Як обміняти квартиру в іпотеці умови і альтернатива
На сьогоднішній день іпотека - це найбільш поширений спосіб обзавестися житлом за допомогою позикових коштів. Однак, незважаючи на те, що житлоплощу відразу ж стає власністю позичальника, вона залишається в заставі у банку. При цьому іпотечні позики оформляються, найчастіше, на десятки років, а за цей період матеріальне становище позичальника і його життєві обставини можуть суттєво змінитися.
Як обміняти квартиру в іпотеку: умови обміну і альтернатива
Поява в сім'ї дітей, збільшення або, навпаки, зменшення доходу, бажання обзавестися інший більш-менш комфортною нерухомістю - все це стає приводом, щоб задуматися про обмін квартири, яка знаходиться в іпотеці в банку. Той факт, що житло, перебувати в заставі, в свою чергу, ускладнює вільне проведення різних угод, пов'язаних з цією квартирою. В теорії обміняти іпотечну квартиру не складно, але на практиці здійснити обмін не так вже й просто.
На таку угоду, в першу чергу, позичальникові потрібно отримати згоду від банку на обмін, адже саме у нього в заставі перебувати квартира. Для цього необхідно звернутися в кредитує банк з проханням, оформленої в письмовому вигляді, дозволити обміняти квартиру, що знаходиться у нього в іпотеці. Разом із заявою необхідно подати наступний набір документів:
- Копія та оригінал паспорта
- Свідоцтво про укладення шлюбу, якщо позичальник перебуває у шлюбі
- Копія особового рахунку
- Виписка з будинкової книги
- Документи, що підтверджують своєчасність виплат.
Процедура обміну іпотечної квартири кілька проблематична і досить складна, при цьому не несе кредитору ніякої вигоди. Однак фінансові установи, як правило, йдуть назустріч своїм сумлінним позичальникам, але вимагають від них виконання конкретних умов.
Умови обміну іпотечної нерухомості
Перед тим, як обміняти нерухомість в іпотеці, важливо відзначити тонкощі і нюанси даної угоди. За умовами кредиторів обмін житла, взятого в іпотеку, можливий тільки при укладенні договору продажу вже існуючої квартири і покупки нової нерухомості, що відповідає вимогам кредитної організації. Банк в обов'язковому порядку повинен оцінити новий об'єкт кредитування, а за оцінку житла сплачує позичальник.
Крім того, перш ніж обміняти житло в іпотеку, позичальник повинен буде надати повторно повний пакет документів, необхідний для укладення іпотечного договору, знову принести всі довідки. Також необхідно написати заяву на збільшення розміру іпотеки на суму за різницею між вартістю обмінюваного і житла, що купується. Фінансові установи часто вимагають, щоб позичальник відразу погасив початковий внесок за нову квартиру.
Умови обміну нерухомості, що знаходиться в іпотеці в банку
Кредитна організація легше погодиться на угоду, якщо позичальник звернеться в агентство нерухомості, з яким співпрацює банк. А якщо першу нерухомість позичальник набував також через це агентство, то наступне придбання або обмін квартири буде більш доступним. При цьому банк має право перевірити кредитну історію позичальника з метою виявлення негативних сторін, і цілком може відмовити в обміні іпотечної квартири.
Як відбувається обмін житла в іпотеці?
Якщо банк відмовився давати згоду на обмін житла в іпотеку, то тут вже нічого не поробиш, доведеться жити на старому місці або ж достроково погасити іпотечний кредит. Ну а при отриманні офіційного підтвердження того, що кредитор не заперечує проти обміну квартири, спрощена послідовність дій по здійсненню двох угод купівлі-продажу буде відбуватися, приблизно, так:
- Висновок двох договорів купівлі-продажу нерухомого майна, при цьому та квартира, яку позичальник продає, юридично все ще буде перебувати в заставі у банку
- Після реєстрації права власності позичальника на нову нерухомість, вона переходить в заставу кредитної організації
- Банк дає згоду на зняття обтяження з проданої квартири, а новий власник отримує можливість пройти госрегістацію права власності на дане житло.
При цьому у вигідному становищі опиняється тільки позичальник, оскільки ні банку, ні покупцеві ніяких вигод при реалізації даної схеми не передбачено. Тому позичальникові навіть за згодою банку на обмін буде вельми проблематично знайти покупця-продавця, який погодитися на те, що якийсь час його квартира буде закладена кредиторам. Крім того, продавцю доведеться підготувати цілих ряд документів і паперів на нерухомість, щоб покупець-позичальник міг її застрахувати.
Альтернативний варіант обміну квартири з іпотекою
Якщо позичальник не може або не хоче з яких-небудь причин здійснювати обмін, то він може скористатися альтернативної схемою: продати іпотечну квартиру і придбати іншу нерухомість. Цей варіант буде здійснюватися за таким алгоритмом:
- Збір позичальником всього пакету паперів на новий житловий кредит
- Подача заяви і очікування позитивного рішення банку на угоду
- Іпотечне житло виводиться з-під застави банку за допомогою короткострокової позики
- Нерухомість без обтяження швидко реалізується за ринковою ціною
- На грошові кошти, виручені від продажу квартири, перш за все, погашається короткостроковий кредит
- На решту суми купується нове житло або набувається комфортабельніша нерухомість за допомогою іпотеки, а решту грошей спрямовуються на початковий внесок.
Відзначимо, що в даному випадку необхідно завчасно отримати підтвердження від банку, що він готовий надати позику на придбання іншого житла, інакше позичальник ризикує залишитися без обох квартир.