Іпотека як спосіб забезпечення виконання зобов'язання
Особливі правила встановлюються стосовно застави (іпотеки) земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд, квартир та іншого нерухомого майна (ст. 130 ЦК України).
Правове регулювання іпотеки буде здійснюватися законом про неї. Загальні правила про заставу, що містяться в Цивільному кодексі РФ, застосовуються до іпотеки у випадках, коли Кодексом або законом про іпотеку не встановлено інші правила (п. 2 ст. 334 ЦК України).
Особливості правового регулювання іпотеки обумовлені специфікою її предмета: нерухоме майно, за загальним правилом, має значну економічну цінність.
Серед уже діючих особливих правил слід відзначити наступні.
1. При іпотеці підприємства або іншого майнового комплексу в цілому право застави поширюється на всі входить до його складу майно, рухоме або нерухоме, включаючи права вимоги і виключні права, в тому числі придбані в період іпотеки. Законом або договором може бути передбачено інше (п. 2 ст. 340 ЦК України).
2. Іпотека будівлі або споруди можлива тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, або частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини. Таким чином, якщо в іпотеку передається будівля або споруда, то за тим же договором повинен бути передано земельну ділянку (його частина, право оренди). В іншому випадку договір іпотеки є недійсним (ст. 168, п. 3 ст. 340 ЦК України).
3. Нерідко законодавство встановлює обмеження, що стосуються суб'єктного складу іпотечного правовідносини, або можливість передачі майна в іпотеку пов'язана з необхідністю дотримання певних умов (наприклад, державне або муніципальне унітарне підприємство може передати нерухоме майно в іпотеку лише за згодою власника).
4. При іпотеці земельної ділянки право застави не поширюється на які перебувають чи споруджувані у цьому ділянці будівлі і споруди заставодавця, якщо в договорі не передбачено інше умова (п. 4 ст. 340 ЦК України).
При відсутності в договорі такого умови заставодавець у разі звернення стягнення на закладений земельну ділянку зберігає право обмеженого користування (сервітут) тією його частиною, яка необхідна для використання будівлі або споруди. Умови користування цією частиною ділянки визначаються угодою заставодавця з заставоутримувачем, а в разі спору - судом.
5. Якщо предметом іпотеки є земельна ділянка, на якій знаходяться будівлі або споруди, що належать третій особі (а не заставодавцю ділянки), то при зверненні стягнення на цю ділянку і його продажу набувач стає правонаступником заставодавця у відносинах із зазначеним третьою особою (права і обов'язки заставодавця переходять до набувача ділянки) (п. 5 ст. 340 ЦК України).
6. Предмет іпотеки залишається у заставодавця (п. 2 ст. 338 ЦК України).
7. Договір про іпотеку підлягає нотаріальному посвідченню, а також реєстрації в порядку, встановленому для угод з відповідним майном. Недотримання нотаріальної форми яких вимог про реєстрацію тягне недійсність договору (п. 2-4 ст. 339 ЦК України).
8. Задоволення вимоги заставодержателя за рахунок предмета іпотеки можливо без звернення до суду на підставі нотаріально посвідченого угоди заставодавця і заставодержателя (вимоги, що пред'являються до такої угоди, розглядалися при характеристиці порядку звернення стягнення на заставлене майно).
9. Про припинення іпотеки повинна бути зроблена відмітка в реєстрі, в якому зареєстрований договір про іпотеку (п. 2 ст. 352 ЦК України).
10. Якщо не доведено інше, відступлення прав за договором про іпотеку означає і поступку прав по забезпеченому іпотекою зобов'язанню (ст. 355 ЦК України).