Як стягнути неустойку з забудовника коментарі - інтелект-с
Як відшкодувати збитки і отримати компенсацію, якщо терміни будівництва і введення будинку в експлуатацію порушені.
Існує налагоджена судова практика по стягненню неустойки з забудовників: судді при винесенні рішення використовують вже відпрацьовані правила.
Квартиру купили, а жити ніде - в такій ситуації іноді виявляються люди, які уклали договір пайової участі з компанією-забудовником. Фактично вони заплатили будівельної компанії гроші, найчастіше, взяті в іпотеку, розраховуючи на те, що до певного терміну отримають готову новеньку квартиру. Але практика показує, що порушення термінів будівництва і введення будинку в експлуатацію - поширений «гріх» будівельників. Розповідаємо, як відшкодувати збитки і отримати компенсацію за порушення умов договору.
Всім відомо, що купувати квартиру в недобудованому будинку - це ризик. Притупляє відчуття страху більш вигідна ціна за квадратний метр в порівнянні з готовим житлом. Можливо, це єдиний шанс купити квартиру і швидше розплатитися з іпотекою або зовсім обійтися без неї. І не так страшно, якщо забудовник - велика компанія з великим досвідом роботи. Правда, криза, перед яким усі рівні, вносить свої корективи в плани пайовиків. Як показує практика, нестабільні економічні умови здатні вивести з рівноваги навіть великих забудовників. В результаті буває, що терміни за договором пройшли, а будинок не готовий. Напевно, словами не передати, яка це катастрофа для покупця. А якщо це сім'я з маленькими дітьми, масштаб катастрофи збільшується. Добре, якщо будинок побудований, залишилося тільки отримати квартиру. А якщо про завершення будівництва і мови не йде?
Олег Сухов, адвокат, керівник однойменного юридичного центру:
- В окремих випадках забудовники здають житло вчасно. Як правило, не менше 60% забудовників переносять терміни здачі об'єкта. Некритичними вважаються випадки, коли будівництво будинку фактично завершено і забудовник доробляє будь-які оздоблювальні, які не глобальні роботи.
Олександр лати, ІНТЕЛЕКТ-С, спеціально для порталу Realty.dmir.ru:
Стягнення неустойки за порушення строків передачі об'єкта пайового будівництва - це, мабуть, найпоширеніша група суперечок із закону №214-ФЗ.
Лати Олександр Миколайович
Партнер
Олександр лати, керівник практики Групи правових компаній ІНТЕЛЕКТ-С. кандидат юридичних наук, доцент:
- З одного боку, будівництво завжди йде трохи не так, як планувалося. З іншого - маркетологи не дозволяють вказувати занадто довгі, але реальні терміни здачі об'єкта, так як чим швидше будинок побудують, тим краще буде продаватися об'єкт.
Якщо запропонують переробити договір.
Переконатися в тому, що терміни пройшли, просто. Досить перечитати текст договору про пайову участь, в якому повинні бути вказані чіткі часові межі здачі об'єкта і передачі житлового приміщення дольщику. Правда, іноді в договорі фігурують такі формулювання, що дату припадає вираховувати. Якщо зазначена дата пройшла, а з вами ніхто не зв'язався, значить, прострочення в наявності. Можливо, ви своїми очима бачили, що будинок ще не добудований. Які є варіанти? Перший - чекати, поки забудовник сам повідомить своїх співінвесторів про затримку.
Климент Русакомскій, керуючий партнер юридичної групи «Парадигма»:
- Згідно з ч.3 ст.6 федерального закону №214, в тому випадку якщо будівництво об'єкта нерухомості не може бути завершено в передбачений договором термін, забудовник зобов'язаний не менш ніж за два місяці до закінчення зазначеного в договорі терміну направити повідомлення громадянину і запропонувати змінити договір , уклавши додаткову угоду до договору про продовження терміну передачі квартири.
При цьому юристи звертають увагу, що ви не зобов'язані погоджуватися на такі умови. Законодавець наділив забудовників правом продовжувати терміни, щоб уникнути судових позовів і не підривати своє фінансове становище постсудебнимі виплатами, ризикуючи порушити строки здачі та інших об'єктів або зовсім їх не добудувати. Якщо ж ви маєте намір стягнути неустойку, то слід відмовитися від підписання додаткової угоди і просто почекати свою квартиру. Якщо ви підпишете цей документ, а забудовник встигне доробити всі роботи в новий термін, то стягнути неустойку за прострочення ви вже не зможете. У цьому випадку суд може навіть не прийняти до розгляду ваш позов або відмовити в задоволенні вимог.
