Як оформляється покупка квартири з переуступки прав
Є дані, що близько третини угод з придбання житла в новобудовах Москви полягає саме за такою схемою. Іноді інвестор змушений відмовитися від своїх прав на користь третьої особи, щоб повернути вкладені в будівництво кошти, оскільки виникла нагальна потреба в грошах.
Найчастіше такі угоди відбуваються з метою отримання прибутку за рахунок різниці у вартості житла на різних етапах будівництва. Оскільки, поки будинок не добудований і не зданий в експлуатацію, продати ще не існуючу і не є власністю квартиру неможливо, коректніше в таких випадках говорити про переуступку прав на неї.
Що це таке?
Така угода називається переуступкою права вимоги, або цесії.
По ній передаються не тільки права, але й обов'язки, прийняті інвестором на підставі договору пайової участі та ще не виконані.
Продавець, який поступається свої права, називається цедентом. а покупець - Цесіонарій. Однією зі сторін договору є забудовник, навіть якщо він не бере безпосередньої участі в угоді - адже цедент передає цессионарию свої права і зобов'язання по відношенню до забудовника, і всі наступні спірні питання покупцеві доведеться вирішувати вже не з продавцем, а з ним.
Договір переуступки прав може бути укладений лише до моменту введення житла в експлуатацію і підписання передавального акта (або укладення основного договору купівлі-продажу).
Тобто договір цесії дійсний лише стосовно споруджуваного. а також фактично збудованого, але юридично не прийнятого інвестором житла.
Як оформляється?
Порядок укладення договору цесії регулюється Цивільним Кодексом РФ. Можливі два механізми переуступки прав на нерухомість:
- за попереднім договором купівлі-продажу (ПДКп);
- за договором пайової участі в будівництві (ДДУ).
У попередньому договорі обговорена можливість придбання квартири після завершення будівництва. але сама купівля-продаж по ньому не здійснюється.
На відміну від основного договору, він не підлягає обов'язковій державній реєстрації, по ньому не передаються грошові кошти.
Увага! При переуступку прав по ПДКп можлива реалізація шахрайських схем - квартира перепродується кілька разів і гроші виходять з декількох покупців, потім продавець зникає.
Також великі ризики при банкрутстві забудовника - витрати цессионария не будуть компенсовані.
При переуступку прав по ДДУ ризики менші. При переуступку прав по ДДУ механізм угоди інший, всі розрахунки між забудовником та інвестором-цедентом повинні бути зроблені до поступки останнім своїх прав цессионарию, або невиплачені борги цедента переводяться на цессионария одночасно з укладенням цесії.
Існує ще одна схема переуступки прав, чинним законодавством вона не заборонена, але і не передбачена, а на практиці рідко. але застосовується: поступка прав на пай у житлово-будівельному кооперативі. Вирішуються такі питання через загальні збори ЖБК. попередній пайовик забирає свій внесок, а новий, прийнятий в ЖБК, його вносить.
Є ряд принципово важливих положень при укладенні договору цесії.
Права і обов'язки переходять до нового власника в тому ж обсязі, в якому були у попереднього.
Для розрахунків сторін використовується механізм банківських сейфів - гроші резервуються покупцем для продавця, але забрати їх продавець може лише після підписання всіх документів.
Довідка! Відповідно до чинного законодавства, забудовник не може заборонити учаснику пайового будівництва переуступити права на нерухомість, а інвестор не зобов'язаний узгоджувати з ним угоду цесії.
Але на практиці в більшості первинних договорів прописується або порядок повідомлення забудовника про переуступку прав або навіть неможливість переуступки.
Договір цесії необхідно ретельно вивчити і звернути увагу на такі моменти:
- Тип договору, за яким переуступается право.
- Позиція забудовника щодо переуступки прав - відсутність заборони, необхідність згоди.
- Обсяг прав і обов'язків, що передаються від цедента до цессионарию.
- Документи, що додаються до договору.
Як правило, пакет документів. одержуваний покупцем прав, крім самого договору цесії, складається з наступних документів (оригіналів):
- основний договір (ПДКп або ДДУ), а також, при наявності, супутні договору і додаткові угоди;
- документальне підтвердження розрахунків між сторонами;
- згода забудовника (при покупці квартири в кредит - згода банку);
- вся офіційна документація щодо споруджуваної квартири, яка велася між інвестором, забудовником, наглядовими органами;
- акт передачі документів.
