Що являє собою сучасна іпотека
Однією з головних проблем мегаполісів у всьому світі залишається житло. Для її вирішення в світовій практиці існують різні схеми, серед яких провідне місце зайняла система іпотечного кредитування. Про особливості її застосування і розвитку в современнойУкаіни розповідає керівник проекту напрямку "Реформи в сфері нерухомості фонду" Інститут економіки міста "Наталя Рогожина.
Давайте спочатку визначимося з самим поняттям іпотеки, оскільки вУкаіни існує різне розуміння цього терміна і маса різних схем, які вважаються, часом, іпотечними, не маючи до них ніякого відношення.
Коли ми говоримо про розвиток іпотечного житлового кредитування, то маємо на увазі надання кредитів для придбання житла під заставу житлової власності. Саме цей варіант кредитування відноситься до класичної іпотеці. За цією схемою житло купується на власні кошти позичальника та кредитні гроші, і воно ж стає забезпеченням кредиту.
У класичній іпотеки є свої ознаки, найважливішим з яких є довгостроковість кредиту. І зараз у нас в країні відбувається процес збільшення термінів кредитування. Раніше він становив десь 5 років, а зараз вже можна говорити про іпотечні програмах, розрахованих на 10, 15 і навіть 20 років.
Це - іпотечні кредити в класичному розумінні. Всі інші схеми, такі як житло в розстрочку, різні варіанти накопичення коштів або участі в пайовому будівництві, можна розглядати тільки як особливі схеми житлового фінансування, які, втім, також дозволяють людям покращувати житлові умови. Інша справа, що ті ж, наприклад, схеми пайової участі в будівництві зараз досить ризиковані.
У пакеті законопроектів щодо формування умов для створення ринку доступного житла, який зараз розглядається в Державній Думі, передбачені законопроекти, які повинні регулювати форми неіпотечних фінансування житла. Сюди увійдуть житлово-накопичувальні схеми, всілякі кооперативи, схеми участь громадян в пайовому будівництві житла. Таким чином, в найближчому майбутньому буде передбачено певне регулювання, яке зробить подібні схеми менш ризикованими для громадян.
- Що ще передбачає пакет законопроектів по житлу?
Цей пакет законів спрямований на те, щоб, з одного боку, стимулювати платоспроможний попит на житло, тому що рівень доходів населення поки явно недостатній, а, з іншого боку, на стимулювання пропозиції житла на ринку.
- У чому головні проблеми ринку?
Поряд з низьким рівнем доходів населення і недостатнім обсягом особистих накопичень на купівлю житла, доводиться констатувати слабкий розвиток іпотечного житлового кредитування як інструменту, який допомагає людям купувати житло. Воно пояснюється тим, що у банків існують підвищені ризики такого роду кредитів в силу цілого ряду причин. Одна з них - труднощі звернення стягнень на житло.
Підвищені ризики кредитування ведуть до збільшення процентної ставки по кредитах, і, відповідно, кредити стають менш доступними для громадян із середніми доходами, тобто для більшої частини населення. Крім того, варто відзначити відсутність довгострокових ресурсів у банків, які можуть направлятися на фінансування "довгих" кредитів, що обмежує присутність банків на цьому ринку. В результаті виходить так, що житло стає малодоступним.
Це призвело до того, що люди брали участь в схемах, мало пов'язаних з іпотекою, які, з одного боку, давали можливість певною мірою знизити ціну придбання житла, а з іншого боку, все-таки були досить ризикованими для людей. Тому прийняті зараз заходи, в тому числі, націлені на те, щоб знизити ризики для банків за участю в іпотечному кредитуванні.
Поправки до законодавчих актів, після їх прийняття, повинні, наприклад, полегшити процедуру звернення стягнення та формалізувати її. Навіть якщо куплене в кредит житло є єдиним, на нього все одно в перспективі може бути звернено стягнення. Передбачено цілий ряд поправок до Цивільного та Цивільно-процесуальний кодекс, які дозволять цю процедуру зробити цивілізованою.
