Спільне домоволодіння вимагає управління
Спільне домоволодіння вимагає управління
управління обслуговування експлуатація власник нерухомість
Нерідко організації спільно будують або набувають об'єкти нерухомості (спільні домоволодіння). В процесі експлуатації таких об'єктів виникає ряд питань по їх обслуговуванню (ремонту, забезпечення енергоресурсами, прибирання та ін.) І розподілу відповідних витрат. Розглянемо способи управління нерухомим майном спільного домоволодіння, а також порядок прийняття рішень про використання даних способів.
Способи управління спільним домоволодінням
Власники спільного домоволодіння має право самостійно вибрати спосіб управління ним <1>. Основними способами є безпосереднє управління і управління через товариство власників. Законодавством передбачено також інші способи <2>, до яких можна віднести, наприклад, управління спільним домоволодінням особою, уповноваженою відповідним виконавчим або розпорядчим органом, до прийняття власниками рішення про вибір способу управління спільним домоволодінням <3>. Таке рішення власники повинні прийняти протягом шести місяців з моменту реєстрації майна спільного домоволодіння за двома і великою кількістю власників (що і є моментом виникнення спільного домоволодіння <4>). Однак законодавством не встановлені наслідки порушення даного терміну. Відзначимо, що про появу двох і більше власників можна вести мову після державної реєстрації створення нерухомого майна, яка, в свою чергу, виробляється після державної реєстрації будівлі та відповідного договору (про виокремлення ізольованих приміщень, про розподіл і ін.) <5>.
Вибір способу управління: проводимо загальні збори власників
Порядок проведення загальних зборів власників з питання вибору способу управління нерухомим майном спільного домоволодіння визначено законодавчо <7>. Зокрема, ініціювати проведення зборів має право власники, забудовник, організація, в господарському віданні або оперативному управлінні якої знаходиться майно спільного домоволодіння, а також органи місцевого управління та самоврядування або інша заінтересована особа. Ініціатор надсилає кожному власнику рекомендованим листом або вручає під розписку письмового повідомлення про проведення загальних зборів не пізніше ніж за 20 днів до дати зборів.
Власник, який не зможе забезпечити участь свого представника у загальних зборах, вправі проголосувати до його проведення, направивши ініціатору зборів письмову заяву, що відбиває думку власника з питань порядку денного, зокрема, про спосіб управління нерухомим майном спільного домоволодіння <8>.
Загальні збори власників є правомочним, якщо на ньому присутні більше 2/3 представників власників, що володіють більш ніж 2/3 голосів від загального числа голосів всіх власників. Кількість голосів власника визначається в залежності від розміру його частки у праві власності на спільне майно (правило "один власник - один голос" не застосовується). Наприклад, власник з часткою 18,5% майна має такою ж кількістю голосів на загальних зборах.
Власники, які не згодні з рішенням загальних зборів про вибір способу управління нерухомим майном спільного домоволодіння, має право оскаржити це рішення.
Якщо перші збори власників не вдалося провести, повторне може бути скликано ініціатором не раніше 48 годин і не пізніше 30 днів з моменту невдалого зборів. Повторні збори вважаються правомочними, якщо на ньому присутні більше двох власників, що володіють не менш ніж 1/4 голосів від загального числа голосів всіх власників.
Рішення загальних зборів приймається більшістю голосів присутніх на зборах представників власників <9>.
Рішення загальних зборів про вибір способу управління нерухомим майном спільного домоволодіння, прийняте в установленому порядку, є обов'язковим для всіх власників, в тому числі для тих, які не брали участі в голосуванні або голосували проти <10>.
Незважаючи на те що договір між власниками спільного домоволодіння про участь в оплаті проектно-кошторисної документації та виготовленні нової покрівлі був укладений до придбання новим власником ізольованого приміщення в цьому домоволодінні, суд постановив стягнути з нього відповідні витрати, оскільки думка нового власника (за або проти) з урахуванням його голосу (18,95%) не могло вплинути на результат голосування на зборах.
Відносно даного способу управління спільним домоволодінням встановлено обмеження: його можна використовувати, якщо нерухомість включає в себе не більше п'яти одиниць приміщень, що належать різним власникам <11>.
При виборі безпосереднього управління власники вправі (але не зобов'язані) укласти між собою договір про спільне домоволодінні з доданням переліку спільного майна, у витратах по утриманню і ремонту якого зобов'язані брати участь сторони. Власники можуть доручити управління нерухомим майном спільного домоволодіння одного з учасників договору або найняти керуючого - фізична або юридична особа (далі - управитель) <12>.
Крім того, безпосереднє управління може здійснюватися без укладення договору і найму керівника: власники повинні досягати взаємної згоди з усіх питань, що стосуються управління та утримання спільного домоволодіння. Нерідко власники "забувають" про обов'язок брати участь у витратах по утриманню спільної власності пропорційно своїм часткам і тоді власник, фактично сплатив витрати недобросовісного власника, має право стягнути їх в судовому порядку, що підтверджується судовою практикою.
Якщо власники вирішили укласти договір про спільне домоволодінні, слід пам'ятати, що його не потрібно реєструвати в державних органах, цей договір набирає чинності з моменту підписання і укладається на невизначений термін <13>. У договорі можна передбачити подальші способи управління нерухомим майном спільного домоволодіння: доручення відповідних функцій керуючому або спільне управління майном учасниками договору. В останньому випадку для здійснення угод потрібна згода кожного учасника договору <14>.
Розглянемо докладніше питання, що виникають при дорученні управління спільним майном керуючому.
