Розрахунок ціни викупу земельної ділянки
Будь-якому землевласнику доводилося стикатися з таким поняттям, як кадастрова оцінка землі. Необхідна вона для оцінки кадастрової вартості, а вартість, в свою чергу, потрібна «для підвищення економічної ефективності використання землі». Якщо сказати просто, необхідна вона податковим органам, щоб розрахувати земельний податок, і різним держструктурам, для розрахунку ціни викупу земельної ділянки.
Визначають кадастрову вартість уповноважені державні органи (або недержавні, але мають ліцензію на цей вид діяльності). Залежить кадастрова вартість від двох основних (місце розташування земельної ділянки та вид дозволеного використання), і багатьох неосновних факторів, які, тим не менш, можуть впливати на кадастрову вартість, і як наслідок, на розрахунок ціни викупу земельної ділянки. Наприклад, наявність на ділянці будівель мають, історичну або архітектурну цінність. Це неабияк піднімає вартість землі в усіх відношеннях.
Розраховується кадастрова вартість за спеціальною методикою, обчислити її самому досить складно, а головне, що робити це абсолютно не потрібно. Як правило, вона вже внесена в кадастровий план ділянки, і спростувати цю цифру власнику ділянки жодним чином не вдасться, навіть якщо він переконаний, що вона занижена або завищена. До речі, ринковою ціною землі кадастрова вартість - родичка дуже далека. І один від одного вони залежать мало. Правилами визначено тільки те, що кадастрова вартість не може перевищувати ринкову.
Найдорожча земля, природно, в столиці. Проте, кадастрова оцінка земель Москви дуже різна для різних районів. І вже тим більше «строкатою» є кадастрова оцінка земель Московської області. Впливають на ціну і наявність комунікацій, і транспортна забезпеченість і навіть екологічна складова. З іншого боку - економічна цінність території, на якій розташовані промислові підприємства, вище, ніж тієї, на якій тільки муніципальні установи.
З огляду на все вищевикладене, не варто дивуватися, що різну вартість можуть мати навіть розташовані поруч один з одним ділянки. Кадастрова оцінка земель Москви і Московської області, як і інших регіоновУкаіни, проводиться не частіше, ніж раз на три роки, і не рідше, ніж раз в 5 років. Як уже згадувалося, впливати на кадастрову вартість землі землевласник не може, і при продажу / купівлі землі на вторинному ринку кадастрову вартість можна не враховувати, це цифра абстрактна. Але в ряді випадків знати її корисно не тому, що можна що-небудь змінити, просто, щоб знати, чого можна очікувати.
Як же зробити розрахунок ціни викупу земельної ділянки? Як правило, ця ціна становить фіксований відсоток від кадастрової вартості ділянки. Але і кадастрова вартість, і відповідно, ціна викупу залежить від регіону. Для столичних міст цей фіксований відсоток найвищий, зокрема в Москві - 20%, в Харкові - 19, 5%. Але вже в Підмосков'ї ця ставка падає в рази і становить 2,5%. Однак, це не все. Іноді ціна земельних ділянок залежить від ставки земельного податку в регіоні. Для Москви встановлена 30- кратна ставка земельного податку. А оскільки сам податок в загальному випадку становить 1,5% від кадастрової вартості, то ціна викупу земельної ділянки буде становити (1,5% х 30) - 45% кадастрової вартості. До Харкова ставка 13%. Відповідно, ціна викупу земельної ділянки - 19,5% кадастрової вартості. У великих містах ставка земельного податку може бути від 5-кратної до 17- кратної.
У більшості випадків розрахунок ціни викупу земельної ділянки за фіксованим відсотком вигідніше для покупця. Однак тут є суттєве обмеження, - якщо ви плануєте змінити вид дозволеного використання ділянки, держава може цього і не дозволити, або ж встановити заборону на будівництво і реконструкцію будівель і споруд на цій ділянці.
Зняти цю заборону можна, але обійдеться це недешево, потрібно сплатити 80% кадастрової вартості. Якщо ж зміна виду діяльності не планується, можна спокійно сплатити 20% кадастрової вартості і не маятися.