Перебудову і переобладнання житлового приміщення авеню
10.10. Перебудову і переобладнання житлового приміщення
З набранням чинності Житлового Кодексу України актуальним стало питання про межі обмеження права власності громадянина на житлове приміщення. Як встановлено Цивільним Кодексом РФ, право власності може бути обмежено тільки законом. Тому порушення прав власників будинку, пов'язаних з зведення кимось із мешканців житлової надбудови (мансарди) і т. Д. Пов'язано з приватним руйнуванням і відчуженням їх спільного майна і зміною частки у власності, є неприпустимим.
У новому Житловому кодексі питанням перебудови та перепланування житлових приміщень присвячена четверта глава. Відповідно до ст. 26 ЖК України перебудову і (або) перепланування житлового приміщення проводиться на підставі рішення органу місцевого самоврядування (ОМС). Згідно п. «К» ст. 10 Правил користування житловими приміщеннями «наймач зобов'язаний» не виробляти перевлаштування і (або) перепланування житлового приміщення в порушення встановленого порядку. »
Для проведення перебудови й (або) перепланування житлового приміщення заявник повинен звернутися до органу, який здійснює узгодження, т. Е. ОМС з відповідною заявою. Форма такої заяви затверджується Урядом РФ. Одночасно необхідно представити шість документів від заяви власника до висновку органу з охорони пам'ятників архітектури, а саме:
- заява про перебудову і (або) перепланування;
- правовстановлюючі документи на перебудовувати і (або) переплановане житлове приміщення (оригінали або засвідчені в нотаріальному порядку копії);
- підготовлений і оформлений в установленому порядку проект перебудови й (або) перепланування перебудовується і (або) перепланованого житлового приміщення;
- технічний паспорт перебудовується і (або) перепланованого житлового приміщення.
Поняття «технічний паспорт житлового приміщення» визначено в ст. 19 ЖК РФ. Це документ, що містить технічну або іншу інформацію про житлове приміщення;
- згоду в письмовій формі всіх членів сім'ї наймача, в тому числі тимчасово відсутніх;
- висновок органа по охороні пам'ятників архітектури, історії і культури про допустимість проведення перебудови й (або) перепланування житлового приміщення, якщо воно або будинок, в якому воно знаходиться, є пам'ятником архітектури чи культури.
ОМС не має права вимагати надання інших документів, крім зазначених вище.
Заявнику видається розписка в отриманні документа із зазначенням їх переліку та дати. Після отримання всіх, передбачених ч. 2 ст. 26 ЖК України документів органу місцевого самоврядування (ОМС) дається 45 днів для видачі рішення про погодження.
Відмова в узгодженні перебудови не допускається в разі:
- ненадання зазначених в ст. 26 ЖК документів. Хоча було б логічно в цьому випадку відмовити в розгляді заяви або не приймати його без належного комплекту документів;
- надання документів в неналежний орган, але в ст. 26 ЖК України вказано тільки один орган, який здійснює узгодження перебудови та перепланування. В інший орган надати заяву про це просто неможливо;
- невідповідності проекту перебудови й (або) перепланування житлового приміщення вимогам законодавства. Невідповідність технічних, санітарних, протипожежних вимог, що пред'являються до житлового приміщення, є причиною для відмови, так як це особливо в багатоквартирному будинку може привести до негативних наслідків як для будови, так і безпеки громадян.
Рішення про відмову повинно містити підстави відмови з обов'язковим посиланням на порушення, передбачене в ч. 1 ст. 27 ЖК РФ, яке може бути оскаржене в судовому порядку. Слід зазначити, що з ініціативою про проведення перебудови й (або) перепланування житлового приміщення може звернутися тільки власник відповідного приміщення або уповноважена ним особа.
«Отже, таким правом не володіють наймачі, орендарі та інші користувачі житлових приміщень, які не є власниками, крім випадків, коли зазначені користувачі будуть в установленому порядку уповноважені власником на вчинення відповідних дій».
У ЖК України передбачено два способи зміни внутрішнього вигляду житлового приміщення: перебудову і перепланування.
Відповідно до ч. 1 ст. 25 ЖК України перебудова житлового приміщення являє собою установку, заміну або перенесення інженерних мереж, санітарно-технічного, електричного або іншого устаткування, що вимагають внесення в технічний паспорт житлового приміщення.
До санітарно-технічного устаткування можна віднести унітаз, раковину, ванну і душ. З електричного обладнання може встановлюватися електрична плита. Проектом, замість електричної, може бути передбачена газова плита і газова водонагрівальна колонка. Тут ще більше сумнівів щодо необхідності узгодження їх заміни в порядку, передбаченому ч. 1 ст. 25 ЖК РФ, так як заміна унітазу, раковини або газової плити, на наш погляд, цілком можливо без отримання відповідного дозволу.
При встановленні в ЖК України правових наслідків самовільного перепланування житлових приміщень за основу був узятий правовий механізм, прописаний в ст. 222 ГК України для самовільної будівлі. Однак, це різні за своєю юридичною природою правові явища.
В.П. Камишанський справедливо зазначає, що «в ст. 222 ГК України міститься механізм визнання права власності на самовільну споруду, що не є об'єктом права власності, а в ст. 29 ЖК України ми бачимо припинення права власності на житлове приміщення, в зв'язку з несанкціонованими владою діями власника з перебудови та перепланування ». Причому, відсутня правова інформація визначення наслідків самовільного перепланування або перебудови, як до особи, незначно змінив конфігурацію при визначенні правових наслідків самовільного перепланування або перебудови, так і до особи, що порушив переплануванням несучу здатність конструкцій житлового будинку.
