Як оформити переуступку квартири
Популярність первинного житла (квартири в новобудовах) пояснюється досить легко. По перше. можна купувати нерухомість з будь-якими варіантами обробки, по-друге. сума вкладень в благоустрій багаторазово менше, ніж при ремонті вторинного житла після покупки. Можна придбати житло ще на етапі будівництва: цей варіант є прекрасною інвестицією (на етапі будівництва умовний квадратний метр житла на 10-20% дешевше, ніж після здачі будинку в експлуатацію), але дуже часто при покупці такої нерухомості фігурує поняття не купівля, а « переуступка »квартири. У чому сенс і особливості такого способу придбання квартири?
Що таке переуступка квартири
Переуступка квартири (цесія - юридичною мовою) - це поступка права власності на нерухоме майно: право власності має бути підтверджене відповідним документом - договором між будівельною компанією і пайовики (приватним інвестором). У такому договорі обумовлені права та обов'язки сторін, в тому числі, і право (можливість) передачі цих прав і обов'язків новому дольщику (інвестору). Якщо будівельна компанія такого дозволу на передачу (переуступку) житла не дає, квартиру на етапі будівництва продати неможливо.
Розглядаючи, що таке переуступка квартири, потрібно розуміти - чому власник продає нерухомість до завершення будівництва. Причин для цього може бути декілька:
- У власника змінилися інвестиційні плани: проект перестав цікавити, і він знайшов більш вигідне вкладення грошей (спочатку квартира розглядалася як вигідне капіталовкладення, але не як об'єкт проживання в подальшому).
- Власник досяг основної мети: зростання цін на ринку первинного житла дозволяє отримати ту фінансову вигоду, яка була запланована.
- Власник побачив недоліки в будівництві (наприклад, є ризик уповільнення темпів будівництва, «заморожування» об'єкта на невизначений термін), і власник прагне повернути вкладений капітал.
- Терміново потрібні були гроші для інших цілей.
У більшості випадків придбання квартири з метою подальшої переуступкою прав на неї - це спосіб заробити на: багаторічний зростання цін на житло в новобудовах гарантує капіталізацію початкових вкладень. Тому придбання такої нерухомості не повинно насторожувати: вкрай рідко зустрічаються випадки обману, які не складно уникнути, якщо знати - як оформляти переуступку квартири, і на що звертати увагу.
Особливості процедури переуступки квартири
Чому на ці пункти важливі: договір переуступки несе певні ризики. Наприклад, при розірванні договору другою інвестор (пайовик, власник) отримає тільки ту суму, яка була внесена першим пайовиком. Більш того, забудовник може обумовити в своєму договорі про штрафні санкції, якщо розірвання договору відбудеться з вашої ініціативи (вини).
Договір переуступки прав на квартиру необхідно завіряти нотаріально і реєструвати. Це і вимога законодавства, і надійна страховка для себе. Третя особливість - забезпечення прозорої та надійної схеми розрахунків з продавцем: готівковий розрахунок або банківська комірка - не найкращий спосіб підтвердити передачу грошей. Юристи і ріелтори рекомендують переводити гроші на розрахунковий (або банківський) рахунок продавця: ви завжди зможете довести, що є законослухняним громадянином.
При переуступку квартири новий власник отримує в повному обсязі не тільки права, але й обов'язки колишнього власника (продавця). Забудовники це обумовлюють в своїх договорах, і новий пайовик змушений виконувати всі існуючі до переуступки умови договору з забудовником.
Після того, як розібралися з тим, що таке переуступка квартири і особливостями процедури, потенційному покупцеві слід знати про порядок оформлення квартири, яка знаходиться в будинку, що будується.
Оформлення переуступки квартири
Як оформляти переуступку квартири? Знову ж правильним і грамотним дією в цьому випадку буде звернення до юристів і ріелторам, які працюють в цьому напрямку: вам допоможуть вирішити ті проблеми, з якими стикається покупець вперше.
Сам алгоритм дій досить простий, але вимагає певних знань і уваги. Якщо ви зібрали про забудовника максимум інформації (досвід будівництва попередніх об'єктів, відгуки власників квартир на таких об'єктах), вас влаштовує сама квартира і район, необхідно виконати кілька основних кроків.
крок перший
Чи вивчаєте договір між забудовником і власником квартири, що купується. Це краще доручити юристу: без знання особливостей законів і хитрощів юриспруденції, ви можете опинитися в невигідному становищі.
У договорі можуть бути нюанси. Наприклад, перший пайовик (продавець) поклав на покупця максимум фінансових зобов'язань, і в інвестиційному договорі обумовлено, що штрафні санкції або витрати за переоформлення документів ляжуть на нового власника квартири. Якщо договір вивчаєте разом з юристом, такі витрати можуть бути предметом торгу з продавцем - їх можна розділити в співвідношенні 50/50 між сторонами, які беруть участь в переуступку (між продавцем і покупцем).
крок другий
Завчасно ставите до відома забудовника про свої наміри. В іншому випадку, забудовник може вас оштрафувати за несвоєчасне повідомлення, а при прийманні квартири - створити масу проблем.
крок третій
Запитайте у забудовника всю документацію, яка підтверджує факти оплати (повної або часткової) попереднім пайовиком (продавцем). Такими документами є акти звірок або взаєморозрахунків. Це допоможе визначитися з вашими зобов'язаннями перед забудовниками в майбутньому і матеріальними розрахунками з продавцем.
Досить часто на квартири в споруджуваних будинках оформляють іпотечні договори. В цьому випадку в процес переуступки включається і банк, який видав кредит: ви зіткнетеся з тим, що майнові права на житло належать банку. Це не є перешкодою для переуступки, якщо:
є генеральний договір або угоду (і вони в повному обсязі виконуються) між банком і забудовником
в договорі переуступки буде вказано три сторони, однією з яких буде забудовник (ви отримуєте гарантію, що нерухомість не знаходиться в заставі).
крок четвертий
Підготуйте і подайте нотаріуса необхідні документи, а договір переуступки вивчайте з юристом: це допоможе уникнути неприємностей в майбутньому (наприклад, розірвання договору або судів).
Крок п'ятий, і дуже важливий
Зареєструйте договір в управлінні державної реєстраційної служби: без державної реєстрації договір не має юридичної сили. Забудовник без зареєстрованого договору просто не передасть вам у власність готову квартиру після завершення будівництва.
висновок
Не слід лякатися незвичайної формулювання «переуступка квартири»: процедура цілком законна, хоча і супроводжується певними особливостями механізму здійснення такої дії. Скористайтеся послугами юристів і ріелторів - вони візьмуть на себе весь тягар турбот, і допоможуть в оформленні квартири на ваше ім'я.