Нюанси й тонкощі
В інтересах покупця вказувати в договорі реальну суму угоди, це важливо для отримання податкового вирахування і в разі виникнення претензій. Договір без вказівки суми і порядку розрахунків може не мати законної сили.
Квартира, права на яку передаються за договором цесії, не повинна бути обтяженої. Якщо частка в будівництві купувалася в кредит, і він ще не виплачений, то кредит переоформляється на цессионария.
Договір переуступки прав на квартиру, що складається з декількох кімнат. може бути укладений з декількома Цессионарию, це дозволено законодавством.
Як купити квартиру в новобудові з переуступки прав?
З переуступки прав квартиру можна перекупити у первинного інвестора до підписання передавального акта між ним і забудовником або до укладення між ними основного договору купівлі-продажу нерухомості.
Якщо учасник пайового будівництва повністю розрахувався із забудовником, він передає цессионарию свої права, якщо не повністю - то права і зобов'язання.
Покупцеві необхідно ретельно вивчити документи (платіжні доручення, квитанції, ПКО), що підтверджують розрахунки між цедентом і забудовником, звірити зазначену в первинному договорі суму з сумою проведених банком (внесених готівкою) платежів.
В інтересах покупця підключити забудовника до укладення угоди, уточнити у нього, якою мірою пайовиком виконані зобов'язання перед ним, запросити акт взаєморозрахунків, який підтверджує відсутність невиконаних зобов'язань. Недобросовісний цедент може приховати факт часткового, а не повного розрахунку по ДДУ.
Угода може бути визнана недійсною. незаконною, а відповідальність перед цессионарием буде нести не забудовник, а первинний інвестор, при недотриманні низки умов:
Іноді первинний інвестор переуступає права не заради отримання прибутку, а оскільки у нього виникли сумніви в якості житла, що будується. Якщо покупець прав виявить це після укладення та реєстрації договору цесії, будь-які претензії він зможе пред'явити тільки забудовнику. а не продавцю-цеденту.
Тому покупцеві слід переконатися в сумлінності не тільки продавця-цедента, але і забудовника, переконатися в наявності у нього дозвільних документів, співвіднести реальну готовність будинку із заявленою. Вивчення виписки з ЕГРЮЛ, бухгалтерського балансу забудовника, проектної декларації в останньому варіанті підвищують безпеку угоди.
Якщо на момент укладення договору цесії розрахунки між забудовником і учасником пайового будівництва були повністю завершені, згода забудовника на угоду не потрібно. але його необхідно повідомити про перехід прав по ДДУ до іншої особи в десятиденний строк.
При часткових розрахунках цедента з забудовником згоду останнього на угоду обов'язково. причому в письмовій формі.
Оптимальним варіантом є договір цесії з підписами трьох сторін і мокрою печаткою забудовника. При цьому залишок боргу перекладається на цессионария.
Чи можна оформити заднім числом?
Оформлення звичайної угоди купівлі-продажу квартири неможливо до отримання первинним інвестором прав власності на квартиру. На практиці між цими двома подіями нерідко проходить чимало часу, більше року.
Якщо інвестор не встиг передати права на квартиру до цього моменту і хоче продати її, не чекаючи вступу в права власності, є лазівка - переоформлення зі зміною дати документів, після підписання яких переуступка прав неможлива.
Якщо переуступка здійснюється по ДДУ, інвестор домовляється з забудовником, і змінюється дата підписання передавального акта.
Якщо ж між забудовником і первинним покупцем оформлявся попередній договір купівлі-продажу, то можна змінити дату укладення основного договору, поки він не пройшов державну реєстрацію.
Переуступка прав на нерухомість, що будується - досить поширена і вигідна для інвесторів-цедентом і покупців-правонаступників угода.
Механізм її укладення повинен відповідати чинному законодавству. а покупцеві слід заздалегідь ознайомитися з усіма ризиками і перевірити, які права і обов'язки він приймає при укладенні договору цесії.
Чи не знайшли відповіді на своє питання? Дізнайтеся, як вирішити саме Вашу проблему - зателефонуйте прямо зараз:
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
Це швидко і безкоштовно!