Все про договір оренди приміщення

право

Договір оренди нежитлового приміщення регулюється загальними положеннями Цивільного кодексу про договір оренди - параграфами 1 і 4 глави 34. За цим договором одна сторона надає іншій приміщення за плату у тимчасове користування. Основними умовами є предмет угоди, розмір орендної плати і термін орендного використання майна.

При укладанні договору бажано детально описати передане приміщення, щоб його можна було ідентифікувати:

Якщо умовами договору визначено, що орендар отримав в користування приміщення до його державної реєстрації, орендні платежі можуть враховуватися для цілей оподаткування з моменту отримання будівлі в користування.

Стан переданого майна має відповідати умовам договору та його призначенням (ст. 611 ЦК України), в приміщенні повинні знаходитися все необхідне приладдя. Всі документи для використання приміщення передаються орендарю (техпаспорт і т. П.). Договором ці правила можуть змінюватися.

Форма договору оренди

Як відомо, договір оренди нежитлового приміщення полягає в простій письмовій формі. Якщо сторони вирішили домовитися усно, така угода буде вважатися недійсною (ст. 651 ЦК України). При цьому договір оренди нежитлових приміщень, укладений на рік і більше, повинен бути зареєстрований в Росреестра.

Сформована практика дає відповіді на спірні питання, що стосуються реєстрації:

не потрібно реєструвати договір, укладений на термін менше одного року, що містить регресних застереження про поширення його дії на відносини сторін, що виникли до його укладення (якщо термін таких відносин становить рік і більше);
можна не реєструвати договір, продовжений на новий термін на колишніх умовах (п. 2 ст. 621 ЦК України);
якщо договір оренди нежитлового приміщення підлягає державній реєстрації, то і всі додаткові угоди також необхідно реєструвати (зміна терміну оренди, розміру орендної плати, переуступка прав, суборенда) (п. 1 ст. 452 ЦК України).

Якщо сторони досягли угоди в письмовій формі щодо всіх істотних умов договору оренди, який підлягає державній реєстрації, але так і не зареєстрували його, то жодна з них не може самовільно змінити договір або відмовитися від зобов'язання, в т.ч. по оплаті неустойки (ст. 310 ЦК України). Договір вважається укладеним.

Ціна договору

Ціна - істотна умова договору оренди приміщення. Розмір орендної плати або спосіб її визначення має бути чітко прописаний. Відсутність умови про ціну говорить про неукладення угоди (п. 1 ст. 654 ЦК України). При цьому не можна, застосувавши статтю 654 Цивільного кодексу, визначити ціну оренди в розмірі, який зазвичай стягується за таких же обставин.

Орендна плата необов'язково виплачується грошима. Сторони можуть вибрати вид оплати з пункту 2 статті 614 Цивільного кодексу.

жорстка грошова сума, яку вносить періодично або одноразово;
встановлена частка доходів або продукції, отриманих в результаті використання орендованого майна;
надання орендарем певних послуг;
передача орендодавцю певної речі у власність або оренду;
покладання на орендаря обумовлених договором витрат по поліпшенню орендованого майна.

Якщо сторони визначать, що орендною платою стане надання орендарем орендодавцеві будь-яких послуг, то крім виду послуг і періодичності їх надання, в договорі треба вказати їх вартість. Це потрібно також для обчислення розміру ПДВ.

Зміна розміру орендної плати

Пункт 3 статті 614 Цивільного кодексу дозволяє змінювати розмір орендної плати за згодою сторін як завгодно часто, навіть якщо вказівку на можливість такої зміни в договорі оренди відсутній.

У договір допустимо включати положення, що дозволяє власнику змінювати орендну плату в односторонньому порядку (ст. 310 ЦК України). Якщо таке право орендодавця сторони не обумовили, то змінювати вартість оренди дозволяється виключно за обопільною згодою.

Витрати по незареєстрованим договорами не можуть бути враховані для цілей оподаткування як що не відповідають умовам, встановленим статтею 252 Податкового кодексу.

Орендар буде зобов'язаний виконати умову про підвищення орендної плати в разі зростання інфляції, якщо в договорі буде зазначено:

орендодавець має право в односторонньому порядку змінювати орендну плату;
орендна плата вважається зміненою (підлягає зміні) з моменту отримання орендарем повідомлення (або вказаний інший момент і форма зміни умови).

Якщо в договорі буде прописано, що орендна плата може бути змінена орендодавцем або на її вимогу, орендар може не погоджуватися з такою зміною, а орендодавець має право звернутися до суду для виконання цієї умови.

Орендна плата може бути і зменшена, як за домовленістю сторін, так і за законом. Так, орендар має право вимагати зменшення орендної плати незалежно від того, який порядок її зміни передбачений договором, якщо з незалежних від нього обставин умови користування приміщенням, передбачені договором, істотно погіршилися (п. 4 ст. 614 ЦК України).

Якщо сторони не обговорили можливість односторонньої зміни розміру орендної плати, то будь-яка з них має право звернутися до суду з підстав, передбачених законом або договором.

Крім цього, закон дозволяє домовлятися про повну заборону на зміну орендної плати.

