
Для покупця важливо спочатку визначитися з сумою розстрочки і сумою щомісячних платежів, оскільки при достроковому погашенні розстрочки (штрафних санкцій за дострокове погашення розстрочки не стягується) перерахунок сплачених відсотків за користування розстрочкою не передбачений ».
Які ризики у розстрочки?
Припинення угоди і виключення реєстраційного запису про реєстрацію договору з державного реєстру займає певний час, протягом якого забудовник не має права продати цю квартиру третій особі.
Пайовик, до речі, теж не отримає витрачені кошти, поки питання з виключенням договору з реєстру не буде вирішено.
Багато експертів вважають, що для забудовника ризик в «зависанні» квартири не тільки на час виключення реєстраційного запису з реєстру. Пайовик же може подати в суд, і тоді квартира «зависне» на ще більш тривалий час.
Який термін розстрочки є оптимальним?
Не випадково в благополучні часи забудовники практикували лише короткострокові розстрочки - наприклад, пару місяці. Стільки можна було «потягнути» і не реєструвати договір ДДУ. Ця послуга була затребувана тими, хто купував новобудову, продавши стару квартиру. На завершення угоди, зазвичай, потрібно 1-2 місяці. На такий стік і надавали розстрочку.
Так що, як вважають експерти, сама «безпечна» тривалість розстрочки для забудовника - це все-таки 6-7 місяців. Великі терміни можуть пропонувати тільки ті, хто має доступ до дешевого фінансування. Так, при більш тривалих розстрочки всі забудовники нараховують відсотки. Але при цьому забудовникам доводиться брати на себе невластиві їм функції оцінки фінансової спроможності пайовика. А для цього часто немає ні методик, ні фахівців.
Іноді тому, хто платить в розстрочку, пропонують укладати попередній договір купівлі-продажу. Особливо це популярно на ринку заміської нерухомості, таунхаусів і т. П. Мінуси у цієї схеми такі ж, як і при будь-якій покупці по «сірій схемі».
Оцініть сили
Якщо ви думаєте над тим, як взяти квартиру в розстрочку, то спочатку оцініть свої сили. Коли ви очікуєте чергові фінансові надходження? Чи можуть ці терміни якось зрушити або скорегувати?
Що ви будете робити, допустите прострочення в платежах? Чи готові ви до того, що в разі розірвання договору, вам доведеться досить довго чекати повернення грошей?
Якщо ви зможете заготовити аргументовані відповіді на ці питання, можливо, вам вдасться отримати невелику розстрочку навіть там, де такий вид плати не анонсується.
Обов'язково поцікавтеся, як будуть урегульовуватись відносини, якщо раптом ви не зможете виплачувати розстрочку. Скільки знадобиться часу на скасування договору, яку суму з вас утримають в якості штрафу за прострочення і т. П.