Як правильно скласти договір ренти
Для літніх людей договір ренти - один з досить поширених способів забезпечити собі старість, а для тих, хто погоджується виплачувати ренту, - можливість придбати житло. Що потрібно знати про договір ренти і як не попастися на вудку шахраїв?
«Квадрат'»: Підписуючи договір ренти, сторони далеко не завжди мають чітке уявлення про свої права та обов'язки. У чому основна суть договору ренти?
Майно, передане під виплату ренти, може бути передано як за плату, так і безкоштовно. При цьому розмір плати на практиці завжди значно нижче його реальної вартості. Угоди під виплату ренти підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню.
Існує три різновиди договору ренти, що мають спільну юридичну конструкцію: постійна рента, довічна рента, договір довічного утримання з коштом. Різниця угод в терміні дії угоди, вигляді майна - предмета договору, умов розірвання, правила викупу ренти і т.д.
«Квадрат'»: У чому відмінність договору довічної ренти від договору довічного утримання?
Олексій Комаров: У цілому конструкції схожі. Більш того, в законодавстві зазначається, що в питаннях, що не врегульовані положеннями закону про утримання з коштом, слід керуватися нормами для договору довічної ренти.
Основна відмінність полягає в характері угоди - утримання передбачає більш довірчий характер відносин між сторонами. У статті 602 ЦК України йдеться про те, що платник ренти повинен купувати утриманцю продукти і одяг, здійснювати систематичний догляд за ним. Іншими словами, утримання вимагає постійної участі в житті людини.
«Квадрат'»: Укладення договору ренти за законом не має відбуватися без участі нотаріуса. У чому полягає його роль, і яким чином нотаріус може убезпечити сторони при здійсненні такої досить ризикованою угоди?
Олексій Комаров: Угода справді не проста як для рентополучателя, так і для платника ренти. Рентополучателя - це, як правило, люди похилого віку. Вони або залишилися без близьких, або перебувають з родичами в конфліктних відносинах.
Нотаріус - незалежний і неупереджений юрист. Його завдання полягає в тому, щоб роз'яснити правові наслідки того, під чим боку підписуються, виявити відповідність волі і волевиявлення сторін, забезпечити розумність і законність угоди.
Наприклад, передане за договором ренти майно переходить у власність платника ренти з моменту реєстрації переходу права власності в Росреестра. Таким чином, статус рентополучателя після укладення угоди змінюється. Той факт, що квартира фактично вже більше їм не належить, для багатьох рентополучателя стає «відкриттям», і після цього вони можуть відмовитися укладати угоду.
Трапляються і недобросовісні рентополучателя, обізнані про тонкощі угоди і не раз заперечують досконалу ними угоду в суді. Мотивація таких рентополучатей проста: укласти угоду, побути деякий час на утриманні, а після влаштувати конфлікт, звинуватити платника ренти в псуванні майна, недотриманні умов утримання і повернути власність назад.
Заповзятливі ділки нерідко шукають літніх людей з метою роздобути їх майно, приводячи до нотаріуса громадян, які за станом здоров'я в принципі не здатні зрозуміти значення здійснюваної операції. Думаю, що на практиці, кожна п'ята операція передачі майна під виплату ренти не витримує кваліфіковану юридичну експертизу у нотаріуса.
«Квадрат'»: Які основні ризики несе одержувач договору ренти?
Викуп ренти звільняє платника від подальшої оплати ренти. Право на це платнику ренти гарантовано законом і не може бути обмежено договором. Сторони лише вправі встановити не суперечать закону умови викупу. Так, в договорі може міститися пункт про те, що право на викуп постійної ренти не може бути здійснено за життя одержувача ренти або протягом іншого терміну, що не перевищує 30 років з моменту укладення договору.
Якщо ж подібні умови сторонами в договорі не визначено, то викуп ренти можна здійснити відповідно до статті 592 ЦК України. Заявити про це платник повинен в письмовій формі і не пізніше, ніж за 3 місяці до припинення виплати ренти, хоча в договорі може бути зазначений і більш тривалий термін.
З усього вищесказаного зрозуміло, що одержувач ренти перед укладенням договору, грунтовно і вдумливо повинен підійти до умов угоди, що б в результаті не залишитися в програші.
«Квадрат'»: А в чому полягає головний ризик для платника ренти? Яким чином можна уникнути обману з боку недобросовісних рентополучателя?
Олексій Комаров: Платники ренти ризикують потрапити на вудку «професійних» рентополучателя. Існують групи людей, в основному пенсійного віку, що мають або імітують психічні відхилення або банально збагачуються за рахунок невдалих платників ренти.
Знайомлячись з майбутнім платником і посилаючись на безпорадність і відсутність родичів, такі рентополучателя пропонують укласти договір довічного утримання з коштом з безоплатною передачею нерухомості платнику. Для усипляння пильності останнього на майбутнього платника складається ще й заповіт на все майно, під яке зазвичай проситься в борг сума грошей.
«Квадрат'»: В яких випадках можна розірвати договір ренти? Чи може одержувач ренти просто передумати передавати квартиру платнику?
За загальним правилом і відповідно до статті 310 ЦК України, одностороння відмова від виконання зобов'язання і одностороння зміна його умов не допускаються. Якщо одна зі сторін відмовиться від добровільного розірвання договору, в іншої сторони завжди є можливість звернутися за захистом своїх інтересів до суду.
«Квадрат'»: Чи можуть спадкоємці літньої людини, яка уклала договір ренти, оскаржити його в суді?
Олексій Комаров: У нашій країні Конституція гарантує кожному судовий захист його прав і свобод. Суд буде приймати рішення по кожному конкретному спору, виходячи із суті справи. Крім того у випадку з довічною рентою і договором довічного утримання, зобов'язання довічного утримання припиняється зі смертю одержувача ренти.
«Квадрат'»: Що робити платнику, якщо з квартирою, переданої за договором ренти, що щось трапилося, наприклад, вона згоріла? Чи повинен він продовжувати виплачувати ренту?
Олексій Комаров: Відповідно до статті 595 ЦК України, ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна, переданого безоплатно під виплату безстрокової ренти, несе платник ренти. При цьому платник має право вимагати припинення зобов'язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати.
А випадкова загибель або випадкове пошкодження майна, переданого під виплату довічної ренти, не звільняє платника від зобов'язання виплачувати її на умовах, передбачених договором.
«Квадрат'»: Чи можна продати квартиру за договором ренти?
Олексій Комаров: Відповідно до статті 586 ЦК України, в разі відчуження обтяженого рентою майна, зобов'язання платника ренти за договором переходять на покупця. Майно, передане за договором довічного утримання, обтяжене правом рентополучателя користуватися житловим приміщенням. На відчуження такого майна платник ренти зобов'язаний витребувати попередню згоду рентополучателя. При цьому відповідна угода, як і сам договір, оформлюється обов'язкової нотаріальної форми, а перехід права власності підлягає державній реєстрації.