4 Житлові і нежитлові приміщення як об'єкти цивільного права
§ 4. Житлові і нежитлові приміщення як об'єкти цивільного права
Першорядне значення при вирішенні житлових проблем має точне юридичне визначення об'єкта права власності - матеріального блага, що задовольняє житлові потреби людини. Таким благом є житлові приміщення, які розглядаються в якості однієї з найважливіших різновидів нерухомого майна.
Слід зазначити, що чинне законодавство використовує не тільки термін "житлове приміщення", але також оперує такими схожими поняттями як "житло" і "приміщення".
Цікаво визначення житла, яке було дано в ст. 139 КК РФ, згідно з якою під житлом розуміється індивідуальний житловий будинок з вхідними в нього житловими і нежитловими приміщеннями, житлове приміщення незалежно від форми власності, що входить до житлового фонду і придатне для постійного або тимчасового проживання, а так само інше приміщення або будівля, що не входять в житловий фонд, але призначені для тимчасового проживання.
Таким чином, приміщення - це завжди частина будівлі або споруди, яка повинна бути конструктивно і просторово відособлена і придатна для певного використання. Отже, можна говорити, що приміщення - це річ в юридичному сенсі слова.
Слід зазначити, що вперше питання про правове становище частини багатоповерхового будинку (приміщення) виник ще в Стародавньому Римі. Згідно діючим на той час нормам власник земельної ділянки набував право власності на всю будівлю, і розподіл останнього могло здійснюватися тільки вертикально з обов'язковим розділом земельної ділянки. При цьому особливим режимом володіли спільні стіни, які не підлягали розділу, і щодо яких не діяло право заборони вчинення будь-яких дій * (170). Можливість поділу будівлі по горизонталі активно дискутувалася вУкаіни в дореволюційний період. Так, такі дослідники як К.П. Побєдоносцев відносили будинку до неподільним речей. Так, він вважав, що в разі появи у кожної з кімнат свого власника право власності кожного з них буде неповним, так як без згоди інших не буде мати право робити споруди і лагодження в стінах фізично вже не подлежаших розділу * (171). Тоді як Л.А. Кассо, Г.Ф. Шершеневич та деякі інші вчені вважали, що в залежності від ряду характеристик конкретний будинок може бути визнаний як діленим, так і неподільним * (172).
У чинному законодавстві України питання про подільність будівлі по горизонталі було вирішено остаточно з моменту визнання права власності на квартири та інші житлові приміщення в багатоквартирних житлових будинках.
Згадується поняття приміщення і в інших правових актах. Так, згідно з ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" приміщення - це об'єкти, що входять до складу будівель і споруд.
Для того, щоб приміщення брало участь в цивільних правовідносинах, право на приміщення (як на різновид нерухомості) має бути зареєстровано в Єдиному державному реєстрі прав (ЕГРП) (оскільки це різновид нерухомого майна). Виникає питання про те, чи може один об'єкт права (будівля) включати в себе його частину (приміщення), яку розглядають як окремий об'єкт права, і відповідно права на який підлягають окремої державної реєстрації. Це можливо в тому випадку, якщо законодавець встановив критерії, за якими можливо визнати його в якості об'єкта права. Зокрема законодавець зробив це щодо житлових приміщень, давши як його загальне визначення, так і перерахувавши його основні різновиди та встановивши спеціальний правовий режим використання.
Таким чином, житловим приміщенням може бути лише ізольоване жиле приміщення, придатне для постійного проживання (квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку). Відповідно, не є житловими приміщеннями підсобні приміщення (кухня, коридор і т.п.). Критерій ізольованості житлового приміщення визначається тим, чи можна його використовувати як самостійне житло. Наприклад, кімната повинна мати вихід в коридор або на сходову площадку, але не в інше жиле приміщення, також вона повинна мати сполучення з місцями загального користування (санвузол, коридор). Таким чином, вимога ізольованості житлового приміщення полягає в тому, що воно являє собою конструктивно відокремлену, функціональну частину житлового будови або нежитлового будови з житловими приміщеннями, що має відокремлений вхід з вулиці або з майданчика загального користування і не має в своїх межах функціональних частин (площ, обсягів) інших житлових приміщень (місць загального користування).
Розуміння об'єкта речових прав у житловій сфері вимагає не тільки з'ясування поняття "приміщення", а й розкриття змісту визначення "житловий". Можна зустріти твердження, що приміщення визнається житловим, якщо воно конструктивно, функціонально призначене і придатне по санітарному, технічного та іншого споживчому станом для постійного проживання громадян незалежно від того, як практично буде використано - для постійного або тимчасового проживання * (176). Будинки або приміщення після їх будівництва або переобладнання визнаються житловими, тобто призначеними для проживання в них громадян, і враховуються в такій якості уповноваженими органами в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно за умови, що вони відповідають певним вимогам. Відповідно до цивільного та житловим законодавством Укаїни, приміщення визнається житловим, якщо є ізольованим, і якщо рівень санітарної та технічної придатності відповідає можливості постійного проживання в ньому. Слід зазначити, що Цивільний кодекс Укаїни (ст. 673) відновив вимогу про необхідність постійного проживання в житловому приміщенні (хоча зроблено це тільки стосовно договору комерційного найму житлового приміщення, а у відносинах власності на житлове приміщення обмежився визначенням житлового приміщення як місця проживання (п . 2 ст. 288 ЦК), і змінив практику визнання житловим будь-якого приміщення, придатного просто до проживання, в тому числі тимчасового, що мала підставою раніше діючий Федеральний закон "Про основи федеральної іліщной політики "(ст. 1). Саме, придатність до проживання протягом всіх сезонів року, а не тільки в літній час, відрізняє житлове приміщення, скажімо, від дачного або тимчасової споруди або від барака.
