Характеристика іпотеки як способу забезпечення виконання зобов'язань - курсова робота, сторінка 3
Виступати в якості третьої особи у справі, в якому розглядають позов про предмет застави.
Здійснювати перевірки наявності та стану предмета застави.
Звернути стягнення на предмет застави до настання терміну виконання забезпеченого заставою зобов'язання при невиконанні Заставодавцем (Позичальником) обов'язків, передбачених чинним законодавством, Кредитним договором та Договором.
Вимагати від Заставодавця дострокового виконання своїх зобов'язань у випадках, передбачених чинним законодавством Укаїни, Кредитним договором та Договором.
При поступку, відчуження, обтяження предмета застави без згоди Заставодержателя зажадати предмет застави з незаконного володіння. У цьому випадку на Залогодателя покладається відповідальність в повному обсязі як перед Заставодержателем, так і перед третьою особою.
У разі порушення Заставодавцем зобов'язань, викладених в Договорі, Заставодавець буде зобов'язаний сплатити Заставодержателю штраф у процентному відношенні від вартості предмета застави Договір, протягом 10 робочих днів з моменту отримання від Заставодержателя письмової вимоги про сплату штрафу. Сплата штрафу не звільняє заставодавця від виконання його зобов'язань за Договором.
Звернення стягнення на предмет застави для задоволення вимог Заставодержателя проводиться в разі невиконання або неналежного виконання Позичальником будь-яких зобов'язань за Кредитним договором.
При укладанні договору іпотеки дуже важливим є дотримання всіх вимог, що пред'являються законом не тільки до порядку укладення, змісту договору застави, а й формою, а також державної реєстрації договору про іпотеку.
Сувора вимога укладення типових договорів повинно спиратися на тверду гарантію того, що застосування їх не принесе шкоди, а призведе до впорядкування житлової іпотеки і досягненню оптимальної економії. Сама природа житлової іпотеки повинна виключати можливість її використання як знаряддя вузьких інтересів. Умови іпотечного кредитування повинні відповідати доходам основної частини населення, номінуватися в рублях, видаватися на тривалий термін, мати низьку процентну ставку.
Звернемося до судової практики. Президія Вищого Арбітражного Суду Укаїни обговоривши Огляд практики розгляду арбітражними судами спорів, пов'язаних з договором про іпотеку, поінформував арбітражні суди про вироблених рекомендаціях 4:
1. Якщо предметом іпотеки був об'єкт незавершеного будівництва, то по закінченні його будівництва іпотека зберігає силу і її предметом є будівля (споруда), зведена в результаті завершення будівництва.
Кредитор пред'явив в суд вимогу про стягнення з боржника суми виданого кредиту та про звернення стягнення на нерухоме майно, закладене боржником за договором про іпотеку з метою забезпечення виконання ним своїх зобов'язань перед кредитором за кредитним договором.
Арбітражний суд задовольнив вимогу позивача про стягнення з боржника суми основного боргу і відмовив в задоволенні вимоги про звернення стягнення на заставлене майно, вказавши, що предметом договору про іпотеку був об'єкт незавершеного будівництва. До моменту пред'явлення позивачем вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки даний об'єкт був добудований і згідно з випискою з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (боржника за основним зобов'язанням) на праві власності належить закінчений будівництвом об'єкт (офісна будівля), прийнятий і введений в експлуатацію в установленому законом порядку. Таким чином, предмет іпотеки, названий в договорі про іпотеку, відсутня, отже, іпотека припинилася.
2. Предметом іпотеки може бути окреме приміщення, права на яке як на самостійний об'єкт нерухомого майна зареєстровано в установленому порядку, а не частина площі такого приміщення.
Заставодавець оскаржив в судовому порядку відмова установи юстиції в державній реєстрації договору іпотеки частини належитьзаставодавцю на праві власності нежитлового приміщення.
В ході судового розгляду установа юстиції пояснило, що за умовами представленого йому на державну реєстрацію договору про іпотеку його предметом була частина площі в одному складському приміщенні, що належить заставодавцю на праві власності.
Перелік нерухомих речей, здатних бути предметом іпотеки, дан в ч.1 ст.130 ГК РФ. Він не є вичерпним. Іпотека земельної ділянки з одночасною іпотекою знаходиться на ньому будівлі можлива, але тільки в разі, якщо така умова прямо передбачено в договорі. При відсутності в договорі такого умови заставодавець у разі звернення стягнення на закладений земельну ділянку зберігає сервітутні права на ту його частину, яка необхідна для використання будівлі в відповідно до його призначення.
