Тривалість терміну оренди не житлових приміщень
українські орендарі при укладенні договору оренди нежитлових приміщень намагаються укласти довгостроковий договір оренди замість короткострокового договору. вважаючи що отримають більш вигідні умови оренди на тривалий термін. Наскільки дане світогляд відноситься до української дійсності.
При укладанні договору оренди нежитлових приміщень власники в основному використовуються два види договору - короткостроковий терміном на 11 місяців і довгостроковий договір оренди терміном від 3 до 5 років. Всі інші варіанти договірних відносин між сторонами зустрічаються досить рідко і їх використання власником на увазі, що юридично він не може використовувати стандартні договору оренди. В даному випадку орендарю необхідно прорахувати економічну вигоду і врахувати ризик при укладанні даного договору.
Короткостроковий договір оренди укладається між власником і орендарем терміном на 11 місяцем і не вимагає реєстрації в реєстраційній палаті. У короткостроковому договорі оренди прописуються стандартні умови використання приміщення, права і обов'язки сторін. В даному виді договору прописується, що орендар має переважне право оренди перед іншими орендарями після закінчення терміну договору оренди.
Протягом всього терміну оренди власник не має права підвищувати орендну ставку якщо інше не передбачено договором. виняток становить розмір оплати комунальних платежів в тому випадку якщо місто підвищив тарифи, власник пере виставляє орендарю рахунки за новими тарифами. Дострокове розірвання короткострокового договору можливе без сплати штрафних санкцій. є наслiдком дострокового оповіщення однією з боку за зазначений у договорі термін зазвичай він становить від 1 до 3 місяців.
Деякі власники мають принципову позицію з даного питання і за умовами договору арендиарендатор буде зобов'язаний у разі дострокового розірвання договору сплатити неустойку в розмірі від однієї до двох місячних орендних платежів. Зазвичай власник утримує у себе депозит в разі дострокового розірвання договору з ініціативи орендаря. Орендар у разі дострокового розірвання договору з ініціативи власника теж може зажадати оплатити йому неустойка, але зробити це буде можливо за взаємною згодою сторін або через суд, якщо даний пункт не був прописаний в договорі оренди.
Довгостроковий договір оренди укладається між власником і орендарем терміном від 3 до 5 років, можливо і на більш тривалий термін, якщо власник готовий піти на дані поступки. Відмінність довгострокового договору від короткострокового, що даний договір підлягає реєстрації в реєстраційній палаті і не підлягає змінам протягом усього терміну оренди в односторонньому порядку, виняток може становити взаємна згода сторін або розірвання договору. Довгостроковий договір вигідно використовувати великим компанія або орендарям. які вкладають свої кошти в ремонт приміщення. Орендна ставка в даному договорі прописується з урахуванням щорічної індексації в середньому вона становить 10% на рік, але може коливатися від 5% до 15% в рік. Якщо все ж одне з сторін має намір розірвати довгостроковий договору оренди. то вона зобов'язана сплатити неустойку в розмірі 3-6 місяців орендної ставки.
Якщо орендар вважає, що довгостроковий договір оренди може захистити його від несанкціонованих дій власника. то він глибоко помиляється, так як українське законодавство ще дуже далеко від європейського рівня. Незважаючи на те, що суди стають на бік орендарів. власник зможе заблокувати доступ в орендоване приміщення або відключити комунікації і робочий процес «встане» і орендар буде зазнавати збитків так як не зможе вести робочу діяльність, а українські суди не стягують величезні штрафиза моральну шкоду або упущену вигоду. Єдиним виходом з даної ситуації особисто знайомиться з власником приміщення і прописати всі спірні питання до підписання договору оренди та бути готовим у будь-який момент знайти кращу пропозицію по оренді.