Приваблива чи дефолтна нерухомість на Алтаї
Ринок нерухомості під впливом світової фінансової кризи, безсумнівно, зазнав значних змін, які виявилися не тільки падінням попиту і зниженням цін, а й появою маси «дефолтного житла» - об'єктів, що продаються для покриття іпотечних боргів.
Незважаючи на те, що основна хвиля кризи відходить все далі, кількість нерухомості, що реалізується з торгів, на жаль, продовжує зростати. Тільки в Алтайському краї різні торгуючі організації щомісяця виставляють на аукціони по кілька десятків квартир.
При цьому відсоток реалізації дуже низький - близько п'яти відсотків. Більшість позичальників не можуть вирішити свої проблеми за допомогою аукціону, і це означає, що в результаті вони втрачають не тільки житло, але і залишаються заборгованість перед банком величезну суму грошей.
Чому ж так відбувається, адже відкриті торги створені саме для того, щоб швидко і по можливо максимальній ціні реалізувати нерухомість? Може бути, процедура проведення торгів мало зручна і доступна для простих покупців? Або, може бути, для цього існують якісь інші причини?
Редакція «НА» задала ці питання експертам в галузі нерухомості, людям, які протягом багатьох років зіштовхуються з купівлею-продажем житла кожен день - професійним ріелторам.
Тетяна Климюк, заступник директора агентства нерухомості «Алсе»:
- В аукціонах закладеної нерухомості ми не беремо участі, але ось з банками по реалізації дефолтного житла співпрацюємо активно, наприклад, з банком ВТБ-24. Природно, що з такими об'єктами працювати набагато складніше, особливо в моральному плані. Тут два важливих аспекти.
Перший пов'язаний з виселенням колишніх мешканців. Треба сказати, що останнім часом квартири продаються вже вільні, і це значно спростило процедуру реалізації, але залишається невирішеним ще один важливий нюанс. А саме - борги за квартиру. На жаль, ще не відточена схема погашення комунальних боргів попередніх власників.
Ми завжди дуже уважно ставимося до прохань банку про реалізацію дефолтних квартир, але погоджуємося тільки в тому випадку, якщо їх вартість дійсно приваблива. Адже якщо за одну і ту ж суму будуть запропоновані квартири з обтяженням і без, то звичайно, перевагу буде віддано останньої.
В цілому, продаж дефолтной нерухомості займає у нас всього лише 5-10 відсотків від загального обсягу роботи. Ми більше орієнтуємо наших клієнтів на те, як правильно вирішити свої фінансові питання, щоб їх придбана квартира не виявилася в числі дефолтной. Саме в цьому полягає наша першочергова задача.
Лев Кузнєцов, директор агентства нерухомості «Гарантія»:
- Нам ще не доводилося брати участь в аукціонах, де реалізується нерухомість, яка перебуває під заставою. Але ми, зрозуміло, бачимо в цій сфері певну перспективу. Сьогодні дефолтних квартир на ринку стає все більше, і при тому рівні іпотеки, що є зараз, вони будуть з'являтися і надалі.
Але, природно, щоб був інтерес у продажу квартири з обтяженням, її ціна повинна бути нижчою за ринкову як мінімум на 10 відсотків. Адже робота з такими об'єктами займає багато часу, покупці часом чекають своєї квартири більше місяця, вони повинні знати, заради якої вигоди йдуть на це. Тільки при дуже привабливою ціною, є сенс братися за реалізацію подібних квартир.
- Купити квартири через аукціон досить складно. Це дуже трудомістка процедура і, на жаль, непрозора. Ми купували нежитлове приміщення за договором уступки права вимоги, де право заставодержателя переходило від банку до нового покупцеві. А згідно із законом покладено, щоб банки оформляли на себе право власності, а потім вже виставляли нерухомість на аукціон, без поступки прав.
А ось житлову нерухомість я не купую через аукціони принципово. Вважаю, що банки не повинні доводити ситуацію з дефолтними квартирами до такої критичної стадії. Люди, які опинилися в складному фінансовому становищі, не повинні позбавлятися своїх квартир.
І держава повинна допомагати їм, наприклад, поставити за обов'язок банкам надавати відстрочку в таких випадках, можливо, на кілька років. Це в кінцевому підсумку буде вигідно всім, і кредитори отримають свої гроші, і люди залишаться в своїх квартирах. Я на стороні покупців, і не хочу, щоб мої клієнти коли-небудь втратили своїх квартир.
Процедура реалізації дефолтного житла, дійсно, не проста. Вона займає багато часу і сил зі збору необхідних документів. Крім того, складність придбання такої нерухомості пов'язана з неотработанной схемою перерозподілу комунальних боргів за квартиру і можливим виселенням колишніх мешканців.
Але найголовніша причина непопулярності дефолтного житла пов'язана з його ціною. Щоб вартість нерухомості з обтяженням стала привабливою для звичайних покупців, вона повинна бути як мінімум на десять відсотків нижче ринкової.
Але зараз, на жаль, лоти з такою ціною з'являються на відкритих торгах вкрай рідко. І поки це співвідношення не зміниться, покупці будуть обходити аукціони з дефолтной нерухомістю стороною.
Катерина Сотникова «Нерухомість Алтай»