вибрати забудовника
маркетолог в нерухомості
Я Ніка Троїцька, людина і маркетолог. Протягом останніх двох років я працювала в «Сібакадемстрое» - це великий сибірський забудовник. Я займалася підтримкою клієнтів: робила так, щоб їм було спокійно купувати у нас квартиру. За два роки я розібралася у всьому, що їх хвилювало: куди звертатися, як оформляти документи, як отримувати відрахування, чому у нас було право на будівництво і далі за списком. З цієї роботи я винесла важливу думку: Купувати квартиру чертовски складно і страшно, особливо якщо не знаєш, як правильно.
Перевіряємо сайт забудовника
Сайт забудовника або конкретної новобудови - перший пункт, за яким можна відразу відсівати забудовників. На сайті шукайте документи про компанії, про новобудову і фотографії з будівництва або трансляцію з веб-камери.
Документи про забудовника
Без установчих документів не може працювати жодна компанія. Обов'язковий мінімум:
- а) статут,
- б) свідоцтво про реєстрацію,
- в) свідоцтво про постановку на податковий облік,
- г) виписка з ЕГРЮЛ.
Якщо ці документи є на сайті забудовника - добра ознака, немає - не смертельно, запросите копію на етапі 2.
Документи забудовника повинні бути бездоганними
Документи про новобудову
Головні два документа пристойною новобудови - дозвіл на будівництво і проектна декларація. Вони повинні бути на сайті: шукайте розділ «Документи» або, на мові чиновників, «Дозвільна документація».
Тут назва вашого забудовника
Дата видачі дозволу. Після цієї дати забудовник має право будувати будинок
Печатка і підпис чиновника, який видав дозвіл
Проектну декларацію забудовнику становить сам, завіряє печаткою і підписом директора. У ній вказує важливі для покупця відомості: фінансові ризики, терміни будівництва і опис новобудови.
Назва та контакти забудовника
Будинки, які забудовник будував в останні три роки
Прибуток за поточний рік
У забудовника має бути право власності на ділянку або договір оренди
Інформація про фінансування
На будинок потрібні гроші, багато: середній бюджет на будівництво будинку в Запоріжжі - 300 мільйонів рублів, в Москві - 3,2 мільярда, в Одессае - мільйонів 400. Ні в кого цих грошей ось так просто немає.
Три способи отримати знижку там, де все бояться просити знижку
Гроші можна отримати з двох джерел: від покупців і від банків.
Щоб виручити перші гроші, кожен забудовник намагається продати квартири в новому будинку ще на етапі котловану. Щоб створити попит, на ці квартири встановлюють низькі ціни.
Деякі забудовники домовляються з банками про проектному фінансуванні. У цьому випадку банк надає забудовнику кредит на будівництво будинку, а забудовник розраховується за кредит грошима, які отримує від покупців.
Купувати квартиру безпечніше у забудовників, які отримали проектне фінансування надійного банку. Банк до вас вже проаналізував ризики, пов'язані з новобудовою, а у забудовника вистачить грошей, щоб вчасно розраховуватися з підрядниками за роботи і побудувати будинок в термін.
Про проектному фінансуванні пишуть у проектній декларації, яку забудовник публікує на сайті. Шукайте в декларації розділ «Фінансові ризики»: буде написано щось на кшталт «Будівництво здійснюється за рахунок позикових банківських засобів».
Цей забудовник отримав проектне фінансування
Гроші пайовиків використовують тільки для 15% будівництва
Ділянка в заставі у банку, поки забудовник не віддасть кредит
Купуйте квартиру у забудовника, який отримав проектне фінансування надійного банку
терміни будівництва
Термін будівництва будинку в першу чергу залежить від технологій, за якими його будують. Самі швидкого спорудження - панельні, які збирають з готових плит з заводу, як з конструктора. Їх будують за 7-10 місяців.
Чому іпотека на довгий термін - це нормально
Панельний будинок. Джерело - РБК
Монолітно-каркасні будинки будують довше: 1,5-2 роки. Саму коробку будинку роблять швидко, але потім потрібно заповнити стіни цеглою або блоками, за рахунок цього терміни збільшуються.
Будинки з монолітним каркасом і цегляним заповненням, мікрорайон «Європейський берег». Джерело - «Сібакадемстрой»
Найдовші - цегляні будинки, так як кожну цеглинку кладуть окремо. Цегляну новобудову від фундаменту до здачі роблять за 2,5 року.
Забудовники також роблять поправку на клімат. На Уралі і в Сибіру будують довше, ніж на югеУкаіни, тому що в морози не можна заливати котлован або робити фасад будинку.
Подивіться на терміни в проектній декларації. Адекватний забудовник розраховує термін будівництва в залежності від технології і додає запас в один рік на форс-мажори - наприклад зміну підрядника або сувору зиму. Разом: будинок будуватимуть не менше півтора років, але не більше 4 років, з усіма запасами.
Скільки років будуть будувати будинок, в залежності від матеріалу:
Якщо терміни в проектній декларації вказані осудні і з запасом, забудовник адекватний. Ризики, що він не побудує в термін, знижуються
Веб-камера або фотографії з будівництва
Якщо забудовник публікує регулярні фотозвіти, подивіться, як змінилися фотографії в порівнянні з фотографіями двомісячної давності. Порівняйте їх зі старими фотозвітами. Динаміка є? Добре.
Ще краще, якщо забудовник веде трансляцію з веб-камери. Поспостерігайте за будівництвом між 9 і 18 годинами. Якщо бігають будівельники, працює кран - будинок будують не на папері.