Якщо забудовник мовчить
Другий варіант - коли будівельна компанія після закінчення термінів, зазначених у договорі, не дає про себе знати і не виходить на зв'язок з охочими поспілкуватися пайовиками. Фактом виконання забудовником своїх зобов'язань перед покупцями є обопільне підписання передавального акта, за яким пайовик стає власником своїх квадратних метрів.
- Слід мати на увазі, що передача об'єкта до введення його в експлуатацію, наприклад, для так званого «ремонту», який насправді є чистової обробкою приміщення, не є передачею по закону. Справжня передача може здійснюватися тільки після введення об'єкта в експлуатацію.
Якщо забудовник не вийшов на зв'язок для підписання документа, значить, він порушив термін здачі об'єкта. І отже, на наступний день після закінчення строків, обумовлених в договорі, починається нарахування неустойки. Перед тим як починати відстоювати свої права, спробуйте самостійно зв'язатися з будівельною компанією. Пам'ятайте, що будь-яке спілкування має відбуватися на офіційному рівні і фіксуватися документально.
- У документі також слід вказати розрахунок суми, банківські реквізити пайовика, щоб контрагент не міг послатися в суді на нездійсненність вимог, і термін оплати неустойки.
Аліна Дмитрієва, директор компанії «Мій Сімейний Юрист»:
- Слід зазначити, що в якості предмета позовних вимог при простроченні передачі квартири може виступати кілька видів компенсацій: неустойка, відповідно до ч.2 ст.6 закону №214, штраф, згідно ч.6 ст.13 закону №2300-1 « Про захист прав споживачів »в розмірі 50% від суми, присудженої судом на користь споживача, а також компенсація моральної шкоди.
Суди - на стороні пайовиків
Щоб заспокоїти тих, хто переконаний, що судові тяжби - це «болото», в якому можна загрузнути на довгий час і не отримати результату, відразу відповімо, що по стягненню неустойки з забудовників вже є налагоджена судова практика. Це означає, що судді при винесенні рішення використовують вже відпрацьовані правила, не сумніваючись у правоті позивача.
- Стягнення неустойки за порушення строків передачі об'єкта пайового будівництва - це, мабуть, найпоширеніша група суперечок із закону №214-ФЗ. Причина тут в тому, що неустойка передбачена самим законом, довести порушення досить легко, а самі забудовники часто ці порушення допускають. Суди застосовують правила про пайову участь в будівництві і тоді, коли був укладений не цей договір пайової участі, що підлягає реєстрації, а різного роду попередні договори, договори резервування тощо спрямовані на обхід забудовником вимог закону. Суди давно вже «розкусили» ці хитрощі забудовників і не дозволяють їм за рахунок цього отримувати вигоду або уникати відповідальності.
Правда, нерідкі і ситуації, коли забудовник в суді подає клопотання про зменшення розміру неустойки.
- Існує судова практика, згідно з якою неустойки не буде натискати на, поки будинок не введуть в експлуатацію: вважається, що стягнення таких сум до завершення будівництва може розорити забудовника, так що пайовики залишаться і без грошей, і без готового об'єкта. Втім, часом неустойки стягуються і раніше, щоб підстьобнути забудовника.
Тому перед тим як йти в суд, оцініть об'єктивно всі обставини саме вашої ситуації і тільки потім дійте. Звичайно, сильно затягувати, собі в збиток, з питанням компенсації не варто. При цьому пам'ятайте: термін позовної давності становить три роки, а значить, неустойку можна стягнути за останні три роки до звернення в суд.
- Позовна заява з додатками вам необхідно підготувати за кількістю осіб, які беруть участь у справі. Подати позовну заяву необхідно до районного суду за місцем знаходження забудовника, вашого місця проживання або за місцем укладення або виконання договору. Якщо неустойка становить менше 50 000 руб. то слід звернутися до мирового суду за місцем знаходження забудовника. Обов'язково візьміть участь в судових засіданнях самі або через представника. Після набрання рішенням законної сили отримаєте виконавчий лист і збудіте виконавче провадження в службі судових приставів.
нерухомість, спори по нерухомості, будівництво