Запис "придатне для постійного проживання" означає, що житлове приміщення має відповідати вимогам, передбаченим житловим законодавством, тобто відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. У новому Житловому кодексі не міститься більш вимога про те, що житлове приміщення бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту. У ЖК України йдеться про особливий правовий режим житлових приміщень, які призначені для проживання громадян. Не можна не звернути уваги на те, що в п. 1 ст. 17 ЖК відсутня вказівка на необхідність постійного проживання, що суперечить положенням п. 2 ст. 15 ЖК. Можна припустити, що мова йде про технічну помилку.
Придатність приміщення для постійного проживання визначається в порядку, передбаченому житловим законодавством, з конкретних санітарних, протипожежних, містобудівним і технічним вимогам. Зокрема жиле приміщення має відповідати таким споживчим якостям як сталість і всепогодность споруди, його нерухомість, фундаментальний характер, наявність умов для ведення проживають в ньому домашнього господарства. Крім того, до житлового будинку пред'являються вимоги мінімального стандарту (з урахуванням місцевих умов) санітарних і технічних вимог, що створюють стан придатності споруди до проживання протягом тривалого часу.
У Положенні про державний облік житлового фонду в Укаїни, затв. Постановою Уряду України від 13.10.97 N 1301, встановлено, що державному обліку підлягають незалежно від форми власності житлові будинки, спеціалізовані будинки, квартири, службові житлові приміщення, інші житлові приміщення в інших будівлях, придатні для проживання. Як видно, в зазначеному Положенні відсутнє слово "постійного". У зв'язку з цим необхідне прийняття нового положення, яке відповідало б новому ЖК.
Досить чітко відмінність між житловими приміщеннями, призначеними для постійного проживання і житловими приміщеннями, призначеними для тимчасового перебування, проведено в п. 3 ст. 74 Закону про іпотеку * (177). Відповідно до зазначеного пункту готелі, будинки відпочинку, дачі, садові будиночки та інші будівлі та приміщення, не призначені для постійного проживання, можуть бути предметом іпотеки на загальних підставах. Правила, встановлені для іпотеки житлових будинків і квартир, на них не поширюються.
Слід звернути увагу на те, що споживчі властивості об'єктів постійного місця проживання та об'єктів тимчасового проживання можуть збігатися, і в зв'язку з цим на практиці можливі випадки взаємозамінності. Так, нерідкі випадки, коли приміщення, спочатку призначені для тимчасового перебування, а не для постійного проживання використовуються для проживання більш-менш постійного. Наприклад, готелі, пансіонати, будинки відпочинку нерідко використовуються для досить тривалого проживання в них біженців.
Не можна не звернути уваги на те, що в новому Житловому кодексі України в зазначеному вище визначенні житлового приміщення також міститься вказівка на придатність для постійного проживання як умови, визнання приміщення житловим. Це важливе положення, так як в противному випадку в певній мірі знижувався б рівень вимог до житлового приміщення, оскільки в цьому випадку його можна розглядати скоріше як місце перебування, а не як місце проживання і відповідно це могло б викликати зниження санітарних і технічних вимог до приміщення . Так, не може бути об'єктом житлового правовідносини тимчасова будова або будова, призначене для сезонного проживання, будова не відповідає будь-яким обов'язковим санітарно-технічним характеристикам (наприклад, будівлі, які не мають опалення)
Функціональне призначення приміщень (тобто, чи є вони житловими чи ні), що вводяться в експлуатацію після завершення будівництва або реконструкції капітального ремонту будинку визначається за виконавчим проектної документації будівництва, реконструкції або капітального ремонту або перепланування і переобладнання житлового будинку, житлового приміщення, що фіксується в Бюро технічної інвентаризації.
погіршення у зв'язку з фізичним зносом в процесі експлуатації будівлі в цілому або окремими його частинами експлуатаційних характеристик, що приводить до зниження до неприпустимого рівня надійності будівлі, міцності і стійкості будівельних конструкцій та основ;
зміни навколишнього середовища і параметрів мікроклімату житлового приміщення, що не дозволяють забезпечити дотримання необхідних санітарно-епідеміологічних вимог та гігієнічних нормативів в частині утримання потенційно небезпечних для людини хімічних і біологічних речовин, якості атмосферного повітря, рівня радіаційного фону і фізичних факторів наявності джерел шуму, вібрації, електромагнітних полів.
