Розрахунок викупної ціни або витрат на придбання права оренди земельної ділянки
Межі та розміри викуповуються земельних ділянок визначаються з урахуванням фактично використовуваної площі і розташування об'єктів нерухомості, що перебувають у власності заявника, відповідно до вимог земельного та містобудівного законодавства.
Відповідно до правил, встановлених статтею 36 Земельного кодексу Укаїни, при продажу земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, власникам розташованих на них будівель, будов, споруд, а так само надаються під будівництво, вартість таких земельних ділянок встановлюється суб'єктом Україна виходячи з розміру земельного податку на землі поселень в наступних межах:
# 8213; в поселеннях із чисельністю населення понад 3 млн. осіб # 8213; в розмірі від п'яти до тридцятикратного ставки земельного податку за одиницю площі земельної ділянки;
# 8213; в поселеннях із чисельністю населення від 500 тисяч до 3 млн. осіб # 8213; в розмірі від п'яти до семнадцатікратний розміру ставки земельного податку за одиницю площі земельної ділянки;
# 8213; в поселеннях із чисельністю населення до 500 тисяч осіб, а також за межами риси поселень # 8213; в розмірі від трьох до десятикратного розміру ставки земельного податку за одиницю площі земельної ділянки.
При продажу земельної ділянки до його вартості застосовується поправочний коефіцієнт, що враховує основний вид використання розташованих на земельній ділянці будівлі, будівлі, споруди. Поправочні коефіцієнти, що враховують основні види використання, затверджуються Урядом України в розмірі від 0,7 до 1,3.
Юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок, подають заяву до департаменту майнових відносин суб'єкта Федерації або орган місцевого самоврядування, з додатком кадастрової карти (плану) земельної ділянки та інших документів, згідно із затвердженим переліком матеріалів, необхідних для прийняття відповідного рішення з питання відчуження земельної ділянки .
Об'єктом угоди купівлі-продажу може бути тільки сформований земельну ділянку, що пройшов державний кадастровий облік. У разі відсутності кадастрової карти (плану) земельної ділянки рішенням органу місцевого самоврядування затверджуються проект меж земельної ділянки для подальшої постановки сформованого земельної ділянки на державний кадастровий облік.
Межі ділянки встановлюються з урахуванням червоних ліній, меж суміжних земельних ділянок (при їх наявності), природних меж земельної ділянки. У зв'язку з чим, для вирішення питання про розміри земельної ділянки вважається за необхідне залучення органу архітектури та містобудування відповідного муніципального освіти, на території якого розташований витребовують у власність земельну ділянку.
Викупна ціна земельної ділянки розраховується на момент прийняття рішення уповноваженого органу про надання у власність за плату земельної ділянки. Розрахунок викупної ціни представлений в таблиці 6.17.
В результаті розрахунку викупної ціни за земельну ділянку, надану під будівництво промислового об'єкту # 8213; комбікормового заводу буде отримана сума, яка становить 372,8 тис. рублів.
Розрахунок викупної ціни за земельну ділянку, надану
під будівництво комбікормового заводу
Найменування промислового об'єкта
Введення поправок в базову ставку орендної плати здійснюється за допомогою сукупності безрозмірних коефіцієнтів, що враховують перераховані вище особливості. За базову ставку річної орендної плати, як правило, приймається величина затвердженого земельного податку за 1 га, який за розрахунками становить 9,32 тис.руб.
Для розрахунку річної ставки орендної плати рекомендується використовувати наступну формулу:
K1 - коригувальний коефіцієнт, що враховує вид діяльності орендаря і цільове використані землі;
К2 - коригуючий коефіцієнт, що враховує містобудівну і комерційну цінність розташування ділянки;
К3 - коригувальний коефіцієнт, що враховує нецільове використання земельної ділянки за договором оренди, в т.ч. при його захаращення;
К4 - коригувальний коефіцієнт-дефлятор, відповідний індексу зміни цін на послуги в РФ.
В даному випадку землі віддаються під промислове підприємство. Для такого використання землі ставки орендної плати встановлюються на порядок вище, ніж ставки земельного податку. Тому коригувальний коефіцієнт, що враховує вид діяльності орендаря і цільове використані землі K1 = 2.
Коефіцієнт, що враховує містобудівну і комерційну цінність розташування ділянок, встановлюються в результаті зонування міської території, тому цей коефіцієнт не враховується.
Коефіцієнти, що враховують порушення встановленого містобудівного пріоритету або режиму дозволеного використання земель застосовуються в декількох випадках. Наприклад, за перевищення нормативних термінів будівництва, використання ділянок в межах земель природоохоронного, рекреаційного та історико-культурного призначення, що не відповідає встановленим режимом, а також при захаращення ділянки. В даному випадку цей коефіцієнт не використовується, так як перераховані порушення відсутні.