Коли я працювала в будівельній компанії, то відповідала за сайт і за онлайн-трансляції з будівництв. Якщо у нас ламалася веб-камера або пропадала зв'язок з нею, пайовики писали гнівні листи на електронну пошту і пости в усі соцмережі. Це неприємно, але ефективно: я тут же виносила мозок підряднику, підрядник - своїм співробітникам - і все чинили.
Губернатор Конотопської області зайшов на сайт компанії, яка будувала театр. Він спостерігав за трансляцією 5 хвилин і побачив повтори. Він доручив все полагодити. Через три місяці губернатор знову перевірив трансляцію і знову побачив повтори: «Ви думаєте, що я не буду дивитися на це? Ні, я включив і дивлюся. Там один і той же мужик вже три місяці з'їжджає з даху ».
Як покарали будівельників за шахрайство з трансляцією, я не знаю.
Запитуємо у забудовника документи
Якщо забудовник пройшов перший етап «кастингу», зателефонуйте йому і домовтеся про зустріч в офісі. Скажіть, що ви хочете подивитися оригінали установчих документів, договір страхування на новобудову і отримати зразок або проект договору пайової участі в будівництві.
Установчі документи
Про установчі документи ми вже розповіли в першому етапі. ваше завдання - звірити їх з оригіналами. Якщо на сайті їх не було, попросіть забудовника показати вам оригінали і зробити копію, яку ви візьмете з собою. Будинки перевірити ще раз щодо сайту податкової служби.
Договір пайової участі
Договір пайової участі в будівництві, скорочено ДДУ. - найбезпечніший спосіб купити квартиру в новобудові. Він не обіцяє стовідсоткової безпеки угоди, але захищає покупця куди більше «сірих» схем покупки. Спочатку я хотіла написати про всі сірих схемах, але зрозуміла, що тема об'ємна і заслуговує на окрему статтю. Її опублікуємо найближчим часом.
Що значить. ДДУ - договір тільки між вами і забудовником. У ньому обов'язково повинен бути предмет договору - яку саме квартиру ви купуєте і в який термін забудовник повинен вам передати квартиру. У ДДУ обов'язково вказують:
Як працює. В першу чергу, ДДУ захищає вас від помилок забудовника в будівництві. Забудовник зобов'язаний вам передати саме таку квартиру, як зазначено в ДДУ.
Лена купила квартиру площею 52 м² в споруджуваному будинку за 6 млн рублів, підписала з забудовником ДДУ. На приймання квартири вона виявила, що площа квартири - 49,5 м². Лена написала претензію забудовнику і отримала компенсацію за різницю в 2,5 м² - 288,5 тисячі рублів. Постелила на ці гроші підлоги.
ДДУ захищає вас від затримки термінів. Забудовник має право перенести термін здачі новобудови, але зобов'язаний погодити це з кожним пайовиком. Ви не зобов'язані підписувати цю додаткову угоду про терміни. Якщо забудовник не здасть новобудову вчасно, ви маєте право на виплату пені - 1/150 ставки рефінансування за кожний день прострочення.
Новобудова.
оформляємо договір
пайової участі
Як підготуватися і на що дивитися
ДДУ забезпечить вам якість будівництва. У договорі має бути чітко вказаний гарантійний термін, протягом якого забудовник несе відповідальність за переданий дольщику об'єкт. За саму квартиру він відповідає протягом 5 років, в тому числі 3 роки - за інженерне обладнання: трубопроводи, системи опалення та вентиляції. В рамках гарантії забудовник або безкоштовно усуває недоліки, або виплачує компенсацію.
Приклад претензії до забудовника. Обов'язково вказаний номер і дата договору, перераховані недоліки. Забудовник проставив штамп з датою отримання претензії
Договір пайової участі захищає від помилок забудовника, прострочень і забезпечує якість будівництва
Покажіть проект ДДУ незалежного юриста. Якщо якісь пункти вас не влаштовують, обговоріть їх з забудовником, внесіть зміни в договір - це законно і нормально. Пам'ятайте, що не тільки ви хочете купити квартиру, але і забудовник - продати її. Раз у вас загальна мета, важливо домовитися про умови.
Уляна збиралася купити квартиру в забудовника, який в ДДУ вніс наступний пункт:
«Якщо фактична площа квартири виявиться більше заявленої на 3 і більше відсотка, то пайовик виплачує забудовнику суму в розмірі різниці в метрах між фактичною і заявленої площею, помноженою на ціну квадратного метра по ДДУ. Якщо квартира виявиться менше заявленої площі на три і більше відсотка, то забудовник повертає дольщику суму в розмірі різниці між фактичною площею, зменшеної на 3%, і заявленої площею в метрах, помножених на ціну квадратного метра по ДДУ ».
Пункт не суперечив закону, але забудовник схитрував двічі. Без цього пункту Уляна не зобов'язана була виплачувати різницю, якщо квартира була б більше, ніж за договором. Якщо ж квартира була б менше, ніж в ДДУ. забудовник був би зобов'язаний виплатити компенсацію на всю відсутню площа, а не зменшену на три відсотки.
Забудовник на зміну ДДУ не пішов: «Не подобається - купуйте в іншому місці, цей ДДУ узгоджений нашими юристами». Уляна відмовилася від покупки.
Договір страхування на новобудову
Згідно із законом забудовник зобов'язаний застрахувати будівництво від власного банкрутства або заморозки будівництва. Вам під час підписання ДДУ забудовник зобов'язаний показати договір страхування будівництва, але нічого не заважає запросити цей договір заздалегідь.
Дійте так само, як з установчими документами: оригінал договору вивчіть в офісі, а собі додому попросіть копію. Будинки подивіться, з якою страховою компанією працює забудовник. Якщо її немає в списку страховиків Центробанку, ваш забудовник не має права укладати з вами договір.
Страхова компанія зі списку ЦБ
і ваш забудовник
застрахували потрібну новобудову