Керуючий майном: довіряємо за договором
Керуючий, який є фізичною особою, діє в інтересах учасників договору про спільне домоволодінні на підставі довіреності, виданої учасниками в установленому порядку. Законодавство не містить вимог, які пред'являються до керуючого. Керуючим може бути і юридична особа (наприклад, один із власників майна спільного домоволодіння, оскільки інше не встановлено законодавством). У цьому випадку між керуючим і власниками майна повинен бути укладений договір (наприклад, про надання послуг та ін.).
Управління товариством власників
На загальних зборах власників спільного домоволодіння - засновників товариства власників потрібно прийняти рішення щодо низки питань, зокрема, про створення товариства, про визначення його місцезнаходження, складу засновників (членів) і ін.
Якщо одним із власників спільного домоволодіння є господарське товариство, рішення про його участь в товаристві, що складається з організацій і індивідуальних підприємців, приймається на загальних зборах учасників даного суспільства <16>.
Установчим документом товариства власників є статут, який затверджується загальними зборами засновників - власників нерухомого майна спільного домоволодіння <17>. При створенні товариства власників у знову споруджуваному, реконструйованому або капітально відремонтованому приміщенні статут товариства може бути затверджений забудовником.
Організація стає членом товариства власників (якщо воно управляє спільним домоволодінням) з моменту виникнення (реєстрації) права власності на приміщення в цьому домоволодінні. Організація не є членом товариства з моменту припинення належить їй права власності на майно спільного домоволодіння <18>.
Товариство власників створюється без обмеження терміну діяльності, якщо інше не передбачено його статутом.
Майно товариства формується відповідно до його статуту за рахунок вступних та інших внесків, обов'язкових платежів членів, доходів від господарської діяльності товариства та інших надходжень. Розмір вступних та інших внесків засновники визначають самостійно <19>.
Товариство власників вважається створеним і набуває прав юридичної особи з моменту його державної реєстрації. Воно має розрахунковий рахунок і печатку із своїм найменуванням, укладає договори на надання комунальних та інших необхідних послуг власникам, має право виступати в суді позивачем за вимогами про компенсацію власниками обов'язкових платежів, які вони зобов'язані вносити відповідно до законодавства, а також про повне відшкодування завданих товариству збитків в результаті невиконання власниками зобов'язань зі сплати обов'язкових платежів і оплати інших загальних витрат <20>.
Факт невикористання одним із власників належних йому на праві власності приміщень, що входять до складу спільного домоволодіння, не звільняє власника від обов'язку брати участь в утриманні спільного майна. Власник зобов'язаний відшкодувати товариству згідно з договором, укладеним між ними, витрати з обслуговування.
Якщо неможливо підтвердити, що рахунки вручалися власнику, товариство позбавляється можливості стягнути в судовому порядку з власника неустойку за прострочення платежів, передбачену договором, і відсотки за користування чужими грошовими коштами <21>.
Члени товариства власників вправі змінити спосіб управління спільним домоволодінням, прийнявши на загальних зборах рішення про інший спосіб управління нерухомим майном спільного домоволодіння і про ліквідацію товариства власників <22>.
Участь орендарів в управлінні спільним домоволодінням
Відзначимо, що орендарі приміщень в спільному домоволодінні вправі брати участь у договорах про спільне домоволодінні (якщо власниками обраний спосіб безпосереднього управління), про створення товариства власників і в управлінні нерухомим майном спільного домоволодіння, коли власник займаних ними приміщень в установленому законодавством порядку надав орендарям на це відповідні повноваження. Наприклад, відповідна умова може міститися в договорі оренди.
Орендарі з правом дорадчого голосу можуть брати участь в загальних зборах товариства власників, зборах власників, які обрали інший спосіб управління спільним домоволодінням. Право вирішального голосу може надаватися орендарями їх представнику в правлінні товариства власників, коли понад 50% площі приміщень спільного домоволодіння знаходиться в державній власності.
Спільне домоволодіння - це правовідносини власників нерухомого майна (включаючи земельну ділянку, розташовані на ній будівлі, інші об'єкти нерухомості), частини якого перебувають у державній та (або) приватній формі власності двох і більше власників, а решта частини є спільною частковою власністю (абз. 2 ст. 1 Закону). Спільне майно спільного домоволодіння - це обслуговуючі більше одного власника частини нерухомого майна: сходові клітини, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, дахи, технічні поверхи та підвали, інші місця загального користування (абз. 3 ст. 1 Закону).
Товариство власників - це юридична особа (некомерційна організація, яка не має в якості основної мети діяльності одержання прибутку і не розподіляє отриманий прибуток між учасниками), що об'єднує власників житлових і (або) нежитлових приміщень (ч. 1, 2 ст. 20 Закону).
<2> Ч. 2 ст. 15 Закону.
<4> Ч. 1 ст. 6 Закону.
<6> Ст. 252 Цивільного кодексу Республіки Білорусь (далі - ГК); ч. 2, 3 ст. 11 Закону.
<7> Ст. 17 Закону.
<8> Ч. 5 ст. 17 Закону.
<9> Ч. 3 - 5 ст. 17 Закону.
<10> Ч. 6 ст. 17 Закону.
<11> Ч. 3 ст. 15 Закону.
<13> П. 12, 13 Типового договору.
<14> П. 6, 7 Типового договору.
<15> Ч. 3 п. 6 Типового договору, ст. 11 Закону.
<18> Абз. 2 ч. 2, ч. 3 ст. 25 Закону
<19> Ч. 8 ст. 20 Закону.
<20> Ст. 23 Закону.
<22> Абз. 2 ч. 1 ст. 28 Закону.
<23> Ст. 17, 18 Закону.