Як правильно оформити договір купівлі продажу земельних ділянок за дорученням
Здійснення угод різного рівня складності за дорученням в даний час не має ще більшого поширення. Пов'язано це, як правило, з менталітетом більшої частини населення держави, а також з постійною острахом можливого шахрайства при здійсненні саме таких угод.
Однак, в тому випадку, якщо однією зі сторін в угоді є юридична особа. його представник в будь-якому випадку буде здійснювати свої повноваження на підставі яких Статуту організації (якщо мова йде про керівника) або на підставі отриманої довіреності. А в яких ще випадках можливі угоди за дорученням і що необхідно пам'ятати при їх здійсненні?
Що говорить закон?
При розгляді питання про оформлення покупки ділянки за дорученням звертатися необхідно безпосередньо до Цивільного Кодексу. Саме цей нормативний акт містить всю необхідну інформацію про те, як може бути здійснена угода. І саме в цьому нормативному акті міститься також і інформація про те, чи може угода здійснюватися з використанням представництва за довіреністю інтересів однієї або обох сторін.
Відповідно до положень глави 32 цього нормативного акта представництво за довіреністю може використовуватися як покупцем, так і продавцем в тому випадку, якщо особиста присутність під час проведення угоди неможливо (наприклад, якщо одна зі сторін знаходиться в тривалому відрядженні або на лікуванні.
Однак, ця ж глава говорить про те, що оформлення довіреності на одну зі сторін-учасниць договору неможливо, так як це буде означати здійснення угоди зацікавленою особою (наприклад, продавець земельної ділянки не може оформити довіреність на представлення своїх інтересів на покупця і назад, так як це буде означати необ'єктивність оцінки здійснюваної операції).
Що таке довіреність на вчинення правочину?
Довіреність на вчинення правочину - це документ, який оформляється тільки у нотаріуса в письмовій формі. Він видається або покупцем, або продавцем майна своєму представнику на здійснення конкретних дій, або дає можливість діяти в інтересах особи, яку представляють в повному обсязі, виконуючи всі необхідні за законом вимоги.
Зразок довіреності виглядає так:
Зразок довіреності на укладення угоди купівлі-продажу можна скачати тут.
До будь-якого виду довіреності пред'являються свої вимоги. які є єдиними для всіх. До цих вимог належать:
- Нотаріальне завірення довіреності із зазначенням дати і місця її здійснення. Ця вимога є обов'язковою, тому що угода з купівлі-продажу земельної ділянки є досить серйозним юридичним актом, а складена в простому письмовому вигляді доручення мати силу не буде. Дата і місце проведення довіреності є також обов'язковою умовою для її оформлення, так як без дати відкриття цей документ не буде дійсний, а місце здійснення необхідно для встановлення (в разі виникнення спірних ситуацій) добровільності здійснення довірчих дій особи, яке обрало собі представника.
- Вказівка повних даних на довірителя і того, кому надається можливість представляти інтереси цього довірителя. Ця вимога також є обов'язковим для правильного оформлення довіреності, так як в знеособленому вигляді довірчий документ буде вважатися нікчемним.
- Термін дії та розмір повноважень довіреної особи. Згідно з цим пунктом визначається, на який саме термін видана довіреність - на певний (наприклад, на один рік) або невизначений (на вчинення конкретної угоди або до настання певних обставин). Крім того, саме в цьому розділі міститься визначення повноважень довіреної особи (або на повне здійснення як підготовчого етапу операції, так і його окремих етапів, або на виконання тільки певних дій, наприклад, збору документів для подальшого підписання угоди).
- Підпис довірителя, завірена особистим підписом і печаткою нотаріуса із зазначенням дати і місця завірення довіреності. Без цього реквізиту документ не матиме ніякої юридичної сили.
При підготовці такої угоди необхідно пам'ятати про те, що представництво за довіреністю здійснюється в тому випадку, якщо покупець з якихось причин не може бути присутнім під час проведення угоди.