Визнання приміщення житловим приміщенням, придатним (непридатним) для проживання громадян, а також багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню здійснюється міжвідомчою комісією, яка створюється в цих цілях, на підставі оцінки відповідності зазначених приміщення і будинки встановленим в зазначеному Положенні вимогам.
Можна виділити також і формальна ознака житлового приміщення - включення поміщення у відповідний житловий фонд.
В даний час переклад нежитлового приміщення в житлове здійснюється за правилами, передбаченими ЖК України (гл. 3). Переклад нежитлового приміщення в житлове приміщення здійснюється органом місцевого самоврядування. Для перекладу нежитлового приміщення в житлове встановлені тільки два обмеження. По-перше, такий переклад не допускається, якщо відповідне приміщення не відповідає встановленим для житлових приміщень вимогам або відсутня можливість забезпечити відповідність такого приміщення технічним і санітарним вимогам, а також іншим вимогам законодавства. По-друге, переклад неможливий, якщо право власності на нежитлове приміщення обтяжене правами інших осіб (наприклад, що випливають з договорів іпотеки, оренди і т.д.).
Чинне законодавство (ст. 16 ЖК РФ) виділяє такі різновиди житлових приміщень:
1) житловий будинок, частина житлового будинку;
2) квартира, частина квартири;
Житловим будинком визнається індивідуально-визначене будівлю, яка складається з кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такому будинку (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Житлові будинки функціонально призначені для постійного проживання. Літні садові будиночки, дачі не включаються до складу житлового фонду, тому що функціонально призначені для відпочинку, тимчасового перебування, а не постійного проживання. При цьому житловим будинком вважається будова, в якому вся або не менше половини корисної площі зайнято житловими приміщеннями. Ця будова, призначене для постійного або переважного проживання людей, що має фундаментальну прив'язку із земельною ділянкою, що відповідає будівельним, технічним, протипожежним і санітарно-технічним вимогам.
Виділяють таке поняття як житлові будинки на дачних ділянках з правом реєстрації, які проживають в ньому (ст. 1 Федерального закону "Про садівничих, городницьких і інших об'єднаннях громадян"). Нерухомістю в житловій сфері є і приміщення, призначені для тимчасового, а не постійного знаходження (дачі, садові будиночки і т.д.), які в юридичному сенсі жилими приміщеннями не є. У зв'язку з цим викликає подив положення, встановлене п. 4 ст. 1 зазначеного Закону, згідно з яким член садівницького, городницького і дачного некомерційного об'єднання громадян має право здійснювати відповідно до містобудівних, будівельними, екологічними, санітарно-гігієнічними, протипожежних й інших установлених вимог (нормами, правилами і нормативами) будівництво та перебудову житлового будови, господарських будівель і споруд - на садовій земельній ділянці; житлового будови або житлового будинку, господарських будівель і споруд - на дачній земельній ділянці; некапітальних житлових будівель, господарських будівель і споруд - на городній земельній ділянці. Як вже було зазначено, процедура подібного перекладу будівель в житлові приміщення не відпрацьована і на практиці майже не застосовується.
Ознакою житлового будинку є також наявність поштової номера. Житловий будинок може мати прибудову, якій визнається частина будівлі, розташована поза контуром його капітальних зовнішніх стін, що є допоміжною по відношенню до будови і має з ним одну або більше капітальну стіну (веранди, прибудовані кухні і т.д.).
Що височіє над спільним дахом житлового будинку надбудова, яка за площею менше нижчого поверху називають мезоніном. Приміщення, влаштовані в габаритах горищного простору, утвореного скатами високого даху-мансардою. Крім житлового будинку на земельній ділянці можуть знаходитися службові будівлі, до яких відносяться сараї, гаражі, навіси, а також дворові споруди паркани, ворота, туалети, вигрібні ями, колодязі і т.д. Всі вони можуть бути названі господарські будівлі.
Як було відзначено в літературі, в загальному комплексі будівель, іменованих житловим будинком, головною річчю визнається будова, призначене для проживання. Решта споруди служать для задоволення господарських потреб і не можуть бути самостійним об'єктом права власності на відведеній для будівництва будинку земельній ділянці * (179). Як відомо, будь-який будинок складається із сукупності складових частин - житлових приміщень, а також об'єктів загального користування, які іноді розглядаються як приналежності по відношенню до головної речі (житлового приміщення). Як правильно було відзначено в літературі, житлові приміщення (квартири і кімнати) і загальне майно, необхідне для їх використання - нерозділені фізично частини одного цілого - житлового будинку, а ст. 135 ГК РФ, має на увазі під головною річчю і приналежністю об'єкти, з'єднані загальним функціональним призначенням, але не з'єднані в нерозривне ціле фізично * (180). Таким чином, господарські будівлі, розташовані на одній земельній ділянці з житловим будинком, будуть розглядатися як приналежності по відношенню до головної речі тільки в тому випадку, якщо вони не пов'язані з будинком фізично.