Що таке іпотека
З юридичної точки зору іпотека являє собою форму майнової застави, при якій заставне майно залишається у володінні і користуванні у заставодавця.
Іпотечний житловий кредит - банківський продукт, який надається фізичним особам для придбання об'єктів нерухомості на тривалий термін. Обов'язковою умовою оформлення такого виду кредитування виступає забезпечення позики. Як правило, забезпеченням позики є житло, яке купується в рамках договору іпотечного кредитування.
Оформлення іпотечного договору дозволяє купити житло у власність відразу, витративши близько 10% від його ринкової вартості. Інша частина вартості житла сплачується банку щомісяця в встановлені договором терміни. Такий спосіб придбання об'єктів нерухомості є досить зручним для більшості громадян, оскільки дозволяє отримати житло у власність і не витрачати кошти на оренду іншого житла. Але тут важливо розуміти, що при придбанні житла в іпотеку, будь-які угоди з ним (обмін, дарування, продаж) можуть бути здійснені тільки за згодою банку - кредитора аж до повного погашення заборгованості.
Основні етапи іпотечного кредитування
Умовно весь процес можна розділити на етапи.
Першим етапом виступає вибір банківської установи. з яким планується укладення договору. При підборі оптимального варіанту потрібно розглянути умови кредитування в різних кредитних організаціях (терміни надання позики, розмір щомісячного платежу, процентні ставки).
На другому етапі необхідно підібрати підходящий об'єкт нерухомості. Важливо відзначити, що до приобретаемому в іпотеку житла банки і страхові організації висувають свої вимоги.
Третій етап - оформлення і підписання договору іпотечного кредитування з банківською організацією. У договорі повинні бути відображені всі нюанси і умови взаємодії.
Умови надання іпотечної позики
Потенційний позичальник не обов'язково повинен бути громадянином РФ. В даний час багато банків кредитують і іноземців для придбання нерухомості на території держави. Як гарантію повернення позикових коштів виступає надання купленого житла в заставу банку, а також оформлення страхування життя позичальника.
Важливою умовою є наявність у позичальника регулярного доходу (доходів). При цьому до уваги береться той факт, що повне погашення позики має припадати на допенсійного вік.
Як показує практика, банки надають іпотечну позику людям, які не будуть витрачати більше 35% свого доходу (доходу сім'ї) на виплату щомісячного платежу.
Терміни надання іпотечної позики
Як зазначено раніше, іпотека є кредитом, наданим на тривалий термін. Зазвичай термін кредитування становить від 10 до 30 років. Чим більше вибраний термін кредитування, тим менше щомісячний платіж.
Початковий внесок
В даний час банки не надають повну суму (100%) в якості позики. Обов'язково внесення початкового внеску (власні кошти). В середньому його розмір коливається від 10 до 30%. Внесення готівки є для банку гарантією платоспроможності клієнта.
Ставка за іпотечним кредитом
Сьогодні банки пропонують позичальникам два варіанти ставок по іпотечному кредиту - змінну і фіксовану.
Змінна ставка може змінюватися в рамках терміну дії договору позики. В якості підстави для зміни виступає збільшення / зменшення ціни ресурсів на ринку фінансів. Важливо відзначити, що банк зобов'язаний повідомляти своїх клієнтів про зміну ставки за місяць до вступу в силу.
При виборі фіксованої ставки по кредиту позичальник впевнений в тому, що ставка по позиці протягом терміну кредитування не змінюється.
Що є забезпеченням за іпотечним кредитом
Придбаний в рамках іпотеки об'єкт нерухомості є заставним майном. Якщо в силу обставин позичальник перестає виплачувати заборгованість по кредиту банк має право продати це житло для погашення боргу. Даний процес може здійснюватися як в рамках судового, так і досудового процесу. При вирішенні даної проблеми мирним шляхом боку процесу економлять на судові витрати, а також можуть продати його на взаємовигідних умовах. Заставне майно не може стати забезпеченням іншого кредиту.
Важливо розуміти, що житло призначається для особистого користування. В інших випадках (наприклад, здача в оренду) потрібна згода банку. Зазвичай ця умова знаходить відображення в договорі кредитування.
Погашення іпотечного кредиту
Погашення заборгованості зазвичай здійснюється рівними сумами щомісяця. При виборі фіксованої ставки сума платежу не змінюється. При виборі змінної - можливі зміни в кінцевій сумі щомісячного платежу при перерахунку процентної ставки. Підсумковий розмір щомісячного платежу залежить від багатьох факторів (терміну кредитування, суми заборгованості, процентної ставки та ін.).
Платіж ділиться на дві частини. Перша частина направляється на погашення основної заборгованості, друга - на сплату відсотків за користування грошима.
Виплати по іпотечному кредиту
В даний час банківськими організаціями пропонуються два варіанти здійснення виплат по кредиту.
Перший варіант - равнодолевие виплати. Дана схема передбачає погашення заборгованості щомісячно в рівних сумах. Відсоток нараховується виходячи із решти заборгованості. Іншими словами, з часом розмір платежу буде зменшуватися.
Другий варіант - ануїтетні платежі. У такій ситуації банком розраховується вся сума платежів за весь термін кредитування і ділиться на кількість місяців кредитування. Щомісячний платіж не змінюється.