Способи забезпечення виконання зобов'язань
(ГК РФ, ЗК Росії, Закону про іпотеку)
Забезпечення зобов'язань - способи впливу на боржника з метою належного виконання зобов'язання і зниження негативних наслідків його невиконання. У ГК України названо шість способів забезпечення виконання зобов'язань: неустойка, застава, утримання майна, поручительство, незалежна гарантія, завдаток (п.1 ст. 329). Цей перелік не є вичерпним.
Неустойка- визначена законом або договором грошова сума, яку боржник зобов'язаний сплатити кредитору в разі невиконання або неналежного виконання зобов'язання (ст. 330 ЦК України).
Утримання складається в праві кредитора, у якого знаходиться річ іншої особи, утримувати цю річ у своєму володінні до тих пір, поки ця особа (боржник) не сплатить пов'язані з даною річчю платежі.
Порука - договір, в силу якого одна особа (поручитель) зобов'язується перед іншою особою (кредитором) відповідати за виконання третьою особою - должніком- його зобов'язання повністю або в частині (ст. 361 ЦК України).
В силу незалежної гарантії банк, інша кредитна установа або страхова організація (гарант) дають на прохання іншої особи (принципала) письмове зобов'язання сплатити кредитору принципала (бенефіціару) відповідно до умов гарантії грошову суму при представленні бенефіціаром письмової вимоги про її сплату (ст. 368 ГК РФ).
Застава - забезпечення зобов'язання, невиконання якого тягне за собою право заставодержателя реалізувати заставлене майно і компенсувати з його вартості збитки. (Ст. 336 ЦК України).
В силу застави кредитор по забезпеченому запорукою зобов'язанню (заставодержатель) має право в разі невиконання боржником цього зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами особи, якій належить це майно (заставодавця), за винятками, уста-новлення законом. Законом передбачено, задоволення вимоги заставодержателя шляхом передачі предмета застави (залишення у заставодержателя). (Ст. 334 ЦК України).
Не може бути предметом застави майно, вилучене з обігу, наприклад земельні ділянки, зайняті перебувають у федеральній власності будівлями, в яких розміщені для постійної діяльності Збройні Сили України (п. 4 ст. 27 ЗК). Застава окремих-них видів майна може бути заборонена або обмежена законом. Таким, зокрема, є майно богослужбового призначення (п. 5 ст. 21 Закону про свободу совісті); земельні ділянки, які перебувають у державній або муніципальній власності (ст. 63 Закону про іпотеку).
При заставі нерухомості заставодавець завжди зберігає право користування закладеним нерухомим майном відповідно до його призначення.
Нерухомі речі можуть бути предметом застави, якщо права на них зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. За правилами, встановленими для іпотеки нерухомого майна, в заставу можуть передаватися права орендаря (право оренди) нерухомості та права вимоги учасника пайового будівництва (п. 5 ст. 5 Закону про іпотеку). Застава окремих видів нерухомого майна має свої особливості, відображені в спеціальних нормах ст. 62-78 Закону про іпотеку.
Частина неподільної речі як частина майна, розділ якого в натурі неможливий без зміни його призначення (ст. 133 ЦК), не може бути предметом застави. Якщо річ є неподільною, то предметом застави може бути не реальна частина неподільної речі, а частка у праві власності на неї.
Застава земельних ділянок можливий тільки з одночасним запорукою знаходяться і зводяться на цій ділянці будівель і споруд, що належать власнику земельної ділянки (102-ФЗ).
Застава підлягає державній реєстрації і виникає з моменту такої реєстрації.
При оренді земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, на термін більш ніж 5 років, заставу права оренди допускається без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення (ст. 62 Закону про іпотеку).
При відчуженні нерухомого майна, закладеного за договором про іпотеку без згоди заставодержателя або з іншим порушенням вимог закону або умов договору про іпотеку, заставодержатель має право за своїм вибором вимагати
-або визнання недійсною угоди по відчуженню заставленого майна та застосування наслідків, передбачених ст. 167 ГК,
-або дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання та звернення стягнення на заставлене майно незалежно від того, кому воно належить (ст. 39 Закону про іпотеку).
Якщо заставлене майно відчужене з порушенням вимог закону або умов договору про іпотеку заставодавцем, не є боржником по зобов'язанню, забезпеченому іпотекою, то в цьому випадку поряд з боржником по забезпеченому іпотекою зобов'язанню солідарну відповідальність несуть як набувач майна, так і колишній заставодавець.
В процесі реалізації заставного правовідносини предмет застави може бути замінений за згодою заставодержателя, якщо законом або договором не передбачено інше. Права заставодержателя за забезпеченим іпотекою зобов'язанням і за договором про іпотеку, а також по іпотеці, що виникає в силу закону, можуть бути засвідчені заставної (п. 1 ст. 13 Закону про іпотеку), яка є іменним цінним папером.
Особливості державного кадастрового обліку та державної реєстрації прав на штучно створений земельну ділянку. Державна реєстрація прав на гідротехнічні та інші споруди, розташовані на водних об'єктах. (Питання 134)
Даним Законом регулюються відносини, пов'язані зі створенням на водних об'єктах, що перебувають у федеральній власності, штучних земельних ділянок для цілей будівництва на них будівель, споруд або їх комплексного освоєння з метою будівництва.
