Прямі договори з - комунальниками
Прямі договори з "комунальниками". Так чи все просто?
Останнім часом почастішали розмови про "прямих" договорах. Ні для кого ні секрет, що практично всі постачальники ресурсів прагнуть отримувати гроші мешканців, минаючи керуючі організації. Зрозуміло, що мешканці багатоквартирних будинків, які отримували протягом багатьох років одну квитанцію, починають плутатися, кому вони платять і до кого звертатися у випадках, передбачених законодавством. Спробуємо розібратися? Постараюся не захаращувати [. ]
Останнім часом почастішали розмови про "прямих" договорах.
Ні для кого ні секрет, що практично всі постачальники ресурсів прагнуть отримувати гроші мешканців, минаючи керуючі організації. Зрозуміло, що мешканці багатоквартирних будинків, які отримували протягом багатьох років одну квитанцію, починають плутатися, кому вони платять і до кого звертатися у випадках, передбачених законодавством. Спробуємо розібратися?
Постараюся не захаращувати статтю численними відсилання до законів, а просто поясню логіку взаємодії мешканців, керівників організацій та постачальників ресурсів.
Базова схема взаємодії цих організацій, відповідно до положень Житлового Кодексу та 354 постанови «Про надання комунальних послуг власникам і користувачам приміщень у багатоквартирних будинках і житлових будинків», виглядає наступним чином: керуюча організація (незалежно від її форми: КК, ТСЖ, ЖБК і т .п.) зобов'язана укласти договори з ресурсоснабжающими організаціями на придбання тих комунальних ресурсів, які передбачені ступенем благоустрою будинку та надати відповідні комунальні послуги мешканцям. Схематично це виглядає наступним чином:
Таким чином, для мешканців їх керуюча організація є виконавцем комунальних послуг (тобто організацією, що надає комунальні послуги), а РСО є постачальником комунального ресурсу для керуючої організації.
Як відбуваються розрахунки за надану послугу? Мешканці платять за комунальну послугу виконавцю, виконавець збирає кошти і розраховується ними за комунальний ресурс з РСО. Доповнимо нашу схему:
Тобто як не крути, "по-замовчуванню" мешканці та РСО не мають один з одним жодних стосунків.
Зрозуміло, що складно знайти будинок, в якому УО надає всього 1 послугу (мова йде як про комунальні, так і про житлові послуги), в більшості будинків їх 4-5, а то і 8-9. Як відбувається збір оплати за таку кількість послуг? В принципі все просто - УО розраховує розмір плати для кожного мешканця відповідно до законодавства і виставляє йому платіжний документ в якому перераховані всі надані послуги, а мешканець оплачує цей документ. У разі повної оплати картина буде приблизно такою:
Для багатьох мешканців ця ситуація не є очевидною і часто стає причиною конфліктів з УО.
Про причини такого стану справ я писав раніше. Зараз розмова не про це, а про оплату рахунків - адже від того, що УО не змогла провести збори і визначити джерела фінансування плати за перевищення ОДН, сума платіжної вимоги від РСО не змінюється. Тобто недоплата мешканців і неможливість оплати ОДН в повному обсязі в гіршому випадку дають приблизно таку картину:
Якщо вдалося домовитися мешканцями про порядок розподілу плати за перевищення ОДН, то картина трохи зміниться, але через поточних боргів мешканців ситуація в цілому буде схожа:
Коротенько її можна описати простою фразою: УО завжди повинна РСО. У буквальному сенсі. Сподіваюся тепер зрозуміло, звідки з'являються претензії РСО - УО щомісяця повинні вносити плату за наданий їй комунальний ресурс в повному обсязі і крапка. Немає оплати - терпимо кілька місяців і тягнемо до суду. До суду, зрозуміло, УО йти не хочеться, тому що в даній ситуації зрозуміло, на чиєму він буде стороні. Програти в суді означає не тільки сплатити борг, а й «потрапити» на компенсацію судових витрат, оплату неустойки і в ряді випадків оплатити витрати на виконавче провадження. Незаплановані витрати, коли ти сам вічно в боргах, нікому не потрібні.
Якщо все це відбувається за законом, то як же викручуються УО? Грубо кажучи, є кілька підходів розрахунків з постачальниками.