Звертає увагу, що при вирішенні спорів суд повинен двічі повертатися до одного і того ж справі. У першому випадку він відмовляє громадянину в легалізації самовільного перепланування по ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, якщо вона порушує права і законні інтереси громадян, або створює загрозу їх життю та здоров'ю. У другому випадку, за позовом ОМС суд вирішує питання про відчуження житлового приміщення. І можливий третій розгляд, коли новий власник самовільно перепланованого житла не повернув його в строк, встановлений ОМС, в попереднє положення після його придбання.
На підставі рішення суду житлове приміщення може бути збережене в перебудованому та (або) перепланованому стані, якщо цим не порушуються права і законні інтереси громадян або це не створює загрозу їх життю або здоров'ю. На жаль, в законі не обумовлено право цих громадян самим звертатися в суд з даних питань.
Якщо відповідне житлове приміщення не буде приведено до попереднього стану в установлений для цього термін, суд за позовом органу приймає рішення:
- відносно власника про продаж з публічних торгів такого житлового приміщення з виплатою власнику виручених від продажу такого житлового приміщення коштів за вирахуванням витрат на виконання судового рішення з покладанням на нового власника такого житлового приміщення обов'язки щодо приведення його до свого попереднього стану;
Орган, що здійснює узгодження для нового власника встановлює термін для приведення житлового приміщення до попереднього стану і в разі ігнорування даного терміну житлове приміщення підлягає продажу.
Продаж житлового приміщення здійснюється на підставі рішення суду з публічних торгів. Після проведення торгів власнику житлового приміщення виплачується грошова сума, виручена від продажу, за вирахуванням суми, витраченої на організацію торгів. При цьому в договорі купівлі - продажу житлового приміщення має бути умова для нового власника про приведення житлового приміщення в первісний стан, в зв'язку з чим, і вартість квартири буде нижче, ніж могло б коштувати таке житлове приміщення, якщо б було продано в інших обставинах .
Слід звернути увагу, що перехід права власності на нерухомість за договором купівлі-продажу нерухомості підлягає державній реєстрації.
Згідно ст. 8 ГК України право на майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту відповідних прав на нього, і право власності у попереднього власника припиниться з моменту цієї реєстрації прав нового власника.
До цього моменту власник має право власності на житлове приміщення і виселений з нього бути не може.
Якщо новий власник не виконає умову договору купівлі-продажу щодо приведення житлового приміщення до попереднього стану, то щодо його повинна бути проведена така ж процедура примусового відчуження приміщення.
Житловий Кодекс Укаїни розглядає вироблені без дозволу перебудови (перепланування) житлового приміщення як правопорушення. Крім несприятливих наслідків, зазначених у законі у вигляді примусового припинення права власності, передбачені і санкції в ст. 7.21 КоАП РФ, які встановили відповідальність за порушення правил користування житловими приміщеннями. Вони можуть виражатися і в самовільному переобладнанні житлових будинків і (або) житлових приміщень, або в самовільної перепланування житлових приміщень у багатоквартирних будинках. В окремих випадках дії по самовільному переобладнання або перепланування житлових і нежитлових приміщень можуть кваліфікуватися і за ст. 19.1 КоАП, як самоуправство.
Слід враховувати, що правовідносини, що виникло у зв'язку з самовільною переплануванням (перебудовою), є триваючим. А при триваючих правовідносинах застосовується закон часу розгляду справи, т. Е. Ст. 29 ЖК РФ.
Багато заявники звертаються до суду з заявами «Про встановлення юридичного факту законності виробленої« планування », або« Про узаконення виробленої перепланування »,« Про обов'язки органів технічної інвентаризації видати технічний паспорт на квартиру в перепланованому стані ».
Як осіб, які беруть участь у справі, вказувалися різні структури, органи технічної інвентаризації, органи місцевого самоврядування, органи ЖКГ або органи реєстрації нерухомості.
Сенс вимог - розгляд своєї справи в порядку окремого провадження шляхом встановлення юридичного факту, що не грунтується на законі, так як такі справи повинні розглядатися в порядку позовного провадження. Цей висновок грунтується на тому, що до вступу в законну силу рішення суду у особи, яка провела самовільна перебудова (перепланування), немає будь-яких прав на збереженні житла в такому стані, що і територіальні претензії заявником. Заяви, подані в порядку окремого провадження судом підлягають залишенню без розгляду відповідно до ч. 3 ст. 263 ЦПК РФ.
Позивачем у справах самовільного перепланування (перебудови) є орган, який здійснює узгодження (орган місцевого самоврядування), хоча не виключена можливість пред'явлення позову будь-якою зацікавленою особою, права і законні інтереси якого порушені самовільної переплануванням (перебудовою) житлового приміщення.
Для узаконення ж самовільного перепланування (перебудови) перш ніж звертатися до суду громадяни можуть звертатися в органи місцевого самоврядування відповідно вже проведеного перепланування (перебудови) в порядку, передбаченому ст. ст. 26, 27, 29 ЖК РФ, т. Е. Вирішити питання в позасудовому порядку.