Що таке альтернативні угоди з квартирою і як їх укладати, f
Які операції називаються альтернативними?
На вторинному ринку нерухомості альтернативними називають угоди, в ході яких відбувається одночасний продаж одного об'єкта і покупка іншого.
Пов'язано це з тим, що наші громадяни, як правило, володіють тільки однією квартирою і не хочуть продати її і залишитися зовсім без житла, навіть на короткий термін. Квартири, які громадяни реалізують на таких умовах, називаються "альтернативними", а житлове приміщення, яке вони купують взамін, - "альтернативою". У тому випадку, якщо житлове приміщення належить неповнолітній або недієздатній особі, розпорядження таким майном вимагає дозволу органів опіки, яке дається тільки за умови одночасного придбання опікуваним особою іншого ( "альтернативного") житлового приміщення.
Якщо громадяни в якості "альтернативи" вибрали також "альтернативне" житлове приміщення, то може скластися ланцюжок квартир, в якій продавець одній житлоплощі є одночасно покупцем інший. Договори купівлі-продажу таких квартир полягають одночасно.
Один з учасників ланцюжка ( "верхній покупець" по ріелторської термінології) бере участь в угоді тільки грошима, без об'єкта, він приходить купувати квартиру. Середина ланцюжка - учасник продає одну квартиру з одночасним придбанням іншої квартири, яка може бути дорожче, дешевше. При цьому він або доплачує, або отримує доплату. А грошова сума за квартиру, що купується йде продавцеві, який забирає гроші.
Альтернативна угода - це те ж саме, що обмін?
Обмін в юридичному сенсі зустрічається рідко, тому що це операція, при якій одна неприватизована квартира змінюється на іншу неприватизовану.
На процедури обміну, які існували за радянських часів, альтернативні угоди мало схожі. Альтернативні операції часто використовуються саме тому, що знайти дві сторони, готові до безденежному обміну дуже складно. А от продати свою житлоплощу, а з виручених грошей оплатити нову, більш реалістично. При цьому число ланок в ланцюжку взаємообмінів і продажів теоретично може бути необмежено великим. На практиці ріелтори проводять альтернативні угоди, які можуть складатися з десятка і більш "ланок".
Чи бувають альтернативні угоди безгрошовими?
Подібні альтернативні угоди ніколи не бувають безгрошовими. Спочатку визначається ціна квартири, яку готовий заплатити покупець, а "альтернатива" для продавця підбирається виходячи з цієї суми і можливостей власника. Як правило, в залежності від домовленості продавець "альтернативної" квартири або вносить додаткову оплату за нову квартиру, або, навпаки, отримує доплату.
При цьому учасників альтернативної угоди може бути багато. В такому випадку технічні деталі передачі готівки через банківські комірки продумати ставати не так легко.
За яким договором здійснюються альтернативні угоди?
При проведенні альтернативних угод для кожної операції купівлі-продажу укладається окремий договір. Єдиним його відмінністю від стандартних угод, які використовуються для здійснення звичайних операцій купівлі-продажу з нерухомістю, може бути наявність в ньому спеціального пункту про реєстрацію права власності на об'єкт тільки за умови реєстрації прав власності на інші об'єкти, задіяні в альтернативну операцію.
Таким чином, учасниками угоди для захисту своїх інтересів застосовується принцип "все або нічого", тобто умови кожного окремого договору вступають в силу тільки в тому випадку, якщо інші учасники ланцюжка виконують досягнуті домовленості.
Чи потрібно платити будь-які податки при здійсненні альтернативних угод?
При альтернативної купівлі-продажу житла необхідно заплатити ті ж податки, що і при звичайній купівлі-продажу. Тобто податок сплачується з продажу квартири, якщо вона перебувала у власності менше 5 років або 3 років в залежності від підстави права.
При цьому покупець нерухомості може претендувати на повернення ПДФО від суми, яка не повинна перевищувати 2 мільйони рублів (для угод з іпотекою застосовуються інші умови).
А коли людина виступає продавцем квартири, то отримання деяких пільг, таких як, наприклад, зменшення оподатковуваної суми, залежить від того, до якого податкового періоду відноситься угоду купівлі-продажу. В цьому випадку при проведенні альтернативної угоди розмір податкових послаблень від держави обмежений лімітом для одного податкового періоду.
Які ризики можуть виникнути при здійсненні альтернативної угоди? І як їх уникнути?
Ризик альтернативної угоди в основному полягає в тому, що в ланцюжку бере участь багато людей і зростає роль суб'єктивних чинників - хтось проспав, хтось переплутав час або в останній момент передумав.
Якщо врахувати, що в деяких випадках в угоді переходять права власності більш ніж на десяток об'єктів, то стає ясно, скільки сил і часу йде на підготовку такої операції. Ніхто з учасників угоди не зацікавлений в тому, щоб ланцюжок зірвалася.
Можливі й юридичні ризики, якщо договір з якої-небудь квартирі буде визнаний недійсним. Щоб уникнути цього, підготовку до угод краще довірити фахівцям.
Матеріал підготовлений за участю керівника офісу "У Крилатському" компанії "Міель-Мережа офісів нерухомості" Ірини Бербеневой, директора департаменту елітної нерухомості компанії "Метріум Груп" Іллі Менжунова і юрисконсульта офісу "Бабушкінське" департаменту вторинного ринку "Інком-Нерухомість" Олександра Ліфшиця.