Стягнення неустойки по дду з забудовника (за договором пайової участі)
Стягнення неустойки з забудовника за ДДУ (договором пайової участі) - це малопоширена, але ефективна практика, як скоротити вартість житла, так і погасити свої витрати, що з'явилися через неграмотного озвучування терміну закінчення будівництва з боку директора. Сума, яку можна стягнути, розраховується за законом, тому суди часто йдуть назустріч дольщику і додатково штрафують забудовника за прострочення. Обмовимося - в цій статті мова йде про стягнення неустойки з забудовника саме за договором пайової участі. У разі, якщо ви придбали житло за векселем або по участі в ЖБК, процес виглядає дещо інакше.
Що таке неустойка?
Важливо! Слід мати на увазі, що:
- Кожен випадок унікальний і індивідуальний.
- Ретельне вивчення питання не завжди гарантує позитивний результат справи. Він залежить від безлічі факторів.
Щоб отримати максимально докладну консультацію зі свого питання, вам досить вибрати будь-який з запропонованих варіантів:
Неустойка з забудовника стягується по 214 ФЗ - федеральному закону про пайову участь в будівництві. Закон визначає поняття неустойки за ст. 330 цивільного кодексу. Простіше кажучи, неустойка це гроші, які виконавець послуги зобов'язаний сплатити за невиконання своїх зобов'язань. Якщо зобов'язання були не виконані зовсім - то неустойка стягується понад сплаченої замовником. Якщо ж зобов'язання були виконані, але не в зазначений в договорі термін або в неналежній якості - то це сума зверху. В обивательському розумінні неустойку називають також пені або штрафом, але це не зовсім юридично коректно.
Неустойка як спосіб заощадити
У нашому випадку неустойка в основному стягується з забудовника за прострочений термін здачі новобудови. Але є й інші випадки - наприклад, неякісне будівництво або відмінності в площі переданої квартири дольщику.
Існує така практика - забудовник зобов'язав себе передати дольщику за n-ну суму квартиру площею 50 квадратних метрів. В результаті виявилося, що побудована квартира має площу 52 квадратних метрів. При вартості «квадрата» житла в 30 тис. Рублів пайовик може заплатити за додаткові два метри забудовнику. А може знайти щось неякісне в квартирі, а в досудовому порядку домовитися із забудовником - ми не виставляємо претензію, а девелопер додає ці два метри в план.
З якого терміну вважати неустойку?
Практика стягнення неустойки з забудовника за 214 ФЗ показує, що робити це краще в досудовому порядку. Девелопер охоче йде назустріч дольщику, хоч і після декількох стадій переговорів. Головне тут - правильно розрахувати розмір необхідної суми і грамотно оформити претензію. Трохи налякати, пояснити алгоритм ваших дій, продемонструвати юридичну підкованість і вміння спокійно реагувати на всі виправдання - запорука успіху.
Починаємо з визначення дати, від якої вважаємо неустойку. У договорі пайової участі повинен бути чітко і явно зазначено термін з точністю до дня передачі ключів дольщику. Причому цей термін не може відрізнятися від пайовика дольщику - тільки одна дата для всіх. Це регламентується ст. 6 ФЗ-214.
Однак в цій же статті є ремарка. Якщо здача будинку не може бути завершена девелопером, то він може відправити дольщику лист з пропозицією укласти так звану додаткову угоду до договору. Цей документ може називатися також додатком, повідомленням чи іншим синонімом. Простіше кажучи - забудовник намагається домовитися з вами про новий термін здачі об'єкта. В цьому випадку потрібно розуміти - якщо ви плануєте все-таки отримати квартиру і не лаятися із забудовником, то можна цю угоду отримати. Але тоді неустойка буде вважати з нової дати здачі об'єкта. Якщо ця угода ви не підпишете - а такого обов'язку у вас законом не передбачено - то вважаємо також з дату, зазначеної в першій версії ДДУ.
Як правильно розрахувати розмір неустойки за термін здачі?
Почнемо з розрахунку вартості неустойки до забудовника. У випадку з договором пайової участі, суму неустойки взяти зі стелі не можна - все регулюється законом. У юридичної практики є випадки, коли забудовник прописував в дду умови неустойки і відмежовувався від цієї відповідальності. Подібні договори спростовуються в судовому порядку. Частина друга шостий статті 214-ого закону пояснює, як правильно розрахувати неустойку. Все просто - за кожен прострочений день забудовник повинен сплатити дольщику-юридичній особі суму в розмірі подвійної від ставки рефінансування ЦБ України на день виконання зобов'язань. Якщо ви громадянин України - то ця сума множиться на два.
Не забуваємо, що неустойка виплачується на день виконання, а не подачі заяви.
Важливо! Краще вказати суму неустойки більше, ніж ви розрахували. У суді або самостійно забудовник все одно зробить перерахунок. Також потрібно знати, що якщо суму неустойки буде більше мільйона рублів і ви будете подавати позов до суду - то доведеться сплатити окрему держмито - ч. 3 ст. 333.36 НК РФ. Розмір її регламентується 339 ст. НК. Щоб не платити мито, можна спочатку заявити в суд меншу суму, а потім окремим клопотанням попросити суд змінити суму.
