Як правильно вибрати забудовника поради юриста
Зараз в судах розглядається безліч суперечок за позовами громадян про розірвання договорів пайової участі в будівництві, стягнення неустойки та моральної шкоди за порушення їх прав як споживачів.
Ось тому так важливо вибрати надійного і сумлінного забудовника, тобто ту організацію, яка здійснює будівництво будинку, адже підписуючи договір, потрібно бути абсолютно впевненим у своєму виборі контрагента.
Сьогодні ми поговоримо про те, як правильно вибрати надійного забудовника для придбання квартири в новобудові.
1. Перевірити документацію
Перш ніж укладати договір з тим чи іншим забудовником, необхідно уважно вивчити документи, що мають відношення до його діяльності. При цьому краще вдатися до послуг хорошого юриста, який ознайомиться з документацією і оцінить можливі ризики.
До документів, з якими потрібно ознайомитися, відносяться:
- статут юридичної особи;
- свідоцтво про постановку на облік;
- протокол про призначення керівника організації;
- виписка з Єдиного Державного реєстру юридичних осіб.
Перераховані документи служать доказом того, що діяльність забудовника легальна. Не зайвим буде подивитися і аудиторські висновки за результатами роботи фірми за поточний рік.
Крім того, необхідно вивчити документи, що підтверджують право організації на проведення будівництва. В тому числі:
- дозвіл на будівництво;
- проектна документація, що стосується будинку;
- документи, що свідчать про наявність права на земельну ділянку (або договір оренди, або свідоцтво про державну реєстрацію права власності);
- висновок державної експертизи проектної документації, якщо цього вимагає закон.
Багато забудовників пропонують укласти договір відразу після оформлення земельної ділянки ще до отримання дозволу на будівництво та виготовлення проектної документації, проте це дуже ризиковано, адже не виключено, що будівництво так і не почнеться.
Якщо забудовник будує будинок на земельній ділянці на підставі договору оренди, то варто упевнитися, що його строк не закінчиться до того моменту, як будинок буде добудований і введений в експлуатацію.
Ну і звичайно, ключовий момент - це ретельне вивчення пропонованого забудовником до укладення договору. Адже саме він містить всі умови, щодо придбання нерухомості. Краще віддати договір на вивчення грамотному юристові.
2. Дізнатися якомога більше про компанію-забудовника
Дізнаватися інформацію про забудовника можна з різних джерел: ЗМІ, інтернет, відгуки знайомих. Найкраще буде дізнатися думку людей, що проживають в будинках, побудованих даною компанією. Для цієї мети можна відвідати форуми і сайти в інтернеті, присвячені дольовій будівництва.
Але слід пам'ятати про те, що в наші дні дуже розвинені піар-технології, які полягають у тому, що хороші відгуки пишуть не клієнти, а що не мають відношення до забудовника люди за винагороду. Так що реальної інформації про забудовника лише на основі відгуків в інтернеті не отримати.
Варто мати на увазі, що ціна за квадратний метр значно нижче, ніж у конкурентів, швидше за все, обумовлена якимись недоліками об'єкта. Великі знижки на квартири також не повинні вселяти довіри.
Краще один раз побачити, ніж сто разів почути - з цієї причини сумлінні забудовники влаштовують для своїх потенційних пайовиків екскурсії по тих будинках, що вже здані в експлуатацію і тим, що будуються. На подібний огляд можна відправитися і самостійно: досить поїхати до збудованого будинку і поспілкуватися з його мешканцями. У них можна дізнатися, чи вчасно здавався об'єкт, і який стан переданих їм квартир.
А вирушивши на будмайданчик, можна поговорити з робітниками і з'ясувати, чи своєчасно їм виплачують зарплату. Також можна подивитися, яке обладнання на будівництві, чи є там техніка, як швидко йде будівництво. Якщо в місяць будинок виростає на 2-3 поверхи, то це нормальний темп будівництва, і забудовник, швидше за все, вкладеться в обумовлені терміни.
Не зайвим буде дізнатися, з ким співпрацює забудовник. Якщо це надійний інвестиційний фонд або відомий великий банк, то забудовник навряд чи збанкрутує. Краще, щоб фонд або банк був стороннім щодо будівельної компанії, не був включений в будівельний холдинг. В такому випадку ризики співпраці з забудовником не великі, адже банк уже зробив перевірку забудовника на платоспроможність і здатність виконувати зобов'язання. Якщо забудовник має в партнерах кілька банків, це дає клієнтам ще більше гарантій.
Найкраще укласти договір з компанією, у якій основний офіс в населеному пункті, де йде будівництво будинку. Якщо ж головний офіс знаходиться в іншому місті, то при виникненні труднощів вирішити їх буде проблематично. Ідеально, якщо офіс продажів будівельної компанії знаходиться прямо на будмайданчику.
Великим плюсом забудовника виступає наявність у нього свого виробництва, будівельної техніки та обладнання, транспортних засобів. Це доводить достатнє фінансування будівельної компанії, зможе запобігти порушенням термінів здачі об'єкта через несвоєчасну доставку будматеріалів іншими фірмами.
3. Зменшити можливі ризики
Договір із забудовником слід укладати письмовий, крім того, він реєструється в Росреестра.
Договір обов'язково повинен містити такі умови:
Краще, щоб в договорі був пункт, який вказує, що об'єкт не проданий, і на нього немає прав у третіх осіб.
Не слід укладати договір, коли:
Не слід забувати, що в питаннях, що відносяться до нерухомості, все повинно бути зрозуміло і конкретно, і тому сумлінну забудовник спробує продемонструвати клієнту все наявні документи та надати максимум відомостей, а ось шахрай буде уникати відповідей і приховувати документи, що не відповідають закону або відсутні .
Якщо договір із забудовником укладено опосередковано через підрядника або агентство нерухомості, то такий посередник зобов'язаний пред'явити дольщику всі необхідні документи, що свідчать про наявність у нього прав уявлення забудовника, підписання договорів і роботи з пайовиками.
Важливим моментом виступає і наявність страхування відповідальності компанії на випадок невиконання нею взятих на себе зобов'язань перед клієнтами. При настанні страхового випадку, страхова компанія відшкодує дольщику витрати на квартиру, передбачені договором. Тому важливо ознайомитися з інформацією не тільки про забудовника, а й про страхову компанію, вивчивши, наскільки вона благонадійна і як виконує свої зобов'язання.
Важливо звернути увагу і на те, за рахунок яких коштів фінансується будівництво. Існує три варіанти:
- за рахунок коштів будівельної фірми;
- за допомогою кредитних коштів,
- з використанням коштів пайовиків.
Останній варіант є найбільш ризикованим для пайовиків. А ось будівництво за рахунок активів забудовника свідчить про його надійність. Будівництво ж, повністю фінансується за рахунок позикових коштів, може призвести до банкрутства забудовника, який не зможе розрахуватися з боргами по кредитах.
Якщо у вас є які-небудь питання, то наш черговий юрист онлайн готовий оперативно на них відповісти.