Три способи продати іпотечну квартиру
Одне з істотних незручностей іпотечного кредиту для споживача - «прив'язка» на тривалий термін (10 - 25 років) до конкретного житла, поки квартира закладена в банку. Тим часом, в житті трапляється всяке, і в зв'язку з різними подіями, як радісними, так і сумними, може виникнути необхідність продати житло. Всупереч поширеній думці, продати «іпотечну» квартиру можна. Про те, як це зробити, Інтернет-журналу про нерухомість Metrinfo.Ru розповіла адвокат Адвокатського бюро «Право.Недвіжімость.Семья.» Олена Жданова.
Причини, за якими необхідно продати іпотечну квартиру, можуть бути самими різними. У якогось позичальника настав дефолт, і потрібно терміново продати житло, щоб зберегти можливість купити натомість квартиру або кімнату; в іншому випадку розлучаються подружжя-позичальники; якась сім'я хоче продати квартиру, щоб купити житло більшої площі. Ще одна поширена причина розставання з банком - власник зважився на перекредитування, і необхідно продати кредит іншому кредитору.
У будь-якому випадку, необхідно врахувати кілька особливостей:
- По-перше, продати квартиру можливо, але тільки за згодою банку.
- По-друге, треба бути готовим до того, що процедура це непроста і нешвидка.
Початок почав: на уклін до банкірів
Перш за все, необхідно зустрітися зі співробітником банку і з'ясувати, на яких умовах банк дає згоду на продаж квартири. Майте на увазі, що банк в цьому питанні - король, а клієнт - прохач. У банку обов'язково поцікавляться причиною, по якій клієнт збирається продати закладену нерухомість.
Зверніть увагу на те, що поки діє мораторій на дострокове погашення кредиту, квартиру неможливо продати. Якщо мораторій вже знято, тоді і можна вести переговори про продаж іпотечної квартири.
Інтерес банку до особових справ клієнта пов'язаний з тим, що банк, схваливши вас в якості початкового боржника, пішов на деякі трудовитрати, оцінив свої ризики, оцінив вашу платоспроможність. Тепер ви пропонуєте оцінити нового позичальника, в чому банк абсолютно не зацікавлений.
Крім цього, проведення будь-якої угоди вимагає часу, це завжди розраховані ризики з усіх боків. Адже покупець повинен ясно розуміти, в які терміни він отримає від банку можливість зняти обтяження, чи не буде затягування. Продавець теж не повинен затягувати процес до нескінченності, весь час підвищуючи на неї ціну.
Тому банк, швидше за все, зажадає від продавця і покупця укласти нотаріально завірене попередню угоду, яка дозволить покупцеві звернутися до суду з позовом про примушення до укладення договору купівлі-продажу квартири. Але це знову ж займе чималий час.
Є кілька варіантів реалізації квартир, що знаходиться в заставі у банку.
Схема № 1 - самостійний продаж квартири
крок перший
Як тільки отримано згоду банку і визначена сума заборгованості по кредиту на певну дату, в нотаріальному порядку укладається попередня угода з покупцем вашої квартири, про який ми щойно розповіли.
крок другий
Покупець сплачує суму вашої заборгованості по кредиту, перераховуючи кошти на розрахунковий рахунок кредитної організації (у договорі це заставодержатель). Кредит погашений, ви отримуєте на руки заставу і документ від банку про відсутність перед нею кредитної заборгованості. І в обумовлений в попередньому договорі термін йдете в реєстраційну службу і реєструєте: зняття обтяження на квартиру, що продається, перехід права власності на іпотечну квартиру і договір купівлі-продажу.
крок третій
За наявної різниці між сумою боргу по кредиту і ціною квартири, грошові кошти закладаються в день операції в депозитарний рахунок будь-якого банку. Умовою доступу до них буде зареєстрований договір купівлі-продажу оной квартири. Деякі банки іноді вимагають копію (іноді нотаріальну) свідоцтва про право власності квартири на покупця.
Саме за такою схемою продають квартири позичальники-банкрути.
Схема № 2 - головний розпорядник - банк
Схема, в принципі, схожа на першу, але банк береться супроводжувати угоду, надаючи свою допомогу, зв'язуючись з реєстраційною службою. Покупець вносить гроші в рахунок погашення кредиту в депозитарний рахунок саме цього банку, а різниця між обумовленою продажною вартістю житла і сумою кредиту закладається в іншу депозитарну комірку на звичайних умовах угоди купівлі-продажу квартири.
Після цього банк надає в реєстраційну службу повідомлення про те, що кредит погашений, передає заставну, і відбувається звичайна реєстрація угоди і переходу прав, описана в першій схемі.
Різницю коштів між сумою покупки і сумою продажу квартири ви отримуєте з осередку банку після реєстрації угоди.
Схема № 3 - продається кредит
Можлива і третя схема - в цьому випадку банк схвалює нового позичальника на старий кредит, і відбувається оформлення кредиту на нього. Підписується угода про переведення боргу на покупця (він же новий власник), який набуває право власності на продану вами житлоплощу і обов'язок погасити борг перед банком, ставши, таким чином, новим боржником. Квартира, відповідно, теж знаходиться в заставі у банку.
За третьою схемою відбувається і нині поширене зараз перекредитування, коли банк у банку викуповує кредит. Ця послуга пов'язана з тим, що кілька років тому ставки по кредитах були вище, ніж сьогодні. Тому, якщо є можливість отримати кредит під менший відсоток, багато хто охоче йдуть на це.
Для цього оформляється необхідна сума в кредит для погашення першого боргу, а квартира, як об'єкт застави, перекладається з одного кредитного договору на іншій. Така процедура також вимагає узгодження з банком і оформлення всіх необхідних документів.
На перекредитування банки йдуть дуже і дуже неохоче. Втім, інші банки вже й самі знизили ставки, не бажаючи втрачати клієнтуру.
У той же час операції з продажу закладеного по іпотеці квартири або будинку досить поширені і продиктовані життям. Питання лише в тому, розібратися і оцінити ризики самому або звернутися до професійних учасників ринку іпотечної нерухомості.
На практиці існують банки, які практично ніколи не дозволяють продати закладену квартиру. Ті банки, які дозволяють подібні угоди, зазвичай використовують всі методи, щоб відговорити клієнта від продажу нерухомості або перекредитування. В тому числі, і за допомогою серйозних штрафних санкцій.
Банки борються за клієнтів, кількість яких досить обмежена. Значить, банкам доводиться «переманювати» у конкурентів тих клієнтів, які вже є.
Так що іноді позичальнику доводиться витримати справжню боротьбу, щоб отримати дозвіл банку на продаж квартири. Доходить до смішного - в одному з банків менеджер запевняв, що не знає, де знаходиться заставна на квартиру. (Банки можуть обмінюватися між собою подібними документами). Довелося піти до керівництва - і заставна відразу ж «знайшлася».
Інший раз пропонують позичальникові відразу ж погасити кредит, узявши гроші під розписку у покупця. Відвідуючи прекрасно при цьому розуміють, що жоден потенційний покупець не стане передавати таким чином великі суми грошей.
Подібні проблеми цілком вирішувані для фахівця. Набагато страшніше практика інших нечисленних банків не дозволяти боржникам продавати квартири самим, а відразу виставляти нерухомість на аукціон по ліквідаційній вартості. Про поведінку банку з боржниками варто дізнатися заздалегідь.