Житлові та нежитлові приміщення - об'єкти нерухомості Гонгало б
З приводу приміщень складаються різного роду правові зв'язку (встановлюються речові права, виникають зобов'язання (купівлі-продажу, дарування, оренди і т.д.) і спадкові правовідносини). Тим часом вельми спірним є саме поняття приміщення як об'єкта цивільних прав.
Легальне визначення житлового приміщення міститься в ч. 2 ст. 15 Житлового кодексу Укаїни (далі - ЖК РФ). Однією з ознак житлового приміщення є те, що воно (житлове приміщення) є нерухомим майном.
На перший погляд, виділення такої ознаки не потрібно. Тим більше що Цивільний кодекс Укаїни (далі - ГК РФ) визнає житловий будинок, квартиру, частина житлового будинку або квартири (житлове приміщення) нерухомістю (ст. 334, 549, 601); в силу ст. 1 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» житлові приміщення відносяться до нерухомого майна. Однак в такому вказівці є сенс.
Відповідно до п. 1 ст. 130 ГК РФ, до нерухомості належать земельні ділянки і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. Речові права на нерухомість підлягають державній реєстрації (ст. 131 ЦК України).
На жаль, чимала кількість громадян все ще проживають в збірно-розбірних будинках, вагончиках, балках і т.п. Такі об'єкти не є нерухомим майном (немає міцного зв'язку з землею). Відносини з приводу їх використання для проживання житловим законодавством не регулюються (у відповідних випадках застосовуються норми цивільного законодавства про договір майнового найму (оренди). Саме це і підкреслено вказівкою на те, що житловим приміщенням, тобто річчю, яка є об'єктом житлових прав (ч. 1 ст. 15 ЖК РФ), визнається приміщення, яке належить до нерухомого майна.
Саме словосполучення «нежитлове приміщення» означає, що відповідне поняття визначається негативним чином: це приміщення, не призначене для проживання громадян. Залежно від функціонального призначення нежитлові приміщення бувають виробничими, адміністративними (конторським), торговими, складськими і т.д. Нежитлове приміщення може складатися з однієї або декількох (безлічі) кімнат. Нежитлове приміщення є нерухомістю (ст. 1 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»).
Визнання будівлі (в тому числі жи
лого будинку) нерухомим майном за своєю природою не викликає сумнівів. При характеристиці інших приміщень (частини будівлі, квартири, частини квартири) в літературі висловлюються різні точки зору. Як видається, різноманіття позицій може бути зведене до трьох концепцій.
«Концепція простору». Деяке поширення має точка зору, відповідно до якої приміщення є простір, обмежений тривимірним замкнутим контуром, який має вхід [4]. Втім, іноді «просторова теорія» виглядає по-іншому: на думку С. А. Степанова, «нерухомі речі суть простір, обмежений" чужими "правами. Нерухомості неминуче є перерозподіл суб'єктивних прав »[5].
Концепція матеріального об'єкта. На думку ряду дослідників, житлове приміщення являє собою річ. Причому річ нерухому. До того ж, нерухому по природі [6].
У 60-ті роки минулого століття один з найвизначніших французьких цивілістів Р. Сават стверджував: «Юристи не володіють ще достатніми технічними уявленнями для того щоб розглядати право власності на приміщення перш за все як право на простір, обмежений певними координатами ... Чи не це простір є дійсним майном, що здобувається людьми, місцем, в якому проходить їх життя і в якому стіни, підлогу і стелю є тільки рамками? Чи не це простір є насправді (хай не усвідомленим) об'єктом угод і зобов'язань, що стосуються нерухомого майна? »[7]. Дана позиція, незалежно від того, чи визнавати її правильної або не погоджуватися з нею, стає зрозумілою, якщо врахувати, що вся робота Р. Сават в цілому пронизана ідеєю: «... всяке майно, по суті, виступає як право» [8]. І ще: «Твердження про те, що будь-яке майно є нерухомим або рухомим, - безглузда фікція» [9].
Така позиція видається логічною, якщо врахувати вихідну посилку Р. Сават про дематеріалізацію речей (інша справа, чи варто приймати цю логіку).
Чим же зумовлена поява зазначених концепцій у вітчизняній цивілістиці?