Розрахунки з постачальниками
Перший підхід - «ми не платимо за те, що не можемо виставити мешканцям». Тобто УО виставляє мешканцям плату строго за законом і розраховується з РСО виключно в обсязі коштів, що надійшли. Борги УО через ОДН ростуть як сніжний ком, з'являються претензії постачальників, суди. Результат - ліквідація організації, списання боргів і «нове життя» з тією ж назвою, але з приставкою «плюс». В даному випадку явно ущемляються права РСО.
Третій підхід - використання «котла». Плата з мешканців збирається строго за законом, але платежі не розбиваються по постачальникам, а «валяються» в загальній купі на розрахунковому рахунку. Розрахунки з постачальниками ведуться в міру надходження вимог про погашення заборгованості з цих «загальних» грошей. Простіше кажучи «Зараз ми беремо гроші, які повинні за воду, щоб погасити борг за електроенергію». Дефіцит покривається або додатковими внесками, або комбінуванням третього і другого підходу. В даному випадку порушуються як права РСО, так і права мешканців.
Ну і четвертий підхід - «все по закону». Проводяться загальні збори власників, на якому вони вирішують оплачувати ОДН в повному обсязі самостійно. Нічиї права не порушені. Правда є одне «але» - так як мешканці рідко йдуть на добровільне збільшення плати, небезпідставно вважаючи, що вони і так занадто багато платять, то такий варіант застосовується вкрай рідко.
Чому закони написані так, що «роби все по закону і будеш банкрутом»? - не знаю. Але такий стан справ відомо як КК і РСО, так і контролюючим органам. Так як з моменту набрання чинності змінами 354 постанови, що порушують права УО в плані виставлення рахунків за ОДН, пройшло трохи більше року, то весь цей період придумувалися і реалізовувалися різні законні способи «прибрати» обов'язок по оплаті ОДН з УО, тобто прямо або побічно перевести мешканців на прямі розрахунки з постачальниками.
Розрахунки з мешканцями безпосередньо
Тепер, нарешті, поговоримо про способи розрахунків РСО безпосередньо з мешканцями, відмінних від «класичної» схеми, про яку ми говорили на початку статті.
Самий і перший і самий очевидний спосіб, який наробив галасу в ЗМІ в кінці минулого року - це перехід на безпосереднє управління. При такій формі управління кожен мешканець укладає окремий договір безпосередньо з усіма постачальниками послуг, а керуюча організація виконує виключно роботи з утримання спільного майна. Тобто РСО «перетворюється» в виконавця (яким, в тому числі відповідно до 354 постанови дано право збирати ОДН в повному обсязі без будь-яких обмежень), а УО, насвистуючи веселу мелодію, підмітає двір і миє під'їзди.
В принципі, це не так страшно і такий спосіб не викликає особливих питань, якби не той факт, що в більшості випадків ініціатива перекладу будинку на безпосереднє управління виходила з боку КК, які керують цими будинками. Методи «пропихивания» потрібних рішень викликали стурбованість як самих мешканців, так і контролюючих органів. Адже всім зрозуміло - безпосереднє управління несе за собою безліч прав і обов'язків, до яких багато мешканців були просто не готові. Люди з подивом дізнавалися, що повинні особисто укладати договори з кожним із постачальників, міняти прилади обліку за станом яких не стежила КК, їздити за довідками по всьому місту, відстоювати черги в офісах постачальника для проведення перерахунків або для виставлення претензій, збиратися всім будинком для вирішення поточних питань з управління спільним майном і т.п. Тобто багато будинків опинилися в досить незручному становищі.
Слід зазначити, що тут думки розходяться - постачальники ресурсів обгрунтовано вважають, що в даній ситуації вони є виконавцем послуг і мають право надавати комунальні послуги в повному обсязі (в тому числі і на загальнобудинкові потреби), а контролюючі органи вперто наполягають на тому, що в подібної ситуації саме УО зобов'язане надавати послуги на загальнобудинкові потреби (правда при цьому скромно замовчують, як така організація за відсутності договору може розпоряджатися не належить їй ресурсом, а тим більше стягувати за нього плат з мешканців).
В даний час ситуація з укладанням договорів явно затягується, тому що постачальник не може примусити КК до виконання своїх обов'язків, а з боку мешканців при вигляді величезних платежів за ОДН, надходять скарги на кого завгодно, але тільки не на КК. Тобто в принципі ситуація стала близькою до безпосереднього управління, за винятком того, що КК в більшості своїй як і раніше надають послуги з теплопостачання, водопостачання та газопостачання.
