Чи можна обміняти квартиру, що знаходиться в іпотеці
дозвіл банку
Розпоряджатися нерухомістю, яка знаходиться в іпотеці, можна виключно з дозволу банку. Фактично для обміну квартири, необхідно спочатку вивести її з обтяження. Банк це зробить тільки при повному розрахунку позичальника за кредитним договором. Тому для вирішення питання потрібно, перш за все, звернутися до кредитора. Спроби провести операцію без дозволу можуть привести до того, що банк, посилаючись на грубе порушення кредитного договору, зажадає достроково погасити заборгованість. З більшою ймовірністю дозвіл отримає позичальник, який не допускав виникнення прострочень і своєчасно виконує всі вимоги банку, в тому числі і в частині укладення договорів страхування. Краще, якщо діючий кредитний договір був укладений хоча б два роки тому, а позичальник за минулий період погасив не менше третини кредиту.
Позичальник повинен розуміти, що банк може дозволити обмін, але не зобов'язаний це робити. Для кредитора така процедура - зайва паперова тяганина, яка несе в собі певні ризики. Тому завдання позичальника - виконати всі вимоги кредитора в частині надання документів та дотримання процедури.
Попередній дозвіл банку необхідно отримати ще до початку пошуку нового власника квартири і вибору нового житла. В іншому випадку позичальник може даремно витратити час і гроші.
Вимоги до застави, який буде служити забезпеченням після обміну, такі ж, як і для отримання кредиту. Банк буде перевіряти всі документи на нерухомість, а також її юридичну чистоту.
Як відбувається обмін квартири в іпотеці?
Сама процедура обміну може виконуватися такими способами:
- угода на підставі договору міни з наступною заміною застави;
- укладенням двох договорів купівлі-продажу: продажу старої квартири і покупка нової;
- з використанням короткострокового кредиту без застави.
Вибір способу залежить від багатьох факторів, але в першу чергу, від бажання банку йти на ту чи іншу операцію.
Якщо попередній дозвіл на проведення обміну заставної квартири отримано, позичальник може починати підбирати варіанти.
Угода з підписанням договору міни
Оформляти угоду на підставі договору міни доцільно зазвичай в ситуації, коли квартири мають приблизно однакову вартість. Це може бути, наприклад, схожий за технічними характеристиками і привабливості об'єкт, але в іншому районі.
При бажанні позичальника переїхати до іншого населеного пункту, виникає ряд технічних складнощів. Як мінімум, в новому в регіоні проживання обов'язково має бути відділення банку, в іншому випадку, отримання дозволу на обмін буде малоймовірним.
Також банк частіше йде на зустріч клієнту, якщо він хоче стати власником більш дорогої квартири, тим більше коли не йдеться про збільшення суми кредиту. Банк, таким чином, отримує дорожчий заставу.
Якщо позичальник хоче купити об'єкт, який дорожче за вартістю, і збільшити суму кредиту, то краще робити два договори купівлі-продажу.
Найскладніше отримати дозвіл банку при обміні на більш дешеве житло. Кредитор може дати згоду на операцію лише за умови, що велика частина заборгованості вже погашена, а сума кредиту хоча б на 20-30% менше вартості нового житла. Таке рішення перед банком найпростіше обгрунтувати зменшенням доходів і неможливістю виконувати умови первісного кредитного договору.
Процедура обміну відбувається наступним чином:
- Надання в банк документів на нову квартиру.
- Узгодження всіх умов угоди.
- Підписання договору міни.
- Накладення обтяження на новий заставу.
- Зняття обтяження з старого застави.
Складність такої угоди полягає ще і в тому, що нелегко знайти власника нерухомості, який погодився б прийняти на обмін квартиру з обтяженням.
Залучення споживчого кредиту
Одним з варіантів зміни застави є оформлення позичальником споживчого короткострокового кредиту. Операція може включати в себе наступні етапи:
- Пошук покупця на квартиру, яка знаходиться в іпотек.
- Оформлення позичальником короткострокового споживчого кредиту в сумі, достатній для погашення залишку для іпотеки.
- Погашення іпотечного кредиту за рахунок споживчого.
- Зняття обтяження з квартири.
- Підписання договору купівлі-продажу. Гроші, отримані від угоди, в першу чергу, спрямовуються на погашення кредиту без застави.
- Купівля нової квартири з накладенням обтяження.
Якщо сума необхідного споживчого кредиту значна, банк може зажадати поручительство одного або декількох осіб.
Позитивним моментом такого варіанту є те, що знайти покупця на квартиру, яка знаходиться в іпотеці на момент підписання купівлі-продажу, простіше, ніж на обтяжений об'єкт. Але й існують певні складності:
- Банк, який видає споживчий кредит, може пред'явити позичальникові дуже високі умови платоспроможності, так як на певний відрізок часу у нього буде два кредити.
- Угоди повинні бути якомога більше наближені в часі, а краще це робити в один день.
Кращим варіантом буде ситуація, коли позичальник знаходить і покупця на свою власність, і нове житло, а тільки потім отримує споживчий кредит і проводить угоди. Можливо також надання іншої нерухомості для застави. Останній варіант може бути не вигідний, тому що іпотека має на увазі певні витрати, пов'язані з оформленням. З урахуванням того, що кредит повинен бути погашений в дуже короткі терміни, краще зупинитися на беззаставному варіанті. Це зменшить паперову тяганину.
Для отримання споживчого кредиту позичальникові необхідно буде надати весь пакет документів, в тому числі і довідки про доходи. Кредит може видаватися як на загальних підставах, якщо в банку є відповідний продукт, так і в індивідуальному порядку.
Угода з укладенням двох договорів купівлі-продажу
Позичальник також може поміняти квартиру, просто продавши її, і купивши іншу, також в іпотеку. Для цього необхідно підготуватися і зробити ряд дій:
- Отримати принциповий дозвіл банку на продаж квартири, яка знаходиться в заставі.
- Знайти покупця, якого необхідно ще на першому етапі переговорів попередити, що квартира з обтяженням.
- Знайти квартиру, яку позичальник хотів би придбати.
- Отримати згоду банку на оформлення нової іпотеки (кредитор вже може бути інший).
- Продати старий квартиру.
- Купити нову квартиру із залученням іпотечного кредиту.
Якщо у потенційного покупця квартири, яка знаходиться в заставі, недостатньо коштів, і він хоче звернутися в банк, то поточний кредитор може зробити заміну позичальника. Початковий позичальник отримує на руки різницю між вартістю квартири і залишком по кредиту. Ці гроші часто використовують для оплати початкового внеску при оформленні нової іпотеки.
Такий варіант дає позичальникові більший вибір серед об'єктів нерухомості, на відміну від варіанту укладення договору міни. Але основна складність полягає в тому, щоб знайти покупця готового підписати договір купівлі-продажу з умовою того, що квартира в заставі.
Позичальник може змінити не тільки житло, але і кредитора. Якщо на момент оформлення першого кредиту умови поточного кредитора для позичальника були оптимальними, то ситуація на період обміну могла змінитися.
Саме такий варіант найчастіше банки пропонують позичальникам. так як кредитні установи несуть найменше ризиків.
Який би спосіб не був обраний позичальником і банком, варто ретельно підготуватися до процедури. Квартира, яка буде передана в іпотеку, повинна бути ретельно перевірена. Позичальнику на всіх етапах проведення операції краще заручитися підтримкою юриста. Якщо на одному з етапів щось піде не так, можна залишитися і без житла.