Предметом іпотеки не може бути майно, вилучене з обігу. Не допускається іпотека ділянок надр, особливо охоронюваних природних територій, майна, щодо якого в установленому федеральним законом порядку заборонена приватизація.
Таким чином, в договорі про іпотеку повинні бути вказані предмет іпотеки, його оцінна вартість, істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою. Повинні бути вказані ідентифікаційні ознаки предмета іпотеки. (При іпотеці. Земельної ділянки до договору повинна бути додана копія креслення меж цієї ділянки, видана відповідним комітетом із земельних ресурсів та землеустрою); його оціночна вартість, причому оцінна вартість земельної ділянки не може бути встановлена нижче його нормативної ціни; право, в силу якого закладається належить заставодавцю; орган державної реєстрації, що зареєстрував це право заставодавця. Перелік вимог кредитора-заставодержателя, що підлягають задоволення за рахунок заставленого майна, диспозитивно встановлюється законом і включає сплату відсотків за користування кредитом, відшкодування збитків внаслідок неналежного виконання основного зобов'язання, сплату відсотків за неправомірне користування чужими грошовими коштами, відшкодування
Глава 3 Звернення стягнення на заставлене майно
3.1 Способи забезпечення виконання зобов'язань
Оскільки цивільно-правове зобов'язання саме по собі ще не гарантує його виконання, існують заходи, які спонукають кожну зі сторін виконувати зобов'язання належним чином і створюють додаткові гарантії захисту інтересів уповноваженої особи, передбачені законодавством або договором сторін
Деякі із зазначених в статті 329 ЦК України способів (завдаток, неустойка, порука, застава) відносяться до числа традиційних, відомих, як зазначалося вище, ще римському приватному праву.
Перелік забезпечувальних заходів є відкритим. Відповідно до ст. 329 ГК, крім зазначених способів, можуть використовуватися й інші, передбачені законом або договором.
Найчастіше розрізняють особисті (пов'язані з прийняттям на себе обов'язки) і речові способи забезпечення виконання зобов'язань (застава, завдаток). Всі способи забезпечення виконання зобов'язань можна розділити на "загальні і додаткові, що носять спеціальний характер", "загальні і спеціальні способи забезпечення виконання зобов'язань"
Поряд із загальними приписами, що підлягають застосуванню в усіх випадках невиконання або неналежного виконання зобов'язань, закон передбачає застосування спеціальних тимчасових заходів, які встановлюються за згодою сторін або за прямою вказівкою закону, незалежно від заподіяння збитків кредиторові і від наявності у нього майна, на яке може бути звернено стягнення за виконавчими документами. Такі заходи іменуються способами забезпечення зобов'язань.
Сучасне цивільне законодавство надає учасникам обороту досить широкий спектр вибору способів забезпечення виконання зобов'язань. Як вже було сказано вище, відповідно до п. 1 ст. 329 Цивільного кодексу України виконання зобов'язань може забезпечуватися неустойкою, заставою, утриманням майна боржника, поручительством, банківською гарантією, завдатком та іншими способами, передбаченими законом або договором і утворюють систему забезпечувальних заходів. Як бачимо, чинний Цивільний кодекс РФ, в порівнянні з ДК 1964 року, розширив перелік способів забезпечення виконання зобов'язань, доповнивши його такими способами, як банківська гарантія і утримання майна.
Так, заставу спонукає боржника до належного виконання зобов'язання, а при порушенні зобов'язання гарантує захист інтересів кредитора. Саме тому для кредитних правовідносин найбільш характерним є використання таких інститутів, як заставу, поручительство, банківська гарантія
Способи забезпечення носять зобов'язально-правовий характер і мають на меті сприяння виконанню зобов'язання, що виявився підставою їх встановлення. Але засоби досягнення мети належного виконання основного зобов'язання різні. Так, небезпека втратити майно при заставі спонукає боржника до належного виконання основного зобов'язання.
Всі способи забезпечення виконання зобов'язань характеризуються ідентичною функціональною спрямованістю.
Слід зазначити, що застави нерухомості (іпотеки) властиві всі істотні характеристики інституту способів забезпечення виконання зобов'язань. І, як вже було сказано вище, для кредитора заставу бистроліквідного для боржника майна - житла є найнадійнішим.