Законом визначається, що штучно створений земельну ділянку - це споруда, що створюється на водному об'єкті, що знаходиться у федеральній власності, або його частини «шляхом намиву або відсипання ґрунту або використання інших технологій». Після введення його в експлуатацію він визнається земельною ділянкою. Для можливості державної реєстрації таких об'єктів Закон про реєстрацію доповнено статтею:
1. Право власності на штучно створений земельну ділянку реєструється на підставі рішення про створення штучного земельної ділянки та дозволу на введення штучно створеного земельної ділянки в експлуатацію, а також договору про створення штучного земельної ділянки в разі, якщо на штучно створений земельну ділянку виникає право спільної часткової власності.
2. У разі, якщо в поданому відповідно до пункту 1 цієї статті дозвіл на введення штучно створеного земельної ділянки в експлуатацію одночасно передбачено введення розташованого на ній об'єкта капітального будівництва в експлуатацію, державна реєстрація права власності на зазначений об'єкт капітального будівництва здійснюється одночасно з державною реєстрацією права власності на штучно створений земельну ділянку. Відсутність цього закону гальмувало реалізацію ряду проектів по створенню штучних островів на території Житомирського краю, зокрема вздовж узбережжя міста Первомайськ.
Такі землі можуть перебувати у власності:
- Укаїни, в разі якщо ділянка створений за рахунок коштів федерального бюджету. Якщо створення штучного земельної ділянки здійснено відповідно до рішення про створення або розширення морського порту на підставі концесійного угоди;
- суб'єкта Укаїни, в разі якщо створення штучного земельної ділянки здійснено за рахунок коштів бюджету суб'єкта РФ;
- муніципального освіти, в разі якщо створення штучного земельної ділянки здійснено за рахунок коштів місцевого бюджету;
- фізичної особи, в тому числі індивідуального підприємця, або юридичної особи, в разі якщо створення штучного земельної ділянки здійснено такими особами на підставі укладеного з ними договору про створення штучного земельної ділянки, за винятком випадків, якщо він створений на підставі концесійного угоди.
Лист Єлізарової до питання №137
Заступник керівника Г.Ю.ЕЛІЗАРОВА
МІНІСТЕРСТВО ЕКОНОМІЧНОГО РОЗВИТКУ Укаїни
Разом з тим вважаємо за можливе зазначити наступне.
якщо відповідно до раніше діючим законодавством в області містобудівної діяльності дозволу на введення в експлуатацію лінійного споруди видавалися органами місцевого самоврядування муніципальних утворень, на території яких розташовано лінійне спорудження, до складу додатки до технічного плану включаються копії всіх дозволів на введення в експлуатацію лінійного споруди;
Ознаки ГС, права на які підлягають державній. реєстрації в ЕГРП: ГС обов'язково має розташовуватися на водному об'єкті, повинна мати міцний зв'язок із землею. ГС обов'язково повинно знаходитися у взаємодії з водним об'єктом, або в його межах, розташовуватися може як під водою, так і над її поверхнею
Поняття, сутність і призначення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Обов'язковість державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Джерела правового регулювання державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. (Питання 81)
(Ст. 2, 4, №122-Фз) і (ст. 130,131,132, 164 ГКРФ)
ГРПНІС - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на НІ в відповід. з ГКРФ.
Держ. реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права.
Призначення: надати відкритість (прозорість) прав на НІ. а також інформації про ці права; - ввести державний контроль за здійсненням операцій з нерухомим майном (переходом прав на нього) і тим самим максимально захистити права і законні інтереси громадян і ЮЛ; - внести однаковість в процедуру реєстрації прав на всій території РФ.
ГРПНІС носить публічний характер. Наявність держ.реєстр. створює презумпцію законності прав на НІ для правовласника. У переважній більшості випадків держ.реєстр. має по відношенню до реєстрованим праву правообразующее (правовстановлюючі) значення. Це означає, що саме з держ. реєстрацією закон пов'язує виникнення, зміни та припинення прав на нерухомість. Тільки в окремих випадках виникнення речового права на НІ пов'язується не з моментом держ.реєстр .. а з моментом, прямо вказаних у законі.
Так, прийняте спадщину визнається належною спадкоємцеві з дня відкриття спадщини незалежно від часу його фактичного прийняття, а також незалежно від моменту держ.реєстр. права спадкоємця на спадкове майно, коли таке право підлягає держ.реєстр. (Ст. 1152 ЦК України).
Обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно, що виникають на підставі договору або акта органу державної влади або акту органу місцевого самоврядування, підлягають державній реєстрації у випадках, передбачених законом.
1. Правову основу державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним складають Конституція Укаїни, Цивільний кодекс Укаїни, справжній Федеральний закон, інші федеральні закони, що видаються відповідно до них інші нормативні правові акти Укаїни.
У випадках, передбачених цим Законом, актами Президента Укаїни і актами Уряду Укаїни, правову основу державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним складають також нормативні правові акти федерального органу виконавчої влади, що здійснює функції по нормативно-правового регулювання у сфері державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (далі також - орган нормативно-правового регулювання в сфері державної реєстрації прав).
На підставі та на виконання цього Закону, актів Президента Укаїни і актів Уряду Укаїни федеральний орган виконавчої влади, уповноважений в області державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, державного кадастрового обліку нерухомого майна, ведення державного кадастру нерухомості (далі також - федеральний орган в сфері державної реєстрації; орган, який здійснює державну реєстрацію прав), в межах своєї компетенції має право видавати ме одичні рекомендації з питань практики ведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.