Договір пайової участі Новомосковський разом
Порада: бажано, щоб в договорі було детально вказано: ким і коли зареєстрований статут; свідоцтво про держ. реєстрації; ким є в організації особа, яка укладає договір (ідеально - ген. директор); на підставі чого призначений на посаду. Коли організація невелика, можна включити його паспортні дані. Якщо в «шапці» договору вказуються посилання на довіреності - слід перевірити, чи діють ці довіреності на сьогоднішній день.
Предмет договору. Ст. 2 п.1 Закону визначає: «Забудовник - юридична особа незалежно від її організаційно-правової форми або індивідуальний підприємець, що мають у власності або на праві оренди земельну ділянку і залучають грошові кошти учасників пайового будівництва відповідно до цього Закону для будівництва (створення) на цій земельній ділянці багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості на підставі отриманого дозволу на будівництво. При цьому до інших об'єктів нерухомості відносяться гаражі, об'єкти охорони здоров'я, громадського харчування, підприємницької діяльності, торгівлі, культури та інші об'єкти нерухомості, за винятком об'єктів виробничого призначення.
Розділ договору говорить про вступ вас в пайове будівництво; вказує, на підставі чого отримана частка організацією; який обсяг участі пайовика; ідентифікація його частки; вартість частки і термін здачі будинку. До речі, якщо забудовник укладе договір на ту ж нерухомість з іншими особами, то зобов'язаний повернути кошти з подвійними штрафами.
Обов'язки сторін. Пайовик зобов'язується оплатити свою частку, прийняти квартиру після дозволу на введення в експлуатацію, вступити в ТСЖ. Організація - побудувати квартиру, передати квартиру, забезпечити документацією для оформлення власності. Формулювання обов'язків сторін вказана детально в ст. 4 п. 1 Закону: «За договором участі в пайовому будівництві одна сторона (забудовник) зобов'язується в передбачений договором термін своїми силами і (або) із залученням інших осіб побудувати (створити) багатоквартирний будинок і (або) інший об'єкт нерухомості і після отримання дозволу на введення в експлуатацію цих об'єктів передати відповідний об'єкт пайового будівництва учаснику пайового будівництва, а інша сторона (учасник пайового будівництва) зобов'язується сплатити обумовлену договором ціну і прийняти об'єкт пайового строительст а при наявності дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку і (або) іншого об'єкта нерухомості ».
Порада: простежте, щоб скрізь були проставлені терміни, а обов'язки організації виглядали саме. До речі, оскільки договір вважається укладеним з моменту державної реєстрації, краще реєстрацію не затягувати. Інакше можна виявити, що хтось встиг це зробити раніше вас.
Порядок взаєморозрахунків. У розділі зазначено, як здійснюються розрахунки, в які терміни, коли має відбутися остаточний розрахунок, а також наслідки порушення порядку розрахунків.
Порада: в разі розстрочення обумовлюються строки внесення платежів. Термін остаточних розрахунків не може бути пізніше отримання дозволу на введення будинку в експлуатацію. З'ясовується фактична площа квартири, якщо вона відрізняється від початкової, вам повертають гроші за відсутні квадратні метри (або ви доплачуєте за великі). Тому в договорі потрібно вказати вартість одного кв. м. Крім цього, обов'язково потрібно прописати в договорі, що вартість кв. м. є остаточною і перегляду в процесі виконання договору не підлягає. Варто уточнити, наскільки ви можете прострочити платіж за договором (зазвичай днів 10-20), в яких випадках, в які терміни і як вам повернуть вкладені кошти в разі неналежного виконання або невиконання організацій обов'язків за договором.
Інші умови. Тут має бути прописано, в якому вигляді передається квартира (що знаходиться всередині, яка обробка), які витрати несе пайовик після отримання дозволу на введення будинку в експлуатацію, умови передачі прав за договором пайовиком третій особі. Обумовлюється виникнення форс-мажорних обставин, випадки неподання дольщику квартири. Вказуються умови розірвання договору. Підтверджується, що на момент укладення договору частка не продається третім особам і не накладено інші обтяження.
Порада: бажано чітко визначити умови та терміни, при яких організація повертає вам вкладену суму. Вкажіть, в якому вигляді передається квартира: двері, обклеювання стін шпалерами, сантехоборудованіє, трубні розводки, настилання підлог, малярні роботи, а також, які поставлені плити (газові або електричні), електро- і водолічильники, вікна. Договори, укладені пайовиком на поступку прав (на передачу частки третій особі), реєструються в службі Росреестра (колишня ФРС) (вкажіть, хто це оплачує). Після отримання дозволу на введення будинку в експлуатацію і до підписання акту прийому-передачі комунальні послуги надаються виходячи з тарифів для промислових підприємств, вони вище комунальних. Визначте цей термін конкретно (зазвичай 3 місяці).
Порада: в договорі підписується кожен лист на всіх примірниках, печатка ставиться на підпис (варіант - він підшивається і скріплюється підписом і печаткою сторін). Ваші дані повинні повністю ідентифікувати вас.
Прибутково-касовий ордер. Вказується, від кого, ким, коли і яка прийнята сума.
Порада: ордер повинен бути підписаний головним бухгалтером, касиром або ген. директором і головним бухгалтером. Сума вказується в рублях.
Інформація до роздумів
Час зустрічі з судженої
Забудовник зобов'язаний передати дольщику об'єкт пайового будівництва не пізніше терміну, передбаченого договором. Зверніть увагу, що в договорі має бути зазначено саме термін передачі квартири вам як пайовик по акту передачі, а не тільки термін введення будинку в експлуатацію.
