Укладення та розірвання договору управління будинком з керуючою компанією
Укладення договору з керуючою компанією в сфері ЖКГ
Договір з керуючою компанією укладається на термін від 1 року до 5 років.
Предметом договору управління є надання керуючою компанією послуг і виконання робіт щодо належного утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, а також надання комунальних послуг власникам приміщень будинку. Стороною договору управління є, з одного боку, - керуюча організація, з іншого - всі власники приміщень будинку або ТСЖ, ЖБК в особі його уповноваженого органу.
Договір управління укладений не з усіма власниками
Житловий кодекс містить норму, відповідно до якої договір управління повинен бути укладений з кожним власником приміщення (ст. 162 ЖК України). Деякі громадяни, за своїм витлумачивши дану норму права, вважають, що якщо договір управління з конкретним власником не підписаний, то і зобов'язань за договором управління у даного власника не виникло. Це помилкове розуміння закону.
Підставою для виникнення обов'язку вносити оплату за договором управління багатоквартирним будинком є прийняте рішення загальних зборів власників (не оскаржувати в суді або визнане судом законним) про вибір способу управління будинком, виборі конкретної керуючої компанії. Якщо договір управління підписаний при цьому, більшістю власників, то факт відсутності підпису в договорі ряду власників не впливає на вже виниклі правовідносини. Платити керуючій компанії тепер зобов'язані всі власники приміщень.
Розірвання договору управління будинком з керуючою компанією
За загальним правилом, розірвання договору можливе за згодою сторін або за рішенням суду. Про це зазначено також в ч. 8 статті 162 ЖК РФ.
Договір управління багатоквартирним будинком припиняється також у разі закінчення терміну його дії, якщо сторони (власники рішенням загальних зборів або керуюча компанія) заявили про припинення договору до закінчення зазначеного терміну.
За рішенням суду, згідно ч.2, статті 450 ГК РФ. договір може бути розірваний при істотному порушенні договору другою стороною, а також в інших випадках, передбачених законом або договором.
Інший випадок, передбачений пунктами 8.1. 8.2. статті 162 Житлового кодексу РФ. відповідно до яких власники мають право відмовитися від послуг керуючої компанії в односторонньому порядку, якщо останній не виконуються умови договору управління.
Повернутися до огляду судової практики. "Зміна керуючої компанії в сфері ЖКГ. Судова практика", де дано відповіді на питання "чи можна відмовитися в односторонньому порядку від договору управління з керуючою компанією, вибрати іншу керуючу організацію", "необхідно доводити, що керуюча компанія не виконує умови договору управління багатоквартирним житловим будинком "," яка практика арбітражних судів і судів загальної юрисдикції з питання відмови від послуг керуючої компанії (зміни керуючої компанії)?