Якщо ж покупцем є неповнолітня або недієздатна особа, то тут при оформленні договору буде використовуватися представництво законних інтересів батьками або іншими законними представниками. Ніяка довіреність тут вже не потрібна.
Які види довіреностей існують?
Згідно з чинним законодавством в Укаїни існує три види довіреностей - вільна, нотаріальна та генеральна.
Вільна довіреність оформляється довірителем в простій письмовій формі і не потребує нотаріального засвідчення. Однак використовувати її при здійсненні юридично значимих дій, наприклад, при укладанні угоди з купівлі-продажу нерухомого майна, неможливо.
Таким чином, для здійснення купівлі-продажу можливе використання двох останніх видів довіреностей, так як тільки нотаріальне завірення добровільності оформлення рішення довірителя має юридичне значення.
Які особливості при здійсненні операції за дорученням необхідно врахувати?
Так як угоди купівлі-продажу є досить серйозними, їх здійснення за дорученням має цілий ряд своїх особливостей. Так наприклад:
- У будь-який момент довіритель може своє рішення відкликати (навіть в момент, коли сторони сіли за стіл для підписання підсумкової угоди) в тому випадку, якщо з якихось причин засумнівався в правильності свого рішення;
- Крім того, зміна умов укладення угоди може бути здійснено тільки за рішенням довірителя (довірена особа, навіть в тому випадку, якщо на нього оформлений генеральний документ, таких повноважень не має);
- Здійснення угоди може бути обмежена за часом терміном дії довірчого документа (особливо в тому випадку, якщо представляються інтереси літньої людини як покупця або продавця земельної ділянки, так як в разі смерті дія довіреності припиняється незалежно від того, закінчився термін її дії чи ні).
Однак, незважаючи на такі особливості, укладення угоди за дорученням не вдає із себе нічого складного. Це ж можна простежити і за змістом договору.
Договір купівлі-продажу за дорученням: чи є особливості?
У цій же частині угоди вказуються всі обов'язкові реквізити довірчого документа (дата, місце вчинення, термін дій, номер документа, а також інформація, на ім'я кого вона видана із зазначенням паспортних даних довіреної особи). Інформація про те, що підписує договір представник за дорученням, вказується також і в підсумковому розділі, присвяченому реквізитами сторін і їх підписами (але тут буде міститися лише вказівка на те, що підписує договір представник за дорученням).
Незалежно від того, відбувається угода за дорученням чи ні, бланк документа буде складатися зі стандартних розділів:
- преамбули;
- Предмета договору;
- Ціни і порядків розрахунку;
- Прав і обов'язків сторін;
- Форс-мажорні обставини;
- Реквізитів і підписів сторін.
Зразок договору купівлі-продажу земельної ділянки по довіреності можна скачати тут.
Перед купівлею земельної ділянки обов'язково нудно перевірити продавця і саму землю на юридичну чистоту. Як це зробити правильно, ви дізнаєтеся, прочитавши нашу статтю.
Особливості оформлення дарчої на земельну ділянку описані тут.
Які складнощі можуть виникнути?
При здійсненні операції складність може виникнути тільки одна - визнання довіреності недійсною за рішенням довірителя або за підсумками її перевірки. В цьому випадку результат укладання угоди придбання проданої землі буде визнаний недійсним, а сама угода - нікчемною.
Визнання довіреності недійсною або її відгук може бути здійснено за рішенням суду (наприклад, у разі оскарження укладення угоди) або безпосередньо учасником угоди (в тому випадку, якщо він зможе довести, що такий документ був отриманий від нього шахрайським або обманним шляхом).
Підписання договору купівлі-продажу за дорученням представляє собою вихід з тієї ситуації, якщо з якихось причин одна зі сторін або обидві не можуть самостійно бути присутнім при укладанні договору щодо купленої ділянки. В цьому випадку вчинення довірчого документа є найбільш оптимальним варіантом вирішення ситуації, що склалася.