Також вносяться зміни в законодавство, націлені на розвиток вторинного ринку іпотечних кредитів, ринку іпотечних цінних паперів, що дозволить банкам залучити довгострокові ресурси з ринку. Тим самим, створюються умови до того, щоб банки давали кредити під більш низькі процентні ставки і в великих масштабах, оскільки вони в підсумку отримають доступ до додаткових ресурсів.
Крім того, передбачається комплекс заходів, які дозволили б знизити початковий внесок. Адже щоб купити квартиру в кредит, необхідно внести початковий внесок у розмірі 20-30 відсотків від вартості житла. Передбачається також внесення змін до Закону "Про іпотеку (заставі нерухомості)", які повинні створити умови для розвитку системи страхування кредитних ризиків.
Страхування кредитних ризиків при іпотечному кредитуванні дозволить банкам знизити початковий внесок для позичальників, і тоді, наприклад, молоді перспективні громадяни з нормальною зарплатою, ще не маючи накопичень, зможуть взяти кредит з меншим початковим внеском, припустимо, в 5-10 відсотків.
- Чи не призведе більша доступність житла, що купується і відповідне зростання попиту до його подорожчання?
Така проблема існує, оскільки будівництво далеко не повністю забезпечує потреби громадян у житлі. І розвиток іпотеки може призвести до зростання цін на житло, якщо це не буде підкріплено відповідною пропозицією на ринку. Більш того, сформовані високі ціни на житло обмежують його доступність для громадян. Це очевидно.
Крім зростаючого попиту, існують також проблеми, безпосередньо пов'язані з будівництвом, що впливають на ціни житла. Зокрема, існують тривалі і дорогі процедури узгоджень при затвердженні будівельних проектів. Але зараз вживаються заходи, які спрямовані на зняття адміністративних бар'єрів, що ускладнюють ці процедури. Це повинно дозволити розвинути будівельне виробництво, збільшити його обсяги. За ідеєю, в результаті повинен скластися більш активний і більш доступний ринок житла для населення.
У розглянутому зараз пакеті знаходиться цілий ряд законів, пов'язаних з житлово-комунальним господарством, Містобудівною кодексом - цілий комплекс заходів, які в цілому повинні створити сучасний цивілізований ринок нерухомості, починаючи від будівництва, покупки, придбання житла і закінчуючи користуванням житлом.
- Кажуть, що ціни на житло, наприклад, в Москві сильно завищені. Є якась можливість зробити житло дешевшим?
Розглядається цілий ряд заходів, націлених на подолання монополізму в сфері житлового будівництва, який, як відомо, сприяє збереженню високих цін на житло. Тому в пакеті законів передбачені заходи з розвитку конкурсних процедур надання земельних ділянок, забезпечених інфраструктурою і ряд інших досить дієвих кроків.
- Це, напевно, вже стосується антимонопольного законодавства?
Не тільки. Антимонопольне законодавство вступає в силу, коли вже визначено факт існування монополії. А є ще якийсь прихований монополізм, який зараз закладено, наприклад, в процедурах розподілу земельних ділянок.
- Монополізм, схоже, закладений в самого замовника.
Безумовно. Тому конкурсні процедури повинні діяти і при відведенні землі, і в розподілі міських замовлень.
- У цьому полягає причина високої вартості житла в Москві?
По суті своїй, ця біда стосується багатьох великих міст. Не виключаю, що ціни на житло в Самарі, наприклад, теж неадекватні реаліям. І проблема монополізму - не суто московська, а загальноукраїнська.
- Візьмемо іншу складову іпотеки - банки, що видають іпотечні кредити. Зараз їм доводиться резервувати великі суми при видачі ризикованих кредитів, включаючи іпотечні. Передбачаються якісь заходи для того, щоб зробити іпотечне кредитування більш привабливим для банків?
Зараз пропонуються варіанти зміни інструкцій ЦБ щодо іпотечних житлових кредитів в різних аспектах.
