Неустойка - укладення договору оренди на
Неустойка (штраф, пеня) є грошову суму, встановлену договором або законом і виплачується стороною, яка не виконала або неналежним чином виконала зобов'язання за договором (ст. 330 ЦК України). При її витребування доводиться факт порушення зобов'язання.
Узгодження умови про неустойку
Угода про неустойку повинне бути укладено в письмовій формі (абз. 1 ст. 331 ЦК України). В іншому випадку умова про неустойку вважатиметься неузгодженим і сторони не зможуть вимагати її сплати. Письмова форма угоди про неустойку буде вважатися дотриманою, якщо сторони включать умова про неустойку безпосередньо в договір оренди.
Важливо. Угода про неустойку може бути укладено після підписання договору оренди, проте воно обов'язково повинно бути оформлено до моменту припинення дії основного договору. В іншому випадку угода сторін про договірну неустойку може бути визнано недійсним і сторони не зможуть стягнути таку неустойку.
При узгодженні умови про неустойку необхідно визначити підстави її сплати. В силу п. 1 ст. 330 ГК України боржник сплачує кредитору неустойку в разі невиконання або неналежного виконання зобов'язання. Отже, можна зробити висновок, що в договорі потрібно вказати конкретні зобов'язання, за невиконання (неналежне виконання) яких сплачується неустойка. Загальна формулювання, наприклад про те, що неустойка сплачується при будь-якому невиконанні зобов'язань, тягне за собою визнання угоди про неустойку неузгодженим, і сторони не можуть вимагати її стягнення.
Читайте також: Визначення терміну оренди календарною датою
Не рекомендується погоджувати умову про те, що надійшли від орендаря платежі в першу чергу погашають неустойку, а потім суму основного боргу, оскільки воно може бути визнано судом недійсним в силу ст. 168 ГК РФ, як таке, що суперечить змісту ст. 319 ГК РФ.
Виходячи з п. 1 ст. 168 ГК України договір у відповідній частині буде за загальним правилом оспорімим, якщо в законі немає інших наслідків, які пов'язані з його недійсністю. Законом можуть бути встановлені винятки з правила про оспорімості. Зокрема, в силу п. 2 ст. 168 ГК України умова мізерно, якщо зазіхає на суспільні інтереси або права та охоронювані законом інтереси третіх осіб і при цьому в законі не вказано, що воно заперечно або повинні застосовуватися інші наслідки, не пов'язані з недійсністю.
Читайте також: Викуп орендованого майна
Таким чином, для того, щоб умова про неустойку було погоджено, в договорі необхідно передбачити:
- випадки сплати штрафу і його розмір;
- випадки сплати пені та її розмір;
- валюту неустойки.
Якщо умова про неустойку не погоджено
У такому разі не можна буде вимагати примусового включення цієї умови в текст договору оренди.
Крім того, сторони не матимуть права вимагати сплати неустойки, якщо тільки вона не встановлена законом (п. 1 ст. 330 ЦК України).
При відсутності в договорі угоди про неустойку за прострочення виконання грошового зобов'язання потерпіла сторона може вимагати сплати їй відсотків по ст. 395 ГК РФ, а також стягнення завданих збитків, якщо попередньо доведе їх.
А при відсутності в договорі угоди про неустойку за прострочення виконання негрошового зобов'язання (прострочення надання орендованого майна, проведення капітального ремонту та ін.) Постраждала сторона не має права вимагати сплати їй відсотків по ст. 395 ГК РФ, а може вимагати тільки відшкодування завданих збитків по ст. 393 ГК РФ, якщо попередньо доведе їх.
Читайте також: Правила, обсяг, періодичність робіт з підтримки орендованого майна в справному стані