Традиційно приміщення визнавалося предметом матеріального світу. Так, К. П. Побєдоносцев відзначав: «На практиці допускається окреме володіння, напр. частинами лавки (торговим приміщенням. - Б. Г.) - полулавкой, чвертю лавки і т.п. Немає підстави заперечувати таке володіння, коли воно
дійсно відмежоване не ідеально тільки часткою участі, але і матеріально »[10]. І далі вказується, що «нерідкі випадки такого роду, що одній особі належить лавка, а іншому - підвал під лавкою» [11]. На думку Г. Ф. Шершеневича, «по суті будинок повинен передбачатися річчю роздільної (ділимо на приміщення. - Б. Г.) ... припущення це може бути спростовано доказом неможливості поділу даного будинку зі збереженням за частинами економічного значення цілого» [12]. Крім того, Г. Ф. Шершеневич писав: «Віддавати в найм можна тільки речі фізичні, як рухомі, так і нерухомі» [13]. При характеристиці обов'язків господаря (наймодавця) відзначено, що «найняла квартиру для життя не може бути надана лавка» [14]. Що ж, Г. Ф. Шершеневич вважав квартиру рухомою річчю? С. І. Аскназій розглядав право на житлоплощу як «право на чужу річ» [15].
О. А. Красавчиков, характеризуючи об'єкт житлового відносини, відзначав: «Відмежування даного об'єкта від об'єкта всіх інших майнових (економічних) відносин, регульованих цивільним правом, полягає в тому, що таким виступає локалізована частина" другої природи "(тобто природи , створеної руками людини, яка матеріалізована, втілено у вигляді відомого споруди, точніше його певного будівельно-архітектурного компонента, у вигляді квартири чи кімнати, спеціально призначеної для проживання »[16]. В. Ф. Маслов називав п едметом договору найму житлового приміщення «індивідуально-визначену річ особливого роду - житлове приміщення» [17]. П. І. Седугін вказує: «Відповідно до ст. 130 ЦК України будівлі (в тому числі житлові приміщення) належать до нерухомості (нерухомого майна)» [18]. Про житлових приміщеннях як нерухомості говорить П. В. Крашенинников [19].
Справедливості заради треба відзначити, що в більшості своїй про приміщенні говорилося як про речі, не акцентуючи на цьому увагу (кваліфікація приміщення як речі сприймалася як сама собою зрозуміла).
За суворим рахунком, все зводиться до поняття нерухомості. Адже приміщення (квартира, ізольована кімната) завжди визнавалася об'єктом правовідносин. І це ніхто ніколи не заперечував. До тих пір, поки в законодавстві не відродилося поняття нерухомості, і, природно, ми звернулися до з'ясуванню змісту цього поняття.
Нерухомістю визнається земельну ділянку і все, що міцно пов'язане із землею (ст. 130 ЦК України). Безумовно, житловий будинок має такий зв'язок. А приміщення, в ньому знаходяться, висять в повітрі. Власне, житловий будинок і складається з приміщень.
Коли йдеться про приміщення як «складових (несамостійних) частинах нерухомих об'єктів», то треба, очевидно, пригадати, що ці самі об'єкти тільки з цих складових (нібито «несамостійних») частин і складаються. Вказівка на те, що приміщення є простір, обмежений стінами, стелею і підлогою, саме по собі правильне. Точно так же, як, припустимо, характеристика автомобіля як (рухомого) простору, ог-
зпечних кузовом автомобіля. І що з того? Це не річ? До речі, одноквартирного житлового будинку, безумовно є об'єктом нерухомості, також є частиною простору, обмежену ... І що з того ?!
Приміщення відповідають всіма ознаками речей - це предмети матеріального світу, що можуть бути у володінні людини і службовці задоволенню його потреб.
Порушені тут проблеми заслуговують на окрему і дуже ґрунтовного розгляду. Але важко втриматися від зауваження більш загального характеру.
До чого ми дожили? Якщо в радянські часи фікція оголошувалася чужою (радянському) праву, то нині ми охоче оголошуємо фікцією реально існуючі речі. Мабуть, скоро нас (юристів) люди, не досвідчені в юриспруденції, просто перестануть розуміти: стоїть житловий будинок, люди в ньому живуть (закохуються, одружуються, дітей народжують ...), але права на цей будинок не зареєстровані, і юрист стверджує: «Удома немає!» Як не згадати безсмертне: «Якщо на клітці слона прочитаєш напис« буйвол », не вір очам своїм».
Людина купує квартиру як матеріальне благо (річ), покликане задовольняти житлову потребу. Не тут то було. Виявляється, він придбав щось неіснуюче (або частина простору).
Стиль і мова закону, а також юридичної науки не можуть принципово відрізнятися від звичайного (повсякденного) мови [24]. Тому, формулюючи поняття нерухомого майна, і приміщення в тому числі, навряд чи правильно ігнорувати загальноприйняті поняття, досягнення правової науки і суть реально існуючих суспільних відносин.
І не треба революцій! При вдосконаленні цивільного законодавства теж.
Всі дані, імена та посади публікуються на дату виходу відповідного номера журналу.