порядок стягнення
Існує кілька способів стягнення неустойки з забудовника.
добровільний
Таке відбувається в дуже рідкісних випадках. Забудовник при передачі квартири одночасно або через деякий час передає дольщику грошові кошти, розраховані їм законодавчо. Незважаючи на незвичність явища, такі випадки зустрічаються в практиці і дозволяють почати діалог із забудовником в конструктивному руслі.
досудова претензія
Звична для цього ринку практика. Багато забудовників принципово не розмовляють з пайовиками без заяви з вимогою про оплату неустойки. При цьому претензія повинна бути складена грамотно і з юридичним обгрунтуванням.
Як вірно скласти досудову претензію забудовнику:
У досудової претензії потрібно вказувати підстави. Так і пишемо: «Відповідно до статті 6 ФЗ-214 вимагаю сплатити неустойку в розмірі N рублів. Краще докласти схему розрахунку ». Також в претензію потрібно додати рядок «А також виплатити грошові кошти від неустойки від подачі заяви на момент виконання претензії відповідно до першого пункту статті шість ФЗ-214». Досудова претензія повинна бути передана забудовникові також з дотриманням певних вимог.
Важливо! У практиці досудових суперечок бувають ситуації, коли забудовник намагається довести вам, що не зобов'язаний оплачувати неустойку. Це відбувається наступним чином:
Тут є тонкість - ви вимагаєте з забудовника неустойку фактично за те, що він не передав вам квартиру в установленому законом та договором порядку. А введення в експлуатацію - це інша дія, яке забудовник повинен виконати до передачі вам ключів. Тому в цій ситуації ви можете сміливо цікавитися, чому ж тоді ви не отримали повідомлення про те, що квартира готова до передачі вам.
Позов про стягнення неустойки з забудовника
Якщо забудовник відмовляється виплачувати неустойку в добровільному порядку, то доведеться намагатися отримати її через суд. Як показує практика, зараз суди досить часто йдуть назустріч пайовикам, благо, передумови до цього є такі в 214-ФЗ.
Є кілька порад, які можуть дати практикуючі юристи. Подати позов можна як за місцем свого проживання, так і за місцем будівництва будинку або місцем реєстрації юридичної особи-відповідача. Вивчаємо судову практику, дивимося, в яких судах такі справи проходять швидше і як часто виносяться позитивні рішення на користь позивача. Незважаючи на досить чітко прописані критерії справляння неустойки з забудовників, суди на місцевому рівні все ще можуть винести рішення, яке можна оскаржити в інстанції вище. Також нас цікавлять суми штрафів забудовнику, частина з яких йде в нашу користь.
У договорі пайової участі знаходимо юридична особа, яка виступає забудовником. Якщо там значаться інші юридичні особи, то за допомогою дозволу на будівництва дізнаємося реального забудовника і відповідачем вказуємо саме його.
Основні закони, до яких варто звертатися при написанні позовної заяви (завантажити зразок) - це 214-ФЗ, зазначені раніше статті ГК України та закон про захист прав споживачів (ст. 15, де йдеться про право на компенсацію моральної шкоди в результаті порушення в тому числі і майнових прав громадянина).
Нижче перераховані документи, які можуть вам знадобитися для стягнення неустойки за ДДУ з забудовника:
- Копії договору пайової участі
- Копії платіжних документів - чеки касові і товарні, акти прийому грошових коштів
- Досудова претензія з підтвердженням її отримання забудовником (завантажити зразок)
- Документи, що підтверджують додаткові, понад неустойки, збитки
- інші документи
Розглядаються справи в першій судовій інстанції протягом двох місяців, однак забудовник може навмисне затягувати розгляд. Також потрібно розуміти, що навіть якщо перша інстанція виграна вами, то швидше за все забудовник подасть апеляцію, яка може протривати ще півроку і більше.
Також в позовні вимоги можна додати збитки і упущену вигоди - регламентується статтею 15 ГК РФ. Це вимоги оплатити оренду квартири на період прострочення термінів введення. Якщо пайовик купив квартиру за іпотечним кредитом, в умовах якого зазначено, що до здачі об'єкта нараховуються підвищені відсотки за позикою, то можна спробувати отримати з забудовника різницю в грошах, це також вважається збитками. Для кожного з цих вимог потрібно прикладати до позову додаткові договори, квитанції про оплату і інші документи, що підтверджують права на вимоги.
Судова практика
Стягуючи неустойку за 214 ФЗ з забудовника через суд, можна зіткнутися з незвичайною трактуванням. Найбільш відома ситуація - це визначення Кемеровського суду у справі 33-7649. Суддя вирішив, що забудовник має право додати до договору пункт і на його основі може в односторонньому порядку перенести термін здачі будинку і передачі квартир через брак коштів на термін не більше ніж 120 днів. Якщо ви зіткнетеся з таким рішенням суду, можливо, доведеться намагатися оскаржити його у вищій інстанції.
В основному ж у вимогах пайовиків про виплату неустойки суди відмовляють тільки через недостатню доказову базу - тобто через відсутність потрібних документів в процесі. Тому слід бути максимально уважними як при складанні позовної заяви, так і при зборі документів в додаток до нього.