Як продати квартиру в іпотеку і домовитися з банком
Оформляючи іпотеку на житло, ви повинні розуміти, що зв'язуйте себе з банком фінансовими зобов'язаннями на 7-20 років. За цей час може статися багато подій або причин, за якими вам доведеться відмовитися від щомісячних виплат і продати заставне житло.
Основні причини продажу іпотечних квартир:
- подружжя може розлучитися;
- переїзд на ПМЖ в інше місто або країну;
- покупка іншого місця проживання;
- втрата роботи і переїзд в гірші умови.
Ситуація в країні не може 100% гарантувати, що у вас не відбудуться зміни в житті. Потрібно бути готовим до будь-яких подій і не виключати продажу іпотечної нерухомості.
Давайте з'ясуємо основні питання, з якими доведеться зіткнутися при здійсненні операції з продажу житла:
- Чи можна, взагалі, продавати квартиру в іпотеку, і як банк відреагує на це?
- В яких випадках на ваше заставне житло може бути звернено стягнення? І з яких причин?
- Як провести вигідну угоду і не втратити в ціні?
Основне, що потрібно розуміти - не можна продати заставу без згоди кредитора і не можна провести операцію швидко, це тривалий процес.
Підводні камені
Йдете в банк, де бралася іпотека, і дізнаєтеся на яких умовах вам дозволять продати житло. Це відкрита інформація, співробітники зобов'язані пояснити нюанси. У разі відмови, пишемо скаргу в ЦБ і Росспоживнагляд. Також ви зобов'язані пояснити причину продажу.
Уважно вивчіть кредитний договір. Якщо в ньому зазначено термін, протягом якого не можна достроково погасити іпотеку, то потрібно дочекатися його закінчення. Інакше банк зможе накласти штрафні санкції. В основному це стосується старих кредитних договорів.
Банку невигідно щоб ви могли продати нерухомість. Він втрачає відсотки. Якщо кредит переоформляється на нового клієнта, це ризик, і швидше за все, вам відмовлять.
Не виключені випадки перешкоджання угоді з боку співробітників банку. Вам можуть «забути» розповісти важливі моменти в результаті продаж затягнеться на довгі місяці, до ладу не встигнувши початися.
Самостійний продаж
- Як тільки банк дозволив вам продати житло і визначив суму боргу на дату угоди, ви з покупцем йдете до нотаріуса, і укладайте попередню угоду.
Це обов'язкова умова, щоб ви не затягували час і не підвищували ціну на житло. За попередньою згодою покупець може подати на вас до суду і примусити продати кредитну квартиру.
- Покупець перераховує суму, що залишилася за іпотеку, на розрахунковий рахунок банку.
- Вам видається заставна на житло і довідка про закриття рахунку.
- Потім ви в обумовлений в попередньому угоді час, йдете в реєстраційну службу.
- договір купівлі-продажу;
- зняття обтяження на продавану нерухомість;
- перехід права власності на іпотечну квартиру.
Частина, що залишилася грошей кладеться на депозитарний рахунок в будь-якому банку. Віддати їх тільки за умови зареєстрованого договору купівлі-продажу. Банк може зажадати копію свідоцтва права власності на покупця. Заздалегідь з'ясуйте всі обставини.
Продаж за участю банку
Порядок дій, як і при самостійній продажу. Різниця полягає в тому, що банк надає вам свою допомогу і стежить за угодою.
У спірних питаннях банк надає своїх експертів (за ваш рахунок) і в односторонньому порядку повідомляє реєстраційні органи про погашення заборгованості.
Ще одним доступним способом є переакредитація. Тобто продавець і покупець звертаються в сторонній банк, де набувачеві видають нову позику. Гроші переводять на рахунок банку продавця і переоформлюють заставу в Росреестра.
Продаж боргових зобов'язань
Банк може переоформити іпотеку на третю особу, попередньо перевіривши платоспроможність. Підписується угода про переведення боргу на покупця. Він зобов'язується нести фінансову відповідальність і погасити борг. Нерухомість залишається в заставі у банку.