- Довгострокові кредити повинні враховувати і інфляцію, а також багато ризики, пов'язані з недобросовісністю або можливою неплатоспроможністю позичальника.
Зрозуміло. Але банки самі повинні страхувати свої ризики. І вони роблять це за допомогою якісних процедур підбору позичальників і різних фінансових інструментів. Зараз, наприклад, Агентство з іпотечного житлового кредитування оголосило про розробку рублевого іпотечного продукту зі змінною процентною ставкою, яка захищає банк від інфляції.
- Але в такому разі виникає елемент непередбачуваності для клієнтів.
Повинні існувати певні рамки підвищення ставки, про які клієнт буде знати заздалегідь. Не знаю, в якому вигляді це проявиться у нас, а на Заході договором передбачається максимальна межа підвищення відсотка.
- Третю складову ринку іпотеки представляють, власне, ті, заради кого вона існує - потенційні власники житла. Які верстви населення можуть претендувати на нове житло по іпотеці? Чи є якісь схеми, здатні допомогти малозабезпеченим сім'ям в придбанні житла?
Тут передбачається розвиток системи субсидування початкового внеску при придбанні житла або одержання кредиту. І в тому випадку, якщо субсидують 30-50 відсотків початкового внеску, отримати решту 50 відсоток кредиту вже легше, такий кредит стає доступнішим.
- Іншими словами, мова йде не тільки про іпотечне кредитування, а про більш широку програму?
Так. Мова йде не про програму іпотечного житлового кредитування, а про пакет законодавчих пропозицій, націлених на формування ринку доступного житла.
- Іпотека діє тільки на вторинному ринку житла?
Зараз банки в основному вважають за краще давати іпотечні кредити тільки під вторинне житло, тобто під придбання вже готового житла на ринку. Але ряд банків розвиває і іпотечні програми кредитування участі в пайовому будівництві. Але в цьому випадку на період будівництва, як правило, встановлюється більш висока процентна ставка, тому що ризик для банку в певній мірі збільшується.
- Іноді в іпотеку, на жаль, включається і четверта сторона. Відбувається це в критичних ситуаціях, коли позичальник не в змозі до кінця виконати договір.
Якщо виникає, припустимо, проблема повернення кредиту, то спочатку, природно, відбувається робота з пошуку взаємоприйнятного рішення. Можлива зміна графіка погашення платежів, відстрочка в погашенні основного боргу. Банки взагалі-то досить гнучко підходять до вирішення проблеми.
Коли з'ясовується, що у позичальника настільки змінилася ситуація, що повернення кредиту неможливий в принципі, то знову-таки для обох сторін краще виробити рішення в добровільному порядку. Найбільш вірогідний варіант продажу житла і придбання на решту грошей менше комфортабельного житла або його оренда. І все це можна зробити в досудовому порядку.
Іноді все-таки виникає сама небажана ситуація, коли проводиться судове звернення стягнення. Але і в цьому випадку позичальника на вулицю не виганяють. Зараз законодавство передбачає створення так званого житла тимчасового проживання, або, як його називають в новому проекті, маневреного житлового фонду.
Але, як показує світова і наша практика, такі ситуації з неповернення кредитів трапляються вкрай рідко.
- Нинішній стан справ ми в загальних рисах розглянули. А які перспективи розвитку іпотеки вУкаіни?
Сподіваюся, що прийняття розглянутих зараз пропозицій щодо зміни законодавства створить умови для того, щоб іпотека розвивалася більш активно. І як показують наші дослідження, проведені з ініціативи Центру стратегічних розробок і на замовлення Внешторгбанка, років через сім, за сприятливого розвитку економіки, і всіх тих процесів, які зараз відбуваються, іпотечне кредитування буде в достатній мірі задовольняти потреби суспільства.
Іпотека буде розвивати при будь-яких обставинах, а ступінь і швидкість її розвитку будуть залежати від того, наскільки сприятливі умови для цього будуть створені.