Переуступка квартири в споруджуваному будинку - як оформити, самостійно, по іпотеці, від забудовника,
При продажу квартири в споруджуваному будинку особа, яка здійснила покупку майбутнього об'єкта нерухомості, стає власником лише за фактом здачі об'єкта, тобто, після завершення будівництва.
До зазначеного моменту покупець вважається тільки володарем права вимоги на житло.
При цьому покупець має право реалізації квартири в споруджуваному будинку. При виникненні зазначеної ситуації, тобто, при передачі права вимоги, відбувається процедура, іменована переуступкою, або цессией.
Специфіка придбання нерухомості
Переуступка квартири в споруджуваному будинку - явище досить рідкісне. Угода такого роду - в деякій мірі складний процес, регульований нормативно-правовими актами.
При проведенні зазначеної процедури самостійно необхідно знати деякі її нюанси і особливості.
Юридичні аспекти
В даний час операція з переуступки прав власності на квартиру в недобудованому будинку регулюється цим Цивільним Кодексом, а також Федеральним законом № 214. захищає права покупців від можливих домагань з боку недобросовісних забудовників.
Це обумовлено тим, що ще в недавньому минулому покупка недобудованого об'єкта несла для покупця певний ризик.
Для оформлення угоди подібного роду існує два типових зразка договорів - старий і новий. Єдина відмінність зазначених документів - терміни, відповідно до яких покупець вступає в права власності.
Згідно зі старим договором продаж квартири. тобто, передача на неї права власності, може бути здійснена на будь-якому етапі, як при будівництві, так і при здачі об'єкта в експлуатацію.
Що стосується нового документа, то в такому випадку зробити поступку можна виключно до того часу, коли всіма зацікавленими сторонами буде підписаний акт, або інший договір про передачу об'єкта.
Також існують ще деякі особливості проведення операції. Так, наприклад, дана процедура може бути здійснена тільки при наявності згоди з боку забудовника.
Ще один важливий момент: в тому випадку, якщо угода проводиться одним з подружжя, необхідна наявність згоди другого, завірена нотаріальним способом.
Зразок згоди подружжя на переуступку прав власності представлений тут.
Переуступка квартири в споруджуваному будинку
За своєю суттю переуступка вимоги, тобто, переуступка квартири в споруджуваному будинку, являє собою процедуру, коли всі права і обов'язки перед забудовником покупця, переходять особі, яка здійснила придбання об'єкту, що знаходиться на стадії будівництва.
У тому випадку, якщо покупець планує придбання первинного житла при використанні іпотеки, є деякі особливості в проведенні даної угоди.
по іпотеці
При передачі банком позичальникові іпотечного кредиту, кредитор повинен повністю упевнитися в платоспроможності особи, якій була видана певна сума.
У тому випадку, якщо у позичальника виникнуть складності з виплатою обумовлених раніше сум, банк залишає за собою право реалізації нерухомості, що належить згаданому вище особі, і є запорукою.
У ситуації, коли іпотека необхідна для придбання квартири в споруджуваному будинку, позикодавець піддає себе достатньому ризику з огляду на те, що заставної власності, тобто, безпосередньо житла, ще немає як такого.
Однак, видача іпотеки все ж можлива, якщо позичальник надасть банку ряд певних документів, які є в більшості випадків обов'язковими. У зазначений список входять, наприклад, документи про те, що будівництво практично завершено.
Необхідною умовою є наявність договору між забудовником і банком-кредитором.
В іншому випадку взяти іпотеку на придбання квартири в недобудованому будинку буде практично неможливо.
від забудовника
Найбільш важливим нюансом при проведенні угоди переуступки є те, що покупець купує не готове житло, а виключно право вимоги.
Згідно з цією угодою переуступки, всі права і обов'язки переходять на особу, яка є покупцем з моменту його підписання:
- при покупці квартири в будинку, який на момент здійснення операції знаходиться на стадії будівництва, забудовник бере активну участь в проведенні процедури;
- для того, щоб убезпечити себе від можливих негативних наслідків, покупцеві необхідно зажадати у забудовника документи, здатні підтвердити будівництво.
Також, якщо ціна на житло, що будується буде дещо збільшена продавцем щодо початкової, забудовник має право отримати п'ять відсотків від різниці.
Як оформити?
Для оформлення угоди по переуступки прав власності на квартиру, що знаходиться в будинку, що будується, необхідно складання договору цесії.
Відповідно до зазначеного документа все права, які перебували у первісного інвестора, будуть передані покупцеві.
Після того, як будівництво будинку буде завершено фактично, особа, яка має право вимоги, стає повноцінним власником нової квартири.
Чи потрібно платити податок при продажу квартири з переуступки? Дізнайтеся тут.
Підготовка документів
У пакет документів, які необхідні для здійснення угоди, входять наступні:
- згода забудовника на переуступку прав, оформлене в письмовій довільній формі;
- документи, здатні підтвердити особистості сторін, що беруть участь в угоді;
- безпосередньо сам договір;
- документи, що підтверджують право інвестора на недобудоване житло;
- договір про участь в будівництві.
Зразок договору пайової участі в будівництві можна скачати тут.
договір цесії
Договір поступки прав, тобто, цесія, передбачає складання його згідно таким зразком:
- повне юридичне найменування документа, а також дата і конкретне місце його складання;
- повні дані про сторони, що беруть участь в угоді згідно з документами, що посвідчують особу;
- повне найменування предмета укладеного договору;
- перерахування обов'язків і прав сторін;
- грошова сума, фіксована і обумовлена сторонами заздалегідь;
- перерахування пунктів відповідальності сторін, наступ якої можливо при порушенні деяких умов договору, обумовлених раніше;
- підписи сторін.
Зразок договору переуступки прав власності можна скачати тут.
Чи можна самостійно?
Як оформити переуступку квартири в споруджуваному будинку самостійно? Чи це можливо? Наскільки складна процедура?
Переуступка прав власності не є надмірно складним завданням і проведення її цілком допустимо без допомоги юристів.
Однак, існує ряд певних ризиків, які можуть завдати покупцеві житла, що будується відчутний фінансовий шкоди.
Відповідно, для того, щоб провести операцію найбільш грамотно, а також убезпечити в себе в значній мірі, рекомендується все ж отримати консультацію грамотного фахівця.
особливості розрахунку
Найбільш важливим нюансом при здійсненні розрахунків, згідно з якими визначається остаточна вартість угоди, є перевірка, яку покупцеві необхідно провести по відношенню до продавця.
А саме: в тому випадку, якщо початковий інвестор заборгував забудовнику якусь суму і промовчав про це, борг автоматично списується на покупця.
При проведенні остаточного розрахунку, тобто, передачі грошей від покупця до продавця, першим необхідно максимально убезпечити себе, щоб уникнути втрати грошової суми.
Для цього здійснювати передачу фінансових коштів слід виключно тоді, коли вступить в силу договір поступки.
Підводні камені
При проведенні такого роду угоди, як переуступка. покупцеві необхідно знати наступне: в тому випадку, якщо забудовник оголосить про банкрутство і, відповідно, будівництво буде припинено на невизначений термін, в мінусі залишиться виключно особа, яка набула право на житло.
Особа ж, яка продала своє право вимоги, не несе ніякої відповідальності за настання ситуації подібного роду.
Чи допускається переуступка квартири в новобудові по іпотеці? Детальна інформація в цій статті.
Як убезпечити себе?
Для того, щоб максимально убезпечити себе, а також знизити ризик можливих збитків, сторонам необхідно слідувати виключно одному основному правилу: як можна більш ретельно перевіряти документацію, а також пункти договору поступки.