Термін аренди

Термін оренди узгоджується безпосередньо в договорі. Якщо він не визначений, кожна сторона може в будь-який час відмовитися від договору. Треба тільки попередити про це іншу сторону за три місяці (п. 2 ст. 610 ЦК України). Цю норму можна коригувати відповідно до інтересів сторін, наприклад, встановити інший термін для попередження про припинення договору.

Якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення терміну дії договору, при відсутності заперечень з боку орендодавця договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін (п. 2 ст. 621 ЦК України). Тобто терміновий договір стає безстроковим, і будь-яке його переукладання необов'язково.

Розірвання строкового договору оренди

Термінові орендні договори до закінчення терміну їх дії можна розірвати за обопільною згодою, в односторонньому або судовому порядку. Закон встановлює обставини, при яких сторони можуть звернутися до суду за розірванням договору. Перш ніж подати позов, сторона повинна направити контрагенту лист з пропозицією про розірвання договору оренди (п. 2 ст. 452 ЦК України), інакше суд залишить заяву без розгляду (ст. 148 АПК РФ).

орендар істотно або неодноразово порушує умови користування майном або використовує його не за призначенням;
орендар істотно погіршує якість майна;
неодноразовий пропуск строку оплати;
орендар не виробляє капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, якщо виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря;
інші випадки, встановлені договором, наприклад: одноразовий пропуск строку оплати, непроведення поточного ремонту. У договорі може бути встановлений ліміт заборгованості, після якого орендодавець має право звернутися до суду. Але в договорі можна вказати і такі випадки, які не пов'язані з порушенням орендарем своїх зобов'язань.

Не потрібно платити держмито за реєстрацію розірвання договору в односторонньому порядку (пп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК Україна).

Перш, ніж звернутися до суду, орендодавець зобов'язаний направити орендарю письмове попередження про необхідність виконання зобов'язання в розумний, запропонований ним термін.

На вимогу орендаря суд розірве договір оренди в наступних випадках:

орендодавець не надає приміщення або перешкоджає його використанню (ст. 620 ЦК України). Якщо орендодавець не надав орендарю здане в найм приміщення в обумовлений або розумний термін, орендар має право витребувати від нього це майно відповідно до статті 398 Цивільного кодексу і вимагати відшкодування збитків, завданих затримкою виконання. При розірванні договору можна вимагати відшкодування збитків;
якщо необхідне приладдя і документи не були передані, а без них орендар не може користуватися майном або в значній мірі позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору. Орендар також має право вимагати відшкодування збитків (п. 2 ст. 611 ЦК України). Такі дії доцільні, якщо орендодавець не виконав письмову вимогу про передачу приладдя і документів;
передане приміщення має суттєві недоліки, які заздалегідь не були обумовлені при укладенні договору, орендар про них не знав і не міг виявити під час передачі майна (ст. 620 ЦК України). Замість розірвання договору можна вимагати безоплатного усунення недоліків майна, відповідного зменшення орендної плати або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків майна. Крім цього, усунувши недоліки за свій рахунок, орендар може утримати суму витрат з орендних платежів (п. 1 ст. 612 ЦК України);
орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт (ст. 620 ЦК України). Можливо стягнення збитків. Орендар має право за своїм вибором провести капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок орендної плати або вимагати відповідного зменшення орендної плати (ст. 616 ЦК України);
приміщення в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявилося в стані, непридатному для використання (ст. 620 ЦК України);
орендодавець не попередив орендаря про права третіх осіб на майно (сервітут, заставу і т.д.). При розірванні договору орендар може вимагати відшкодування збитків. Але іноді вигідніше вимагати зменшення орендної плати (ст. 613 ЦК України);
орендар не передав приналежності і документи до приміщення (п. 2 ст. 611 ЦК України). А орендар без них не може користуватися майном відповідно до його призначення або в значній мірі позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору. Перш ніж розірвати договір, варто зажадати надання орендодавцем необхідного приладдя і документів. У разі розірвання договору, орендар може стягнути збитки з власника;
в інших випадках, встановлених договором, навіть при відсутності порушення зобов'язань орендодавцем.

Як орендар, так і орендодавець має право вимагати розірвання договору, коли одна зі сторін допустила істотне порушення угоди, яке спричинило для іншої сторони така шкода, що вона в значній мірі втратила того, на що мала право розраховувати при укладенні договору (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Якщо орендар вирішить скористатися односторонньою відмовою, йому потрібно буде повернути приміщення до моменту припинення договору оренди, зазначеного в договорі чи повідомленні. Поки майно не повернуто орендодавцю, орендарю доведеться оплачувати рахунки.

Анна Полєтаєва. юрист, для журналу «Практична бухгалтерія»

Якщо у Вас є питання - задайте його тут >>

Читайте також по темі:

Безстроковий договір треба реєструвати для того, щоб врахувати для цілей оподаткування?
(В статті два суперечать один одному затвердження з цього питання).

Безстроковий договір треба реєструвати для того, щоб врахувати для цілей оподаткування? (В статті два суперечать один одному затвердження з цього питання).

Схожі статті

Попередня ◈ Наступна