Подібна угода є ризикованою для кредитора і в більшості випадків даний варіант не буде прийнятий. Але якщо новий позичальник підходить під всі параметри, його можуть прийняти в якості учасника іпотеки.
Наприклад, якщо бажає придбати нерухомість і нинішній власник мають хорошу кредитну історію в одному і тому ж банку, то кредит переоформлять.
Дана практика широко застосовується в великих організаціях, таких як, Ощадбанк або ВТБ24.
Продаж житла обтяженого військової іпотекою
По суті, житло надається державою сім'ям військовослужбовців, є субсидією і регулюється Федеральним законом №117. Існує накопичувальний фонд (НІС) з якого надходить щомісячна оплата в банк, який схвалив кредит.
Платежі надходять своєчасно, поки людина знаходиться на державній службі і його трудові відносини закріплені контрактом.
Але якщо військовий вирішить звільнитися він зобов'язаний не тільки самостійно оплачувати борг, а й повернути витрачену на нього суму назад в НІС.
Тобто продати таке житло можливо, але угода буде складною для переоформлення. Причому потрібно обгрунтувати своє бажання і мати для цього вагомі підстави.
- Наприклад, народження дитини вимагає поліпшення умов проживання і є поважною причиною.
- Переклад в іншу частину для несення служби також буде вагомою підставою.
Без дозволу накопичувального фонду та кредитора продати житло не вийде.
Як провести вигідну угоду?
Найміть незалежного оцінювача при продажу житла, щоб розуміти його реальну вартість і не втратити в ціні. Банк може оцінити квартиру самостійно перед її продажем і навмисно підвищити або знизити вартість.
В результаті продавець може виявитися боржником і залишитися без майна. Такі випадки рідкість, але краще підстрахуватися. Занадто багато банків втратили ліцензії і як вони будуть себе вести по відношенню до клієнтів незрозуміло.
Продати обтяжувати вас квартиру в іпотеку реально. Потрібно тільки вивчити умови договору.
Банк хоче продати іпотечну квартиру по стягненню
На підставі Федерального закону №102 (Про іпотеку) банк забере квартиру, навіть якщо це єдине житло. Наявність неповнолітніх дітей не має значення. Сама житлоплощу йому нецікава. Квартира буде продана за низькою ціною.
Зробити ви вже нічого не зможете, навіть прописавши туди кілька чоловік. Переоформити право власності на третю особу, банк вам не дасть. Продати таку нерухомість, можливо, лише з дозволу банку.
Якщо кредитна квартира єдине місце проживання, то необхідно дивитися умови договору. Боржник може відстрочити виселення і навіть отримати розстрочку по суду, але надовго це його не врятує. Через 6 місяців пристави виселять усіх, хто є в приміщенні на вулицю.
Банк має право вимагати від приставів заарештувати майно в квартирі, при наявності великого боргу. Що саме підлягає опису, дивимося тут.
А при чому тут податки?
Податок в операціях з нерухомістю грає важливу роль. Якщо квартира знаходиться у власності людини менше трьох років, то при її продажу потрібно сплатити податок. Для іпотечного житла також необхідно внести мито.
Але в законодавстві є лазівки, що дозволяють скасувати виплату в ФНС. Дана процедура називається «Заниження ціни». Тобто якщо продати житло за ціною його купівлі, податкова вас не зачепить.
Податок платиться не на всю суму повністю, а лише на різницю, що перевищує 1 млн рублів. Наприклад, якщо квартира коштує 1,4 млн, то 13% стягується з 400 тис.
українські закони дозволяють власникам отримувати податкові відрахування на повну вартість житла. Для ипотечников можна одержати відрахування, навіть на суму переплати по процентній ставці. Що дуже істотно.
Тому сміливо дізнавайтеся у своїй фінансовій організації, які документи необхідні і починайте процес.
Задати питання юристу