Розрахунок орендної плати за землі за варіантами
Розрахунок розміру плати за право оренди земельної ділянки при укладенні договору оренди з особою, яка має право в встановлених законом випадках укласти договір оренди земельної ділянки, здійснюється за наступною формулою:
C = S * Сср. * К6 * К7 * К8 * К9 * К5,
де С - розмір плати за право оренди;
Сср. - середній розмір плати за право оренди земельної;
S - площа земельної ділянки (в га);
К6 - безрозмірний коефіцієнт коригування розміру плати в залежності від цільового призначення будівлі, споруди на земельній ділянці;
К7 - безрозмірний коефіцієнт коригування розміру плати в залежності від віддаленості земельної ділянки від магістралі;
К8 - безрозмірний коефіцієнт коригування розміру плати, що враховує загальну щільність забудови (відношення загальної площі наземної частини будівель, споруд на земельній ділянці до площі земельної ділянки);
К9 - безрозмірний коефіцієнт коригування розміру плати за право короткострокової оренди або довгострокової оренди на термін менше 49 років.
К5 - коригувальний коефіцієнт-дефлятор, відповідний індексу зміни цін на послуги в РФ.
Розрахунок витрат на придбання викупу права оренди за варіантами
6.11 Розробка пропозицій по скороченню
негативних наслідків вилучення земель
Розміщуються в процесі курсового проектування промислові підприємства мають невеликі площі землекористувань і тому, як правило, зачіпають одне землекористування сільськогосподарського підприємства або селянського господарства. Розміщення таких несільськогосподарських об'єктів істотно не порушує організацію території, але одночасно знижує агроекономічний потенціал сільських товаровиробників. Певні площі можуть надаватися в тимчасове короткострокове користування на час будівництва, які порушуються, забруднюються і втрачають первісне родючість. Крім того, родючий шар грунту повинен бути використаний на поліпшення малопродуктивних угідь. Тому при розробці пропозицій щодо скорочення негативних наслідків вилучення земель повинні бути вирішені наступні питання:
¾ землевания малопродуктивних угідь;
¾ рекультивації порушуваних земель;
¾ передачі сільськогосподарських угідь з фонду перерозподілу;
¾ консервації сільськогосподарських угідь.
При наданні земель несільськогосподарських підприємствам у постійне користування родючий шар грунту підлягає зняттю, зберігання і нанесення на малопродуктивні або непродуктивні угіддя для підвищення їх родючості. Цей процес називається землевание. Розрахунок обсягів землевания малопродуктивних угідь виконується в наступній послідовності.
Визначаються за варіантами площі типів і підтипів грунтів на ділянках, що відводяться в безстрокове користування під промисловий майданчик і під'їзну автодорогу, потужність і обсяг знімається родючого шару згідно ГОСТ 17.5.3.06-85. На території сільськогосподарського підприємства або іншого землекористування виявляються ділянки малопродуктивних угідь, на які може бути завдано родючий шар грунту. Площа землевания малопродуктивних угідь (табл. 6.20) розраховується шляхом ділення обсягу наноситься родючого шару на його потужність.
Земля, що надаються у тимчасове користування (оренду) для розміщення будівельної бази, по закінченню терміну користування підлягають рекультивації. Основні напрямки рекультивації земель: сільськогосподарське ¾ під продуктивні угіддя; лісогосподарське - для створення лісів різного типу; водогосподарське - для створення водойм різного призначення; будівельне - під місця забудови і т. д. Завдання проектування полягає в тому, щоб визначити площу тимчасово вилучаються земель, які можна рекультивувати в сільськогосподарські угіддя.
Проектовані зміни в складі і площах угідь землекористувань, яких торкається наданням земель для несільськогосподарських потреб, відображаються в таблиці 6.21. У цій таблиці наводяться:
¾ види, площі, бал оцінки сільськогосподарський угідь, що вилучаються в безстрокове користування; показник зменшення внаслідок цього сільськогосподарського потенціалу в балло-гектарах;
¾ види і площі угідь, що підлягають землюванню; приріст оцінки земель в результаті землевания і показник збільшення сільськогосподарського потенціалу в балло-гектарах;
¾ види, площі, бал оцінки сільськогосподарських угідь, переданих зачіпає будівництвом сільськогосподарському підприємству або селянського господарства з фонду перерозподілу; показник збільшення сільськогосподарського потенціалу господарства за рахунок здійснення цієї передачі в балло-гектарах;
¾ види, площі, бал оцінки тимчасово вилучаються сільськогосподарських угідь; показник тимчасового зниження сільськогосподарського потенціалу в балло-гектарах;
¾ види, площі, бал оцінки сільськогосподарських угідь після рекультивації тимчасово вилучаються земель; показник відновлення сільськогосподарського потенціалу в балло-гектарах.
У сукупності все названі вище заходи повинні максимально забезпечити відновлення утрачиваемого кожним господарством сільськогосподарського потенціалу (в балло-гектарах).