Чому ж ці послуги залишилися? З постачальником газу все просто - згідно 261-ФЗ установка загальнобудинкових приладів обліку газу у багатоквартирних будинках не потрібно, а значить і немає проблеми з ОДН. Немає проблеми з ОДН - немає приводу «скидати» мешканців.
З постачальником води складніше - проблема ОДН є, але з боку УО немає приводу для односторонньої відмови від виконання раніше укладеного договору. Правда такий привід є у РСО і хоч організація, яка постачає воду для жителів міста, пізніше всіх підключилася до питання прямих платежів, але зараз переклад мешканців на прямі договори набирає обертів - так як практично всі УО в нашому місті мають борги за надані ресурси, то простіше всього виявилося поступово відмовлятися від виконання договорів в односторонньому порядку з боку РСО на підставі наявної заборгованості (ст. 30 постанови №124 «Про правила, які є обов'язковими під час укладання договорів постачання комунальних ресурс ми для цілей надання комунальних послуг »), тобто постачальник по суті штучно ставить себе в ситуацію, в якій опинилися енергетики.
При цьому з тепловою енергією сам постачальник пішов назустріч і запропонував безпрограшний на перший погляд варіант - «давайте укладемо договори і зробимо все по закону, але ми самі будемо збирати призначені нам платежі ваших мешканців». Як це можливо?
Підковані мешканці в першу чергу згадають про те, що п. 6.3 ст. 155 ЖК України передбачає можливість внесення плати мешканцями безпосередньо в РСО. Багато хто схильний вважати, що такі відносини - це те ж саме, що і «прямий договір». Це не вірно. По-перше, мова йде виключно про внесення плати, а по-друге, якщо уважно прочитати цей пункт, то можна помітити дві умови для застосування такого порядку розрахунків - а) мешканцям потрібно провести загальні збори з відповідним порядком денним б) навіть якщо таке рішення прийнято, то мешканці все одно не можуть оплачувати постачальнику плату за ОДН. Виникає питання - а, власне, чому не можна платити за ОДН? Відповідь проста (хоч і неочевидний) - тому що при такому способі внесення плати УО все одно залишається виконавцем послуг і на підставі раніше укладеного їй договору на придбання комунального ресурсу з РСО збирає плату, в тому числі за послуги, що споживаються при використанні спільного майна в будинку . Тобто мешканці просто платять платежі за користування послугами в їх житлових приміщеннях на користь РСО і нічого більше. Виконавцем послуг все одно є їх УО, отже, до неї повинні направлятися всі передбачені законом вимоги з питань надання комунальної послуги належної якості.
Собтсвенно в цьому і полягає третій спосіб. Тут можна помітити два слідства - по-перше, проблему ОДН це ніяк не вирішує (тобто УО як і раніше повинна платити за ОДН), а по-друге, такий порядок розрахунків мало в'яжеться з тим, що мешканці бачать в своїх квитанціях - постачальник тепла виставляє плату як за самі послуги, так за ОДН. Кричуще порушення закону? Зовсім ні…
Є четвертий спосіб, передбачений 354 постановою - внесення платежів через платіжні агентів. Цей вид діяльності докладно розібраний в N 103-ФЗ «Про діяльність по прийому платежів фізичних осіб, здійснюваної платіжними агентами». Згідно з цим законом, платіжним агентом є організація, з якою УО укладено договір на прийом платежів фізично осіб. Платіжний агент також не є виконавцем послуг, а просто збирає гроші. Але все ж є як мінімум 3 істотні відмінності від положення РСО, описаного в п. 6.3 ст. 155 ЖК РФ: а) платіжний агент може збирати плату за будь-які послуги, в тому числі і за ОДН б) платіжний агент не є одержувачем коштів за договором на прийом платежів і зобов'язаний перераховувати зібрані ним кошти мешканців назад в УО в) збирати плату через платіжного агента чи ні, вирішує УО, а не мешканці. Тобто що у нас виходить:
Платіжним агентом може бути і сама РСО - ніхто, в принципі, не забороняє. Правда в цьому випадку (з урахуванням всіх вимог законодавства) схема дещо змінюється:
Ось, загалом-то і все.