Як обміняти квартиру, яка знаходиться в іпотеці
Адвокат Олег Сухов спеціально дляIRN.RU описує можливості позичальника, нерухомість якого закладена в банку
Іпотека - справа серйозна. І гроші великі, і договір з банком укладається на тривалий час. Але життєві обставини часом складаються так, що позичальник змушений переїхати в інший регіонУкаіни. Як бути в такому випадку? Що робити з іпотечною квартирою? Чи можна обміняти її на рівноцінну житлоплощу на новому місці? Давайте розбиратися.
Рада банкірів
Добротвірська звернулися за порадою до банку, де його співробітники пояснили, що проблему можна вирішити трьома способами: повністю закрити кредит, оформити переведення боргу на третю особу або обміняти квартиру на рівноцінну. Представники банку попередили, що хоча закон і дозволяє перевести борг на третю особу, але кредитні організації неохоче йдуть на це, тому що заміна боржника погіршує якість позики в очах ЦБ РФ. У підсумку вибір виявився невеликий: Добротвірська зупинилися на обміні.
Обмін або заміна застави
Ця процедура називається заміною застави, можливість якої передбачена ст. 345 ГК РФ. Порядок іпотечної заміни регулюється навіть не кредитним договором, а внутрішніми регламентами і положеннями банку. У кожної кредитної організації тут свої вимоги: одні дозволяють заміну іпотечної застави після закінчення не менше ніж 2/3 терміну кредитного договору. Інші - дозволяють обміняти житло через два-три роки після укладення угоди. Обов'язкова умова: позичальник не може мати прострочену заборгованість або порушувати графік платежів. Нова квартира в вартісному вираженні повинна покривати з дисконтом в 20-30%, що залишилася заборгованість за кредитом з урахуванням нарахованих відсотків. При недотриманні хоча б одного з перерахованих вище умов банк відмовить у заміні застави.
Короткий алгоритм заміни застави
Отже, що ж треба зробити. Для початку необхідно з'ясувати: чи передбачають регламенти кредитної організації заміну застави за бажанням позичальника. Саме за бажанням, а не з якихось інших підстав.
Потім слід дізнатися у співробітників банку, в яких регіонахУкаіни можна провести цю процедуру. Як правило, нова квартира повинна знаходитися в зоні діяльності філії або представництва банку. Якщо облюбоване житло розташовується, наприклад, в 1000 кілометрів від найближчого відділення кредитної організації, то остання ніколи не дозволить подібний обмін. Кредитор повинен тримати боржника на відстані «витягнутої руки», тобто мати можливість дістатися до нього протягом одного дня на автомобілі і перевірити стан застави. Якщо це правило не дотримується, кредит взагалі не видається. Тим більше іпотечний. Звичайно, є і виключення, але вони дуже рідкісні.
Наступний етап - це перевірка правової чистоти обраної для обміну квартири. Схема, в принципі, стандартна. Проводиться вона позичальником спільно зі службою безпеки або відділом по стягненню боргів банку. За короткий термін належить узяти виписки в ЖЕУ або домоуправління, запросити відомості з ЕГРП, податкової інспекції, УФМС. Паралельно «безпечники» кредитної організації по базах, наявними в їх розпорядженні, перевіряють другу сторону угоди на судимість і збирають про неї відомості усіма законними засобами.
Якщо зауважень і претензій немає, то одночасно готуються два пакети паперів: договір обміну квартир і передача нового житла в заставу банку. Не зайвим буде згадати, що реєстрація прав власності власників на житлові приміщення відбувається одночасно зі зняттям старого і накладенням нового обтяження на нерухомість. І все це здійснюється під контролем банку. Зазвичай всю процедуру можна провести за два-три місяці.
Рада адвоката
Заміна іпотечної застави - дуже складна процедура, в якій необхідно врахувати всі нюанси, перш ніж проводити її в життя. Тому я настійно рекомендую громадянам спочатку порадитися з адвокатом. Адже якщо щось піде не так, то програти може будь-яка зі сторін.
Нерухомість в Москві і Підмосков'ї
Новобудови Москви від 2 660 874 руб. 540 новобудов + 9,1%
Новобудови Нової Москви від 1 700 223 руб. 163 новобудови + 9,0%