Подвійні продажу квартир
Покупці нерухомості зазвичай мало знають про таке явище як подвійні продажу. Однак воно нерідко в сучасних ринкових умовах. Щоб уникнути неприємностей при пошуку житла, важливо ретельно розібратися в цьому питанні. Спеціаліст в області юридичного права - адвокат Комісарів Андрій Федорович (керівник колегії адвокатів «Комісарів і Партнери») розповість про те, де найбільш часто можна зустрітися з явищем подвійного продажу нерухомості, які ризики при цьому виникають і що робити, якщо ви стали обдуреним покупцем.
Подвійний продаж - спірне явище
Андрій Комісарів, адвокат
Зазвичай подвійні продажу - явище, характерне для ринку новобудов. Здавалося б, ризики при покупці квартири в новому будинку мінімальні, оскільки житло юридично «чисте». Але іноді на одну і ту ж квартиру претендують відразу кілька власників.
Єдино правильне рішення в даному випадку - скористатися послугами адвоката. Відомий випадок, коли потрібна була захист пайовиків в Харкові, ошуканих забудовником ЗАТ «Фірма« Петротрест-Моноліт ». Примітно, що пайовики, хто скористалися послугами адвокатів, успішно подали свої заяви про включення їх до реєстру кредиторів. Ті ж, хто вирішив діяти своїми силами, зіткнулися зі складнощами в оформленні документів, і поки їх заяви залишилися без задоволення.
Ризики для покупців нерухомості
Передумови подвійних продажів виникають ще на стадії оформлення документів при покупці квартири. Існує кілька видів договорів, за якими можливі спірні ситуації:
- ПДКп - попередній договір купівлі-продажу;
- договір поступки права вимоги (інвестування) на квартиру;
- договір про участь в ЖБК (житлово-будівельних кооперативах).
Недобросовісні компанії в цьому випадку спробують скористатися ситуацією і продати одну квартиру двічі, а то й тричі. Справа в тому, що покупець відразу виплачує вартість житла, а звертається за отриманням Свідоцтва державної реєстрації права власності в Управління Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії тільки після здачі будинку в експлуатацію. У цей проміжок часу (від 1 року до 5 років) і відбуваються подвійні угоди з продажу нерухомості забудовником.
Ненавмисні подвійні продажу
У судовій практиці відомі ситуації, коли доводилося вдаватися до захисту прав пайовиків, які постраждали в результаті недбалості компаній-забудовників. Причина криється в наступному: в зведенні будинку можуть брати участь відразу кілька організацій. Забудовник може співпрацювати з компаніями, які виступають в якості підрядників. Останні, в свою чергу, мають право продавати квартири, які входять в їх «частку».
Однак будівництво будинку - процес довгий, і за цей час може скластися ситуація, коли одна з компаній відмовиться від участі в проекті. Місце, що звільнилося місце займе нова організація, що має таке ж право отримувати прибуток, здійснюючи продаж житла. Через неуважність співробітників, недбалості посадових осіб, відсутність належних звітів або обліку квартир, що належать по інвестиційному контракту місцевій владі, виникають питання права власності при купівлі квартири і подвійні продажу, відзначає Андрій Комісарів.
Чи є ризик подвійного продажу на вторинному ринку?
Супровід угод з нерухомістю кваліфікованими фахівцями необхідно і при придбанні житла на вторинному ринку, оскільки випадки подвійних продажів тут теж не виключені. Але тут отримати право власності набагато швидше, чекати кілька років не потрібно.
Покупцям вторинної нерухомості слід пам'ятати про необхідність досконального перевірки всієї інформації про об'єкт, правильному складанні договору купівлі-продажу. І, звичайно, своєчасно з'ясувати: чи немає інших покупців, які претендують на право власності об'єкта.
Як уникнути ризиків
Втім, у судовій практиці зустрічалися випадки, коли недобросовісним забудовникам вдавалося оформити ДДУ на квартиру двічі (з різними покупцями). У такій ситуації правовласником житла буде призначений той, хто першим зареєстрував його в Реєстрі. Тому варто зареєструвати ДДУ якомога раніше.
Що повинен зробити обманутий покупець
Той, хто став жертвою обману, повинен негайно звернутися до адвоката, який займається захистом прав учасників пайового будівництва. Чим швидше потерпілий подасть позов, тим більше шансів виграти справу.
Як сказано вище, перевага надається тому покупцеві, який перший зареєстрував ДДУ в державних органах. Однак нерідко законним власником квартири також визнається той, хто першим звернувся до суду (навіть якщо договір зареєстрував другим), так як цей покупець почав вживати дії для захисту своїх прав, а інший не діяв.
Умови, при яких другий покупець може бути визнаний законним власником квартири, при зверненні до органів, що займаються захистом ошуканих пайовиків, такі:
- він є відповідальним і ретельно перевірив всі документи при укладанні контракту з будівельною фірмою;
- він не знав про існування ще одного претендента на право володіння житловим об'єктом;
- перший пайовик не діяв і нічого не робив, щоб захистити свої права.
Відібрали квартиру. Ваші дії
Якщо добросовісний покупець все ж залишився без квартири, то може подати заяву в суд, оскільки має право на:
- відшкодування повної вартості договору;
- компенсацію понесених збитків і упущеної вигоди;
- відшкодування моральної шкоди.
Якщо звернутися до судової практики, можна зробити висновок, що є всі шанси відстояти свої права і отримати компенсацію, яка покриє вартість втраченої квартири. Статистика говорить про те, що збитки в розмірі повної ринкової вартості втраченого житла в Україні покупці стягують в 82% випадків (в Північно-Західному регіоні - в 40%).
Але щоб не довелося наражатися на ризик подвійного продажу і уникнути фінансових втрат, необхідно вже на початковому етапі заручитися підтримкою компетентних фахівців, які займаються юридичним супроводом покупки квартири.
Статті по темі:
Тисячі студентів знову повернулися до своїх освітніх установ. Перед тими, хто вибрав вуз далеко від рідного міста, виникає розумне питання - де жити?
Розбираємося в складнощах, які можуть виникнути якщо самостійно знімати кварітру.
Квартирний переїзд - завдання складне і неоднозначне, недарма в народі кажуть про те, що така дія можна порівняти з половиною пожежі. Розбираємося, що робити і в якій послідовності
Економте свій час!
Підпишіться на щотижневу розсилку новин і отримуйте найважливіші новини нерухомості за минулий тиждень від експертів ринку
Розробка сайту: Інтернет-агентство «Компот»
прикріпити зображення
Ввійти на сайт
Використовуйте ваш обліковий запис VKontakte для входу на сайт.
Натискаючи на кнопку, ви даєте згоду на обробку своїх персональних даних