Виняток - випадок, при якому у забудовника є право не пізніше ніж за два місяці до закінчення встановленого терміну направити учаснику пайового будівництва пропозицію про зміну договору в частині термінів передачі, якщо будівництво (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості не може бути завершено в передбачений договором термін. Право прийняти або відхилити таку пропозицію залишається за пайовиком. У разі згоди зі зміною термінів сторони підписують відповідні зміни договору, а в разі відмови забудовнику загрожує наступ фінансових санкцій у вигляді сплати неустойки (пені).
І жили вони довго і щасливо…
Тільки після отримання дозволу на введення будинку в експлуатацію забудовник передає квартиру дольщику за актом передачі. Граничні терміни - протягом двох місяців після отримання дозволу на введення в експлуатацію, але не пізніше терміну, встановленого договором.
Для пайовика договір буде вважатися виконаним при виконанні двох умов: сплати ціни договору і підписання пайовиком акту передачі об'єкта.
Беручи об'єкт, варто скрупульозно оглянути квартиру, щоб була саме до тієї частини площі, саме тієї якості, як прописано в договорі. Якщо виявилися недоліки, пайовик має право відмовитися від підписання акта передачі об'єкта. У цьому випадку відмова оформляється відповідним актом із зазначенням виявлених порушень договору.
Чи не доводимо до розлучення
Договір пайової участі може бути розірваний як за угодою сторін, так і за рішенням суду. Підставами для розірвання договору в судовому порядку з ініціативи забудовника є порушення пайовиком строків внесення платежу за договором.
Якщо очевидно, що будинок не буде вчасно добудований і зданий, якщо порушується якість будівництва, якщо замість обумовленої в договорі квартири пропонують нерухомість іншого метражу і призначення, договір може бути розірваний за ініціативою пайовика. В цьому випадку пайовик має повне право отримати вкладені в будівництво гроші в повному обсязі плюс відсотки за користування чужими грошовими коштами.
Олена Соловйова підказує. «Додатковою гарантією безпеки може служити наявність у забудовника кредитних програм від банків. Справа в тому, що служба безпеки банку проводить велику роботу з перевірки забудовника, перш ніж дасть згоду на виділення йому кредитних коштів. Крім того, перш ніж підписувати договір, не зайвою виявиться консультація фахівця. Професіонали володіють всією інформацією про стан ринку і його учасників, а тому можуть адекватно оцінити пакет документів і перспективи здачі будинку ».
Крім договору пайової участі існують так звані альтернативні схеми покупки житла на стадії будівництва. Це договори співінвестування, переуступки права вимоги, вексельна схема, попередній договір купівлі-продажу.
Договір поступки прав вимоги
Цей договір передбачає поступку своїх прав за договором пайової участі будь-якій третій особі за викупну вартість. Зазвичай «свою частку» продають пайовики, що вклалися в будівництво на ранніх стадіях, щоб заробити. У міру зростання поверхів зростає ціна квадратного метра, значить, свій договір пайової участі можна вигідно переуступити. Наявні борги попереднього пайовика новий пайовик зобов'язаний в термін погасити. Якщо договір пайової участі, був оформлений відповідно до вимог 214-го закону, права нового учасника пайового будівництва захищені. Договір поступки прав вимоги реєструється у Федеральній реєстраційній службі.
вексельна схема
При вексельній схемі пайовикам пропонується придбати не квартиру, а лише зобов'язання її передати. У вексельної схеми два варіанти. У першому випадку пайовик купує вексель у сторонньої організації і буде розплачуватися їм із забудовником за право брати участь в будівництві в рахунок оплати за договором. У другому випадку вексель дольщику видає сам забудовник із зобов'язанням погасити його, передавши квартиру у власність.
На перший погляд, дуже вигідний варіант, особливо в умовах інфляції. Але якщо покупець з якої-небудь причини не отримав у власність обіцяної квартири, йому нічого не залишається, як продати вексель або вимагати через суд повернення вартості векселя, але ніяк не квартири. У більшості випадків даної суми виявляється недостатньо, щоб купити відповідну квартиру за ринковою ціною.
Вексельна схема передбачає укладання двох договорів: попереднього договору (про нього нижче) і договору купівлі-продажу векселя. Ці договори не реєструються в Федеральної реєстраційної служби, і покупцям залишається сподіватися на порядність забудовників.
Договір попередньої купівлі-продажу
Покупець і забудовник укладають попередній договір купівлі-продажу про те, що забудовник через деякий час після початку будівництва зобов'язується укласти договір про купівлю-продаж вже готової квартири, тобто після закінчення будівництва.
У договорі вказуються технічні характеристики, термін укладення основного договору, а також обов'язок покупця сплатити завдаток або забезпечувальний внесок, співрозмірний вартості квартири. Але в разі, якщо у забудовника виникли проблеми або ціни на житло раптово зросли, і він вирішить «вашу» квартиру продати, то доведеться в суді доводити факт інвестицій і вимагати від забудовника повернення коштів. У нашій країні судова практика в цій сфері тільки складається, і часто процеси такого роду тривають кілька років.
Такий договір не реєструється в органах Федеральної реєстраційної служби. Дієвого способу перевірити, скільки подібних зобов'язань прийняла на себе будівельна фірма не існує.
Як себе убезпечити
При альтернативних схем купівлі житла головна ваша гарантія - порядність забудовника. Тому важливо дізнатися якомога більше про забудовників і обов'язково проконсультуватися у юриста, що спеціалізується на операціях з нерухомістю. Звертайте увагу на стаж роботи в будівельній сфері цієї компанії, її відносини з владою. І майте на увазі - якщо страховики навідріз відмовляються страхувати ваш договір, значить тут щось не так!
Рейтинг договорів по надійності
Договір пайової участі